一、商業地產概念及特點
1.商業地產的概念
商業地產，簡單說就是提供了一切商業活動的場所。區別于具有居住功能的住宅地產，具有工業產能的工業地產。形式上看，商業地產主要業態包括：購物中心、寫字樓、酒店、公寓等。然而，隨著經濟的發展，商業地產目前更多的表現是一種復合地產，比如融合了住宅、工業、文旅等功能。
2.商業地產的特點
相較于住宅地產，商業地產具有更多特點:一是收益性強，不確定性高。住宅地產的收益來源于銷售，房屋交割完畢就是交易結束，即刻產生確定且一次性的現金流；商業地產的收益主要來自于長期租金，隨著經濟的增長而增長，也隨經濟波動而波動。二是投資規模大，商業地產前期需要大量資金，通過更長周期回收成本，過程中需要持續投入可到達成熟期，才能達到預期回報，因而比住宅地產的資金需量更高。三是投資風險大，住宅地產的項目交易周期非常的短，從拿地到出售僅快幾個月、慢不到幾年，屬于回報快，時間段的交易鏈條，同時在面對金融困難時也可以通過建立應急預案解決。商業地產的回報是貫穿了整個地產項目的生命周期，又有過度期存在，在過度期內又極易因資金原因倒閉，因此風險較大。四是管理要求高，商業地產一般有租賃和銷售兩種模式，主流以租賃為主。在實際經營中，其管理業態涵蓋餐飲、娛樂、金融服務等多種內容，每種業態需要單獨管理。鑒于此，擁有多業態的商業地產需要更高的管理要求。
二、一線城市商業地產的現狀與困境
1.商業地產競爭加劇，多面承壓
商業地產的市場競爭中，以購物中心最為激烈。首先是人口與購物中心占比的失衡，客戶更加珍貴。以一線城市最為突出，據統計，2019年全國一二線城市的人口比27%、購物中心數量占比59%，約為1:2，每個購物中心平均享有0.5個客戶；三四線城市人口占比40%、購物中心占比32%，約為5:4，每個購物中心平均享有1.25個客戶；五線及以下城市人口占比31%、購物中心占比9%，約為10:3，每個購物中心平均享有3.3個客戶。其次電商崛起對線下實體的影響持續擴大，其沖擊愈發明顯、壓力愈發迫切。最后，雖然一線城市每年流動人口凈流入為正，但是庫存較大，供應仍然增長，導致購物中心的營收無法提高，甚至下降，短期內無法改變。
2. 同質化現象普遍存在
近些年，商業地產的供應量持續增長，很多區域出現了“供大于求”現象，產品形式同質化明顯。大部分的城市難以充分消化這些項目，尤其在一線城市，但二三線城市的邊緣項目，反而出現出了標新立異的新思路。商業地產的同質化問題有五個因素：一是市場細分趨同，企業為了追求更高的利潤，將眼光都瞄準了高端市場，形成了大同小異的相似定位。二是業態組合趨同，如購物中心的低層是服裝、美妝，中層是餐飲，高層則是電影院等，似乎成為了一種標配，每個商場的名稱不太一樣，而其形式內容沒有明顯區分。三是營銷趨同，在新一代信息技術的助推下，購物中心提出“雙微一抖”的營銷思路，期望更快的路徑觸達消費者，但由于匆忙上馬，盲目跟風，未能展現出與項目相結合的營銷思路，缺乏亮點，導致營銷內容和形式上極為相似。四是設計方案趨同，除了自身天然的購物功能屬性，空間設計同樣重要，但目前“千店一面”的普遍現象。五是用戶體驗趨同，由于項目主題、商家品牌、業態配比的極為相似，易產生乏味感，難以吸引客戶，也造成項目的體驗相基本同，因此需要在舒適度和方便度上，需要經營者換位思考和細心打磨。
3.商業地產融資不易
近些年，金融政策的主基調是銀根收緊。尤其在2019年，金融監管成為了房企融資的緊箍咒。住建部提出的“穩地價、穩房價、穩預期”目標，和中央強調“堅持房住不吵”等種種信號，都讓房地產行業的資金流入加上了重重壁壘。因此，一方面，僅靠大規模銀行借貸的傳統開發模式，已不實現，無法籌集足夠的資金應對市場多變的環境；另一方面，銀行貸款的嚴苛審批，使國內融資渠道不順，迫使房企出海籌資，造成渠道成本與資金成本雙重增加，進而使得房企經營利潤下降，資金周轉的壓力上升。
三、行業經營發展應對路徑
1.積極參與首店經濟發展
“首店經濟”是近年的新普熱詞，其效果在于激發城市區域活力，帶動消費潮流，所產生經濟價值對項目和城市都帶來了積極影響。一線城市首店經濟已呈現出爆發式增長，2019年北京年新進首店540家、上海新進首店756家領跑全國。“首店”即是國際品牌的下沉，也是本土品牌的崛起。從項目看，首店的稀缺性使它的入駐對消費者產生獨特吸引力，從而挖掘消費潛力、提高人流量。從城市看，有益于增強城市空間活力、繁榮城市街道與商業，增加城市消費空間和消費供給，其效應日益凸顯、對擴大國際影響力也有著重大作用。
2.開啟夜經濟生活空間
據艾媒咨詢統計，中國夜間消費約占總體零售額的六成，并持續以約17%的規模增長。隨著我國政府對夜間經濟扶持力度加大、夜間消費場所的服務增加等，使得中國的夜間經濟發展規模將呈現爆發式增長，預計2020年突破30萬億元。作為“夜經濟”最早發端的英國，夜間經濟占英國國內生產總值的6%，提供崗位130萬之多，成為城市消費的新藍海。從商業地產看，這無疑為大型城市綜合體，還是購物中心、社區商業，都帶來了一批新的人流。商業項目應立足于周邊商業及人群進行深入洞察，了解夜間消費的迫切需求，再結合自身的業態優勢，及時調整營業時間。在滿足消費者需求的同時，也讓商戶得到更多切實的利益，從而使品牌商戶與消費者形成多贏局面。從城市看，發展城市夜間經濟不僅是完善“消費城市”功能的重要途徑之一，也是調整經濟結構、轉變發展方式、保持經濟平穩較快發展的重要選擇。目前夜經濟已經成為現代城市的重要組成部分，未來仍有較大的發展空間。
3.打造科技型商業地產
國內電商已發展十余年，增速很快。根據國家統計局2019年數據，全年社會消費品零售總額411649億元，網上零售額為106324億元，同比增長16.5%，占總比重的20.7%。雖然線下市場正在被慢慢蠶食，但線下商業具有及時交付和短時間配送的便利、更多實感信任、場景體驗的獨特價值。商業項目應利用好這種獨特價值，擴大自身吸引力與服務效率，而科技化正是行之有效的途徑。商業地產的科技型主要實現的是提效和增收兩方面。在增收方面，通過科技手段提升項目的商業精準銷售和服務能力，比如人臉識別可以對客戶進行精準的信息識別，分析面部表情、年齡等基礎信息，以此作為依據提高項目業態或客群導流；同時可以使用其他科技產品提升與客戶互動，提高留存率，例如互動大屏，導購機器人，運動積分系統等。在提效方面，商場的傳統管理系統可以轉型成數字化系統，如財務、會員管理，停車服務，品牌客戶管理等。提高內部和外部的科技型轉型將是商業地產未來競爭點。
結語：
深耕存量商業地產是當前房企關注與參與的重點，隨著競爭者的增多、經濟環境的高速發展，對商業地產的發展與經營提出了更高的要求。唯有緊跟時代發展，打開思維，擁抱新經濟模式才將會是出路。比如首店經濟，啟動新鮮感；夜經濟，帶來新消費；科技型，為項目提效增收。這些都是商業地產在時代趨勢中，尋求快速發展的突破口。
文章來源：木普普
