在東四環，因經營不善而被收購的十里堡西單商場悄然變身文創綜合體；而在北二環，閉店已有5年的三利百貨近日亮相，正式轉型寫字樓。
當減量發展成為主流，塔吊林立、遍地施工的火熱場面將告別京城，存量舊樓的改造更新將成為城市功能提升的新風口。
老商場扎堆轉型辦公空間
上周六，由十里堡西單商場蛻變而來的萬科時代中心對外營業。里里外外，全都變了模樣。
家就在街對面的市民陳沖以為這里變成了新商場，進去才發現只有1層和B1層還有幾家簡單的商業店鋪。樓內裝修主打文藝風格，走幾步就有一件藝術品，排隊合影的人不少。
“起初生意還好，到最后人氣真的不行了。”陳沖回憶十里堡西單商場的最后時光。2016年年初，這里送走了最后一撥客人，正式閉店。沒多久，北京萬科收購該項目，當時已傳出將轉型做寫字樓的計劃。
十里堡西單商場總建筑面積達4.7萬平方米，共6層，高度上不及朝陽路上的摩天大樓。轉型之后，僅在B1層和1層留有商業，2層到6層則變為辦公空間。萬科方面披露，2層到6層已經全部躉租給一家共享辦公空間企業，集聚一批文創公司。
安定門三利百貨的命運與十里堡西單商場類似，只是時間稍早些。2013年8月，三利百貨正式謝幕，并決定改造為寫字樓。過去的三利大廈硬件設備設施落后，長期經營不佳，持續虧損，極大浪費了土地利用價值。幾天前，由三利百貨改造而來的中糧置地廣場終于對外亮相。中糧置地廣場相關負責人介紹，該項目總建筑面積約8.2萬平方米，改造后也只在B1層和1層留有商業，2層及以上均為寫字樓。
扎堆轉型辦公空間的背后，是企業自己算的一筆賬。“寫字樓運營門檻較低，租金近年比較穩定，更有吸引力。”世邦魏理仕華北區研究部主管孫祖天認為，傳統百貨的經營管理遠比寫字樓更復雜，“商改辦”的本質是市場需求變化之后，物業本身功能和用途的調整和優化。
改造方向費思量
接盤了這些已沒落的商場后，改造方向成了最大的難題。
一位主導某商業項目轉型的企業負責人向記者透露，改造成本和方案都可以通過企業內部手段完成，但關鍵問題是改造之后的業態是否合法合規、能否符合當地的產業定位、能否從一出生就能獲得“合法身份”。
十里堡西單商場最終決定打造文創綜合體。這并不是萬科此前唯一的轉型方案。相關負責人介紹，最初還考慮過改造為長租公寓、繼續做商場、徹底改為寫字樓等多種方案。
“轉型做文創綜合體，也是為了順應北京‘四個中心’的城市定位、功能升級和產業發展。”北京萬科相關負責人說，這棟建筑恰好處在北京的“傳媒走廊”之中。這個“傳媒走廊”西起東二環，東至與通州區交界處，北到姚家園路，南至廣渠路，行政區域面積約80平方公里。在這一區域內，很多文創園區都是由老廠房改建、擴建而來。
早幾年面臨轉型難題的三利百貨，起初也傳出消息要在安定門打造“迷你版大悅城”，但最終敲定直接改造為寫字樓。據了解，2013年，業主方面曾敲定將該項目建成國際甲級寫字樓，實現國有資產的保值增值；2015年，又決定將其長期持有經營。
從區位上看，中糧置地廣場位于中關村東城園內，未來入駐的企業也偏科技類。截至8月1日，中糧置地廣場整體簽約率過半，積累的客戶資源主要包括科技、文化、金融類企業。
“更新”成城市發展新主題
一般來說，商場的單層面積大、進深大，滿足不了辦公空間的采光需要，這也是商場轉型的關鍵一步。“零售物業的采光、通風、樓層面積都與寫字樓有很大區別，設計改造中需要解決諸多技術難題。”孫祖天說。
北京萬科該項目的設計負責人介紹，為了滿足采光，商場挖出中庭，讓陽光可以照射進來；同時還增加了電梯和消防設施；甚至還特意增加新風系統，讓綜合體達到綠色建筑認證，提高室內辦公條件。
跳出商業調整的行業局限來看，零售物業轉型，也折射出北京城市更新的大背景。包括北京在內，國內很多一二線城市的城市化進程都已步入“下半場”，正在告別塔吊林立、工地遍布的建設景象。
來自世邦魏理仕的一份數據顯示，國內17個主要城市的新增建設用地在2013年之后出現斷崖式的下滑，2017年土地供應和成交面積都僅為2011年峰值的一半左右；然而，2016年到2017年，上海和北京涉及物業用途變更的城市更新類大宗物業投資交易，從2014年到2015年的5起增長到16起，交易金額也從130億元飆漲到230億元。
對企業來講，核心區域“舊樓改造、存量提升”為主的“城市更新”正成為一個巨大風口。研究人士分析，政府部門對存量物業改造、用途變更的支持力度會增加企業將低效的存量物業轉化成高效資產的熱情，也將帶動整個城市的功能完善與提升。
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