商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的城市戰(zhàn)略

 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的城市戰(zhàn)略

一、二線城市群雄爭(zhēng)霸，市場(chǎng)飽和，調(diào)控頻頻之下難有完卵。三四線城市遠(yuǎn)離核心視線，政本位背景下，政府推動(dòng)的大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮，把大小開(kāi)發(fā)商一網(wǎng)打盡。城鎮(zhèn)化、核心城市的白熱化競(jìng)爭(zhēng)，也讓越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)企業(yè)走上“農(nóng)村包圍城市”的道路。

 

住宅屢受調(diào)控，土地財(cái)政直接推動(dòng)下，大批住宅企業(yè)紛紛染指商業(yè)地產(chǎn)。在探索商業(yè)模式之前，首先就要確定企業(yè)的城市戰(zhàn)略，到底進(jìn)入何種級(jí)別的城市，從而利用一個(gè)項(xiàng)目搭平臺(tái)，練團(tuán)隊(duì)，整合資源，建機(jī)制，成模式，進(jìn)而在同級(jí)別城市實(shí)現(xiàn)“短、平、快”的復(fù)制，是任何一個(gè)企業(yè)從接觸商業(yè)地產(chǎn)到實(shí)現(xiàn)決勝未來(lái)，必經(jīng)的過(guò)程。

 

從城市級(jí)別上看：一、二線城市群雄爭(zhēng)霸，市場(chǎng)飽和，調(diào)控頻頻之下難有完卵。三四線城市遠(yuǎn)離核心視線，政本位背景下，政府推動(dòng)的大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮，把大小開(kāi)發(fā)商一網(wǎng)打盡。城鎮(zhèn)化、核心城市的白熱化競(jìng)爭(zhēng)，也讓越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)企業(yè)走上“農(nóng)村包圍城市”的道路。

 

但與此同時(shí)，先人一步的恒大、花樣年、寶龍等行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)，卻宣布收縮三四線城市戰(zhàn)線，重新轉(zhuǎn)入一二線城市，似乎在城市戰(zhàn)略上給出了出乎意料的答案。三四線城市究竟是價(jià)格洼地，待挖的金礦，還是雞肋，食之無(wú)肉，陷阱重重？

 

客觀看待三四線城市機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)，首先從整體和國(guó)體出發(fā)，由于我國(guó)是中央高度集權(quán)的政本位國(guó)家，導(dǎo)致資源、人才、等市場(chǎng)核心生產(chǎn)資料，主要集中在一二線城市，且有加劇趨勢(shì)，導(dǎo)致沿海與中西部之間巨大的發(fā)展差距，省會(huì)區(qū)域中心城市與地級(jí)市的巨大差距。但總體上講，一線城市是“擴(kuò)張型”市場(chǎng)，三四線城市是“收縮型”城市。

 

從最近三年的“泛供求”關(guān)系來(lái)看，“商品住宅用地出讓用地建筑面積/商品住宅銷(xiāo)售面積”，這個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)，一線城市為0 .64，整體供小于求（雖然是潛在供應(yīng)，并非是單純拿到預(yù)售證的有效供應(yīng)，但仍是客觀存在的供應(yīng)）。與之相對(duì)，三四線城市供求比均值是1.22，供過(guò)于求。從典型的，已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重供過(guò)于求的城市看，甘肅武威供求比高達(dá)8.06，山西大同供求比高達(dá)5 .7，鄂爾多斯4.9，延安4.34。而這其中，最被市場(chǎng)熟知，最臭名昭著的僅鄂爾多斯一個(gè)城市。

 

另外，一二線城市與三四線城市的施工面積增速也大有差異，最近5年，三四線城市施工面積，2010年至2011年達(dá)到近30%，2012年同比增長(zhǎng)19%，高出全國(guó)平均水平5.4個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，市場(chǎng)消化能力卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上建設(shè)的步伐，2010年至2012年，三四線城市除撫州和寶雞外，其余銷(xiāo)供比(銷(xiāo)售面積與新開(kāi)工面積比值)均小于1，尤其是棗莊、銅陵、荊門(mén)等城市，銷(xiāo)供比未及0.5，供過(guò)于求態(tài)勢(shì)明顯。

 

從市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展來(lái)看，尤其是基礎(chǔ)人口和市場(chǎng)需求來(lái)看，三四線城市同樣不盡如人意。代表需求潛力的常住/戶(hù)籍人口比，一線城市均值為1.84，二線城市為1 .21，三線城市僅是0.98。這就意味著一二線城市為“人口流入型”，而三四線城市屬于“人口流出型”。或者說(shuō)，一二線城市是增量市場(chǎng)，三四線城市是縮量市場(chǎng)。 

 

在市場(chǎng)需求方面，一二線城市和三四線拉開(kāi)了距離，但在房?jī)r(jià)成交價(jià)格方面，三四線城市大有后來(lái)者居上的態(tài)勢(shì)，比如粵西湛江，其市中心區(qū)一手房1季度均價(jià)8500元/平方米左右，已超過(guò)佛山一季度8200元/平方米左右的均價(jià)，但湛江2012年的人均GDP不到佛山的1/3。 

 

在直接關(guān)系到商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)指標(biāo)看，三四線城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，居民消費(fèi)能力有限。這一點(diǎn)在全國(guó)性布局的集團(tuán)公司體現(xiàn)最明顯，萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)三巨頭去年的總銷(xiāo)售額中，北上廣深4個(gè)一線城市和天津、成都、武漢等二線城市的銷(xiāo)售額加起來(lái)占總銷(xiāo)售額超過(guò)60%，利潤(rùn)貢獻(xiàn)超過(guò)70%，大大高于三四線城市。鑒于此，佳兆業(yè)、恒大、花樣年、寶龍紛紛重返一二線城市。

 

另外，三四線城市對(duì)于品牌商品的認(rèn)知度較低，貨真價(jià)實(shí)的國(guó)際頂級(jí)品牌市場(chǎng)反應(yīng)冷漠，認(rèn)可一般，甚至對(duì)國(guó)內(nèi)一二線品牌認(rèn)知度都不高，導(dǎo)致地級(jí)市商業(yè)招商難度大，好品牌引不進(jìn)來(lái)，或成活率不高，購(gòu)物中心缺少知名度和美譽(yù)度的品牌，開(kāi)業(yè)新鮮感一過(guò)，MALL人氣冷清，從“大盒”子變身為“活棺材”。

 

對(duì)于地級(jí)市的高端消費(fèi)人群，其在客單價(jià)和客流量指標(biāo)的表現(xiàn)，仍然差強(qiáng)人意。不僅因?yàn)槭杖氡旧碚�體較低，即便是當(dāng)?shù)亟鹱炙�頂端�?ldquo;高端”客群，卻在發(fā)生向上游城市分流的現(xiàn)象，有同行親切的稱(chēng)為“高端位移”。 

 

對(duì)于那些在商業(yè)地產(chǎn)躍躍欲試的中小開(kāi)發(fā)商來(lái)講，三四線城市的蛋糕是誘人的，但一涌而上的結(jié)果，只會(huì)一涌而下。雖然在地級(jí)市有相對(duì)強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、緊縮性市場(chǎng)，不成熟的市場(chǎng)，有限的市場(chǎng)容量，較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期，不規(guī)范的政府監(jiān)管，甚至違規(guī)操作，都會(huì)大大加劇地級(jí)市商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)和難度。說(shuō)到底，適合企業(yè)自身的，才是最好的城市戰(zhàn)略，在這方面，交學(xué)費(fèi)是在所難免的。