商業地產方案設計流程解析
來源:未知 作者:cjn 時間:2018-12-26 09:05
商業地產方案設計
商業地產方案設計是大型商業地產地產項目建筑規劃設計的第一個環節，也是項目整
個設計過程中最根本的環節，其成敗直接影響項目未來的發展前景。本環節主
要是通過市場調查對項目進行可行性分析、確定項目定位、業態及功能設定、主
力店位置、技術經濟指標。市場調查和可行性分析是本階段的基礎工作，確定定
位、業態及功能設定是本階段的設計目標。本階段主要設計內容如下。
1立地選項
在進行項目立地選項過程中，需要通過詳細而周密的市場調查對項目進行可
行性分析和綜合定位�？尚行苑治鲅芯渴谴_定項目進行投資決策、融資、制訂項
目初步設計、項目立項以及政府規劃調控的依據。這就需要嚴格規范項目建議書
及可行性研究報告的審批制度，確�？尚行匝芯繄蟾娴馁|量和足夠的深度。
大型商業地產地產項目的可行性研究要以質量、項目商業地產屬性控制為核心，對項
目的規模、建設標準、功能布局、業態規劃、技術進步等方面實事求是地進行科
學分析。定位是項目入市的第一步，是商業地產地產項目設計的第二個環節。項目定
位是在項目市調及可行性分析的基礎上回答項目“是什么、做什么、如何做”的
問題。要對項目科學定位，首先要對項目進行科學的分析，分析項目自身及資源
條件，主要方式是對項目進行科學的SWOT分析。①在完成SWOT分析后，從以
下幾個方面對項目進行定位(見圖1-4)。
圖1-4項目定位的內容
在項目七個方面的定位中，作為開發商，是很難把握項目目標消費群體的
定位的。要準確的進行項目目標消費群體定位，必須由商業地產專業人士來完成。
商業地產項目的發展，歸根結底需要消費者的消費作保障。沒有消費者的消費，項
目最終的結果肯定是失敗的。明確了項目目標消費群體定位，才能設置項目的
功能組合。
2商業地產規劃
商業地產規劃就是對項目物業室內空間的限定和功能劃分進行規劃，大型商業地產項
目由于體量大，其功能不僅僅只是滿足購物，同時必須滿足休閑、觀光、文化、
娛樂、餐飲等多種功能。其功能和業態復合性強，每種業態、每個功能、每個消
費者對空間個性都會有具體要求。這就需要專業人士進行科學設計，不能按照住
宅項目的設計或想當然的進行空間的限定和功能劃分。
在這個設計環節中，功能組合及分區設計是最重要的設計內容。首先，從開
① SWOT分析指Strengths Weakness Opportunithreats分析法，稱為態勢分析法或優劣勢分析法
始規劃設計時就要充分考慮其商業地產屬性，確定經營模式、服務對象，再按經營業
態和服務功能需求進行建筑規劃與設計，否則項目建成入市以后改建的費用會大
大增加。在建筑設計上要充分注意動線設計的科學性，避免由于區域死角所帶來
的物業價值的貶損。其次，結合項目特征、定位以及項目所處商圈的具體情況，
把握差異化競爭策略，合理控制和規劃項目各零售業態營業面積的比例。
商業地產規劃主要包括：業態及面積配比規劃、功能及面積配比規劃、項目交通
組織、主力店組合及面積規劃、店鋪，專柜分割規劃、樓層品類／功能規劃。
