目前，國內大型商業地產項目風起云涌，概念也層出不窮，這邊"購物公園"唱罷，那邊"超級MALL"登場，恰恰是商業地產的"概念"卻成為開發商紛紛仿效的對象。很多城市的商業項目無一例外都參照"概念"來指導項目的開發，缺乏對商業地產開發定位缺乏根本性的認識，以致給"概念"套牢。
商業地產的"概念"固然重要，但如果簡單地將它人的商業地產概念生搬硬套，不僅僅會顯得牽強，而且會忽略項目本身特征，得不嘗失。飆馬從多個城市多個項目的操作來看：商業地產的操作，必須徹底拋棄概念，不能先入為主為項目局地"概念"，背離市場人為設立主觀條件，而是應該是回歸到項目本質，結合市場，從項目本身進行項目考慮。
飆馬公司對多個商業地產項目進行分析，概念套牢商業地產主要有以下兩大結癥：
一是發展商對商業地產特性的把握存在偏差，對商業規律不了解。許多地產商沒有看到商業地產的開發與住宅開發的差別，直接套用比較熟悉的住宅開發模式或者是成功的商業"概念"，過于依賴概念進行推廣。
二是大多數發展商對自己的項目的期望值和要求過高。這樣一來，無一例外都參考發達城市最大最好的商業項目的"概念"和模式來進行操作；脫離當地購買力和市場需求，形成曲高寡和的局面，從而導致項目陷入困局。
憑借成功的商業項目操作經驗，飆馬認為商業地產操作的成功核心是通過策劃、規劃和經營使項目升值。在合作過程中，發展商、投資商作為最大的投資方，同時也是最大的風險承擔者，整個操作應當以專業的態度和技術進行。飆馬認為：商業地產要求投資者、經營者、消費者三者有機結合，并不僅僅是開發商與業主之間簡單的交流，商業地產在操作的各環節所存在的投資風險無法因為有了"概念"而規避。
1、簡單地把區域消費者消費行為調查作為業態定位依據
很多商業項目在進行市場調查時簡單通過對區域消費者的消費行為調查來確定項目業態或者解決項目的定位問題。殊不知，消費者消費行為調查只能說明消費者在哪里消費、消費什么商品、需要什么服務、有多少人消費、一般的消費頻率等因素的簡單量化，是對目前消費市場的一般描述缺乏對區域消費格局變化預測的支持，因而對選擇適應消費格局變化的業態定位沒有多大意義。
商業項目的業態定位的前提條件是對項目商圈區域內的經營業種、商品特性、商圈的顧客來源及其特點和項目周邊的環境，商業設施、生活結構等商圈內容進行深入調查分析。因為不同業態之間存在著許多的相似性，甚至很難分辨，找出相似業態的不同組合要素，是區別它們的最好方法，是業態定位的重要步驟，同時也是明確項目業態定位時實施業態錯位經營還是互補經營的重要依據。
2、重視商業項目調查而輕商業經營調查
商業項目對項目區域同類業態的商業項目（經營或者銷售）進行效益狀況和經營規模、提供的產品或服務、客流量等經營特點的資訊研究，是項目進行市場定位和商業功能設計的基礎條件；而商業經營調查則是對以項目處于的商圈范圍內的經營業種、商品特性、交通網分布、人口分布狀況及生活結構的調查和經濟效益的預測。
從功能角度分析兩者有本質的區別，商業項目調查解決的是當地商業市場的發展方向和趨勢，解決項目整體發展的問題，即項目要做成一個什么樣的項目；商業經營調查是功能定位、業態選擇參考依據，解決項目將如何達到設定的目標。以商業項目調查取代商業經營調查的做法將面臨著業態定位失準、客戶群體界定不當等項目功能性錯誤的風險。
在很多的商業項目的市場調查中，簡單地把區域消費者消費行為調查作為業態定位依據會導致業態定位失準；重視商業項目調查而輕商業經營調查導致項目發展方向和趨勢把握失誤，解決不了項目整體發展的問題。
1、以典型調查取代商圈調查
典型調查是確定項目初步業態定位的基礎上，對項目區域同類業態的商業項目進行業態收益狀況和經營規模、提供的產品或服務、客流量、交通來源等經營特點的資訊研究，是項目進行市場定位和商業功能設計的基礎條件；而商圈調查則是對以項目周圍一定距離為半徑所劃定范圍內的經營業種、商品特性、交通網分布、人口分布狀況及生活結構的調查和經濟效益的預測。
隨著商業地產開發受到了開發商的一致追捧，而發展商關心最多的是銷售、招商、經營方面的內容，在項目操作的過程中卻忽略了商業項目成功前提市場調查的重要性；有些開發商意識到商業項目市場調查的重要性卻不知道該從何著手實施，往往套用住宅項目的調查方法，陷入調查的誤區。
從功能角度分析兩者有本質的區別，典型調查解決的是項目的市場定位和功能設計定位如何做的問題；商圈調查是業態定位前提依據，是界定業態需求顧客群的必要步驟是解決做什么的問題。以典型調查取代商圈調查的做法意即在項目業態定位尚不清晰的條件下缺乏目的性的實施典型調查；簡單地以市場業態特征界定項目的業態組成將面臨著業態定位失準、客戶群體界定不當等方向性錯誤的風險。
2、重定量研究輕定性研究
從概念上理解，定量研究是在有目的的收集到一定數據的基礎上，采用一些統計分析的形式，發現并描述市場特征及其趨勢的一種研究方法；而定性研究從狹義的角度理解是一種無結構的、直接的、個人的訪問，在訪問過程中對某一問題的潛在動機、信念、態度和感情實施針對性強的了解，從而獲得比較全面的資料，了解到一些更復雜的問題。
商業房地產市場在尋找或者處理項目定位時，定量研究和定性研究是相輔相成的。簡單的強調某一角度的研究都將會導致項目定位走入歧途。具體而言，在定位項目時實施對項目所在商圈的生活結構、消費習慣等變量研究的時候必須是建立在對項目商圈內消費者的消費動機、消費信念以及生活態度等定性研究的基礎上，并通過定性的探索性方式來解釋由定量分析所得的結果。
總之，在商業地產開發過程中，對"概念"必須認真而慎重，這需要發展商具有高度的商業敏感性，重視專業技能和科學資訊，重視專業顧問機構，發展商對產品質量的重視和投入程度，對項目的后期回報無疑將具有重大的影響。
