商業地產與其它地產模式相比，是一個長期投資的經營行為。如果是運作的好的商業地產，其獲利能力、資產變現能力、品牌知名度、抗風險能力、升值空間都很高。但如果運營不好，就像垃圾一樣閑置、一樓店鋪不賣個車庫價格是無人問津的，從而導致財務成本超高、資金鏈斷裂、爛尾樓等一系列惡性循環現象出現的樓盤比比皆是。你能承受得住嗎？你能“玩”的起嗎？？
縣城大體量的商業地產項目一般都位于規劃的新城區或縣郊區，如此大的體量一個縣城是否能承載，如何去承載，思維一直在高速運轉，一直在有希望和沒希望之間進行徘徊，一直在想如果我作為這個項目的策劃或者“操盤手”我來如何操作這個項目，并使之成功。
對于縣城的商業地產，從某種意義上說也是開發商對于未來縣城規劃的一個投資，對于里面的風險有哪些呢？飆馬商業地產總結
第一大風險，就是對于縣區領導的換屆，導致政府政策導向的變更，導致原來的規劃被新的規劃所代替，這是縣城商業地產投資的政策風險。
第二大風險，對于縣城投資體量的規劃，很多時候開放不管其縣城對商業的承載能力而大規模的去規劃大體量的商業綜合體，導致開發商、經營戶、業主、消費者四者之間的關系失衡，最終投資失敗。
第三大風險，市場上缺乏真正專業的策劃公司，目前市場上的做項目前期的策劃公司的也是很多的，其實力也是懸殊很大，有的甚至是“皮包”公司，這些策劃公司奔著利潤，只要有項目就去承接，從來不顧開發商的利益，導致開發商陷入困境。
第四大風險，開發商將商業地產的投資等同于傳統的住宅類項目進行開發，開發中實行滾動式回款模式進行操作項目，卻不知商業地產的運作是需要強大的現金流來支持的，導致開發過程中缺乏資金導致項目運作進度放緩，從而對項目帶來很多不利的因素。
第五大風險，對于縣城商業地產的操作模式來看，很多開發商的運作方式去參考沿海經濟發達地區的模式來進行運作，殊不知其縣城商業地產的運作有著很多不同于發達地區的地方導致項目的操作失敗。
第六大風險，只知道銷售和招商，卻不考慮人氣的吸引。很多開發商都是被動招商和銷售，從來沒有做過主動出擊。所以商業地產運作失敗的原因很多大程度上的運作都是在被動的基礎上最終導致失敗的。
雖然一二線城市存在泡沫，但與此相關的風險較小。真正有問題的是那些縣城和小型地級市，那里的風險較大，也不容易被市場消化。原因是后者不是人口流入地，而是人口流出地。其次，因為發展速度的關系，我認為（房地產泡沫）已經達到一個前所未有的程度。房地產泡沫不同于股市泡沫，地產是實體式的，我們需要逐漸減少泡沫。房地產泡沫崩盤對中國的未來傷害太大。真正有問題的是那些縣城和小型地級市，那里的風險較大，也不容易被市場消化。原因是后者不是人口流入地，而是人口流出地。其次，因為發展速度的關系，我認為（房地產泡沫）已經達到一個前所未有的程度。
