剛剛登陸資本市場的弘陽地產（下稱“弘陽”）內部正在發生變革，其核心是通過管理對組織進行賦能，為邁向千億規模做好準備。
發起變革的核心人物之一就是弘陽集團執行總裁蔣達強。剛剛過了不惑之年的蔣達強在今年3月加入弘陽集團，此前他曾在國內多家知名公司任職高管，有豐富的從業經驗。對他而言，弘陽要從一家中型房企躍升至實現千億規模，組織再造和變革尤為重要。
“我們計劃2020年實現千億規模，而這里面的前提就是進行組織再造，當我們有了千億的管理能力，我們才能實現企業的跨越。”蔣達強告訴第一財經記者。
四大變革
“今年我們將在四個方面進行變革，圍繞戰略、機制、運營、信息化，希望讓企業的管理效率進一步提高。”蔣達強說。
從頂層設計看來，一個企業需要有一個核心戰略去指導企業發展，并聚焦企業的資源，才能形成自己的競爭力。
對于弘陽集團而言，其下屬地產、商業、物業三個板塊，每個板塊都進行具體規劃，蔣達強希望用戰略目標倒閉改革，并推動業務發展。
以核心的地產板塊為例，弘陽的戰略投資方向就是深耕區域和核心城市圈。考慮到弘陽的大本營在江蘇，因此會把江蘇市場進一步做透。同時，深耕長三角區域，把握這個區域經濟發展的紅利。同時，還將布局一些核心城市以及城市圈。
“中國未來的城市化、城鎮化進程還沒有結束，很多非一線城市機會還有很多，這就是弘陽的機會。”蔣達強說。
弘陽的招股書顯示，其計劃在長三角，以上海、南京、合肥、杭州都市圈為核心向周邊拓展，選擇性進駐長三角的三四線城市；在華南、華中、西南區域，重點關注節點型城市，例如武漢、天津、重慶、成都、鄭州、長沙等，以及這些節點城市形成的都市圈。
選擇好了布局區域后，拿地的方式和技巧尤為關鍵。如果選擇城市是“道”，那么拿地就是“術”。因此，蔣達強給內部提出了4個拿地的方法論。
“我們不拿大地，不拿貴地，不投沒有人口流入的城市，少拿容積率低的項目。”蔣達強告訴記者。
比如，弘陽原則上不會考慮60萬平方米以上的大項目，寧愿分成三四塊來拿，每塊都是10萬、15萬平方米的規模。此外，容積率太低的項目弘陽也盡量不拿，因為只能做低密度別墅產品。
這里面的核心邏輯是，弘陽需要提高周轉效率，而上述兩類土地將影響到弘陽的周轉效率。對于房地產而言，周轉的快慢影響資金效率，通過提高周轉將有助于增加經營杠桿，實現規模更加快速的發展。
有了戰略之后，進行戰略落地的保障機制尤為重要，團隊執行力的激發，需要良好的激勵手段。
“我們在機制上主要設計了更多的激勵手段，包括業內流行的跟投，但是要保證團隊跟投后可以及時獲取收益，而不是去綁定團隊。希望我們的及時激勵效果，能激發團隊每個人的潛力。”蔣達強說。
除了激勵保障以外，運營和信息化建設同樣重要，對于一個沖擊千億的房企，未來的管理規模將是巨大的，因此設計好運營體系和流程，才可以避免出現“大公司病”，也就是所謂的溝通障礙。
“我們把設計、采購、成本、工程等全都歸入大運營體系，實現標準化，這樣有助于管控并實現管理效能提高。此外，我們投資了幾千萬，把全集團的數據系統打通，進行數據一次輸入全面共享。信息透明之后，有助于各個部門的協同配合，將降低溝通成本，提高效率。”蔣達強說。
按照規劃，弘陽將在近期實現上海、南京雙總部設置，上海承擔了戰略、投資、人才等功能。通過上市、總部職能遷移，為進一步發展蓄力。
最后的窗口期
事實上，弘陽上市只用了8個月時間準備。無論是主動還是被動，弘陽也明白房地產的窗口期已經不多。
“我們希望趕上最后的窗口期，實現規模和效率發展，未來的地產商都會朝著精細管理的路徑去發展。而有了一定規模，才能進行風險對沖，在城市輪動周期中保證發展的可持續性。”蔣達強說。
從某種意義看，規模雖然并非萬能，但是沒有規模的房企面臨的風險可能更大。
“集團進入千億之后，我們的營銷壓力小了很多，因為布局城市多，所以我們可以在不同城市周期進行銷售拿地，有助于我們的風險平衡。”一位TOP20房企營銷總告訴記者。
對于很多中型房企而言，經常會面臨兩個問題，第一是組織架構的不完善，第二是區域布局的不均衡。
因此，上市、擴張、重構是這些房企都需要解決的問題。
從行業集中度看，規模房企的優勢正在不斷凸顯。
國信證券的統計數據表明，2017年，中國房地產銷售 TOP5 和 TOP10 市場集中度分別為 16.9%、24.1%，較2016年末分別提升了4和5.2個百分點，但對比美國的市場集中度，尚分別有6.7和9.1個百分點的差距。
但2018年1~6月，中國TOP5和TOP10市場集中度進一步提升至21.37%和29.72%，已經接近美國水平。
這意味著，行業整合時代周期開始見頂，未來的發展朝著更精細化路徑邁進。
事實上，包括大發、中梁、新力等公司均在籌備上市，以期待贏得更多的市場機會。
“很多中型房企面對市場競爭均需要更多資金進行擴張，登陸資本市場是實現規模增長的重要一步，將為其下一步規模發展做好準備。”同策咨詢研究總監張宏偉告訴記者。
易居企業集團CEO丁祖昱預計，2018年TOP4房企總規模或近3萬億，未來房企集中度將進一步提升，TOP10房企集中度有望達35%。
