中國地產(chǎn)的未來30年，在商業(yè)地產(chǎn)嗎？

中美兩國房地產(chǎn)對GDP的貢獻幾乎都是13%，但中國以住宅為主，而美國則以經(jīng)營性的各類商業(yè)地產(chǎn)為主，這與城市化發(fā)展階段有關(guān)。從增量開發(fā)走向存量運營，從住宅為主走向商業(yè)地產(chǎn)時代，未來30年的商業(yè)地產(chǎn)金融化、服務(wù)專業(yè)化都將邁向全面的深化階段。

1. 2. 3. 商業(yè)地產(chǎn)，占美國GDP13%的支柱產(chǎn)業(yè)

獨棟住宅僅僅貢獻GDP的3.4%

　　上述新增住宅投資中，獨棟住宅的建設(shè)投資只占到三分之一，其余主要是公寓建設(shè)投資、家具裝修投資和經(jīng)紀人傭金等，其中，經(jīng)紀人傭金主要與存量房的租售相關(guān)，因為美國的新房銷售只占到房屋銷售總量的10%。

（數(shù)據(jù)來源：美國商務(wù)部、華爾街日報）

　　實際中，當(dāng)前獨棟住宅的建設(shè)投資只占到美國GDP總值的1.3%，而即使是在金融危機前的峰值階段，美國獨棟住宅建設(shè)投資的GDP貢獻也只有3.4%。

（數(shù)據(jù)來源：美國經(jīng)濟分析局）

中國地產(chǎn)的未來30年，在商業(yè)地產(chǎn)

圖4 中國地產(chǎn)行業(yè)的直接GDP貢獻

　　2017年中國地產(chǎn)行業(yè)的總投資額達到11萬億人民幣，相當(dāng)于全年GDP的13.3%。

圖5 中國地產(chǎn)投資的GDP占比

圖6 美國年化新建物業(yè)的完成值

　　長期中，商業(yè)物業(yè)的規(guī)模占比將逐步上升，并最終超越住宅市場。

圖7 中美兩國住宅和商業(yè)物業(yè)投資規(guī)模的比較<span "="" style=";padding: 0px">（數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計局，美國人口普查局）

（數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計局，美國人口普查局）

　　不過，當(dāng)前，中國商業(yè)物業(yè)的建筑完成值占比仍較小（中國的商業(yè)物業(yè)包括辦公物業(yè)、倉儲物業(yè)、零售物業(yè)、酒店、餐飲物業(yè)、會展中心等，但不包括醫(yī)療、教育、娛樂等物業(yè)設(shè)施，因為這類物業(yè)在中國大多為公立建筑，而非商業(yè)性物業(yè)）。

圖8 美國商業(yè)物業(yè)的完成值構(gòu)成

圖9 美國商業(yè)物業(yè)的完成值結(jié)構(gòu)（截至2017年底）

圖10 中國物業(yè)完成值結(jié)構(gòu)（2017年）

　　美國的地產(chǎn)企業(yè)大體可分為四類，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、地產(chǎn)運營企業(yè)、REITS類不動產(chǎn)投資企業(yè)，以及極少數(shù)的投資開發(fā)運營一體化的綜合性地產(chǎn)企業(yè)（還有少數(shù)從事一級開發(fā)或持有大量土地的地主型企業(yè)，因為數(shù)量較少，屬于非主流企業(yè)，我們在這里就不做詳細分析了）。

　　其次是住宅開發(fā)企業(yè)（Home builder），共有32家上市公司，占地產(chǎn)類上市公司總數(shù)的9%，總市值約900億美元，占地產(chǎn)類上市公司總市值的6%；

　　至于土地開發(fā)類企業(yè)和綜合性地產(chǎn)公司，無論是數(shù)量還是市值的占比都很小，大多在非主板上市，市值加起來也不到100億美元。

未來的商業(yè)地產(chǎn)，會很賺錢！

　　未來，隨著中國土地紅利的削弱和城市化速度的減緩，地產(chǎn)行業(yè)面臨更大的轉(zhuǎn)型壓力，住宅開發(fā)企業(yè)的利潤率將進一步降低，要想維持之前的投資回報率水平，只有進一步加快企業(yè)的周轉(zhuǎn)效率，放大經(jīng)營杠桿或資本杠桿，這意味著地產(chǎn)企業(yè)將逐步從自建、自管、自持的重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向代建、托管、合資的輕資產(chǎn)模式。

　　在實現(xiàn)上述分工轉(zhuǎn)型后，地產(chǎn)行業(yè)整體的回報率不是降低了，而是更高了。原標題： 注：本文根據(jù)貝塔策略咨詢中心杜麗虹博士相關(guān)研究整理