成功的商業地產為什么需要了解生活方式

 1.什么是商業地產? 
 
       商業地產是包括購物中心、商業街、SHOPPING MALL、主題商場、專業市場、批發市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業房地產、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區別的房地產產品。
 
2.商業地產與住宅類地產的區別有哪些？
 
       大多數的住宅類產品如公寓、經濟適用房、別墅、Town House等，發展商大多數采取開發銷售的模式，其資金回收模式相對簡單，而大多數的商業地產項目是只租不售、或只銷售部分的面積，靠企業長期持有，長久運營、產生大量、穩定的現金流給企業帶來穩定的高投資回報率。就現階段而言，國內大多數的住宅類產品的購買者在購買住宅類產品時，還是買來自住的，而大多數的商業地產類產品的購買者大多數在購買商業地產類產品時，是作為一種穩定型、投資回報率較高的一種投資工具，買來作為投資用的。發展商在做住宅類房地產時，只要將房子賣出去，將社區的物業管理做好，就基本算是大功告成。而發展商在做商業地產時，考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去（如果項目需要靠銷售部分物業、回籠資金的話）而且還要將后期的經營、推廣作為第一等大事來對待。對于那些有戰略眼光的房地產企業，在運做商業地產時的身份，已不僅僅是房地產發展商這一種職能，還要兼具商業地產的運營商和生活方式的內容供應商的多種職能，要幫助商鋪的投資者、企業的股東帶來長期穩定的回報，還要為廣大的終端消費者提供多姿多彩的生活方式（如果商場的商品沒有特色、購物環境不能吸引消費者來此消費，商戶經營者賺不到錢，商鋪業主收不到租金，試問長期穩定的回報從何而來？）從這些差異可以看出，商業地產開發商的客戶包括兩極：一個是商戶經營者，一個是終端消費者。

3.商業地產的發展商在運做成功的項目時，應具備哪些條件？
 
       在運做成功的商業地產項目時須具備：良好的地段，政府的大力支持、（各種稅收的減免或優惠、交通路線的保障），準確的市場定位，優秀的項目規劃設計方案，良好的資金保障和穩定的現金流，優秀的施工和監理單位，專業優秀的招商團隊，各種專業的顧問團隊，優秀專業的商業管理推廣機構等，這里要特別強調的是，從市場的角度來看以下幾點是非常關鍵的：A.準確的市場定位、再好的地段，沒有準確的市場定位的項目注定是失敗的，如北京站附近一香港著名的房地產企業投資的地產項目的商業部分，開業幾年調整過多次經營業態，但始終經營不好，在2002年一年時間里，換了六任總經理，但效果還是不好（該項目除了定位不準確，而且派來的高層管理人員又都是從香港來的空降兵，本身對北京市場，還需有一個了解的過程。商業地產的難度就是每個地區每個城市的消費者的消費能力、消費習慣、消費特點都有很大的差異，并不是將一個地區、城市的成功經驗、成功模式簡單的COPY到另一個城市就可以確保成功）。還有廣東的一個城市，也有面積接近40萬的華南 MALL，發展商在之前是否經過詳細的市場調查，一個40萬的大型SHOPPING MALL每天需要多少銷售額的支撐，才能良好的運轉，而這個城市還是由分散的幾十個鎮組成，人口并不集中如何讓這些分散的人群長期的來消費可真不是一件容易的事。。當時好稱中國最大的SHOPPING MALL 的上海正大廣場，面積20萬平米左右現在也只是發展商旗下的易初蓮花超市在苦苦的支撐著。全國還有很多類似的由于定位不準確而經營不成功的商業地產項目。就算最后重新定位能夠經營好，所費的時間成本、機會成本也很高。B.優秀的項目規劃設計方案可以起到幫助發展商省錢的作用，而且也為日后的經營者和消費者流下舒適的經營、購物環境。好的規劃設計方案本身也是能夠吸引媒體、經營者、終端消費者注意力的買點和公關事件的好的由頭。C.各種專業人士組成的顧問團，在項目的前期、中期、后期、都需要相關各個領域的專業人士為項目提供各種專業的顧問式服務，無疑為項目的不同階段的成功又增加了一些勝算。D.專業優秀的招商團隊，可以幫助發展商避免走很多彎路、節省時間的同時，還可以幫助發展商嚴格把關，為發展商提供優化的商戶結構。而不至于為多賺取傭金，而損害發展商的長期收益，為發展商招進并不適合的商戶。還可以幫助發展商在少花錢的情況下，招到適合的商戶。E優秀專業的商業管理推廣機構，是在項目開業之后起著向目標消費群體以及各商業企業、專業機構、媒體負責推廣的專業機構，商業管理機構的專業程度是和項目的運營（租金、物業增值、品牌知名度、品牌美譽度）是有極大關聯的，所以發展商在聘請商業管理推廣機構時，衡量該機構的是否勝任是包括以下的考核標準：1專業的房地產背景、2豐富的零售業知識、3擁有時尚事物的敏感性、4擁有專業公關公司工作背景、5對各種藝術有一定程度了解、6熟悉各種媒體、7從事生活方式研究工作、8了解項目所在地不同消費群體的消費習慣，的各種專業人士組成的團隊。以上8個領域的專業人士缺一不可、每個環節都是極其重要。在商業地產項目的運營過程中都起著關鍵的作用。由此看來，可以把商業地產 比喻為“三高產品”：高風險、高回報、高技術含量。而要經營好這“三高產品”需要很多時間去了解不同的企業在為消費者提供產品的同時，又提供了什么樣的生活方式，如：快餐、汽車、房子、電影、筆記本電腦、CD、PDA、DVD、手機、服裝、食品、旅游、電信服務、互聯網、雜志、等，消費者在決定購買這些產品的時候又希望得到什么樣的生活方式？不同階層、不同年齡段的消費者最理想的生活方式又是什么？相信這是許多企業管理者共同想得到的答案。讓我們為了實現這一偉大的目標而共同努力！
   
       現階段,在全國出現了許多在建的各種類型的商業地產項目,這個現象讓人們既高興,又擔心,高興的是越來越多的人發現商業地產的重要性,更多的人加入到這一淘金的隊伍中,擔心的是這些即將投入市場的新項目有多少是能夠經得住市場的檢驗,而最終成為贏家?大家要記住,每年都有新的競爭對手加入到這個市場,但是終端消費者是有限的,如何在有限的消費者面前成為首選的體驗、休閑、消費、娛樂的場所，我們必須在項目的每個階段都要嚴格的、認真的對待。
 
       首先你要清楚的為項目進行定位：
 
       1.這個即將開業的建筑，是為哪些人群提供服務和的，這些目標客戶群的年齡是由多少歲到多少歲？他們常去的場所有哪些？他們的購買習慣是什么？購買頻率是多少？是否有品牌忠誠度？購買的動機是什么？價格對他們是否決定購買的重要因素？目前市場是否已有相似的項目？如果有，我們將如何取得最終的勝利？
  
       2.如何確保招商的成功？招商對一個成功的項目是關鍵中的關鍵，所以在招商的時候，不是簡單的投放一些廣告就可以，在聯合各專業招商機構的同時，發展商還要根據項目自身的特點，和一些行業的協會、主管部門、研究機構、領頭羊企業、專業媒體、達成戰略聯盟，圍繞項目的主題進行一系列的論壇、峰會、比賽、展覽、評選等公關活動，在媒體選擇方面，也要選擇全方位的報紙、雜志、電視、網絡、電臺、戶外廣告、直投廣告、手機短信、電子郵件、專業媒體等要打造一個立體的傳播網絡，讓目標客戶群在任何環境下都有接受到相關的信息的機會。尤其是定位為專業、批發市場的項目，在選擇傳播的途徑則更為重要，因為你面對的不僅僅是本地的客戶、你要吸引行業有影響力的經營者的同時，還要想著在全國范圍、甚至是世界范圍的買家客戶群。
 
       3.現在的年輕的消費者更追求個性化的消費，他們不喜歡雷同，在服飾、音樂、就餐、娛樂、休閑、閱讀、旅游、等個方面都追求個性化，而且他們勇于消費，只要喜歡，就愿意去消費。如何在項目進入到運營（開業以后）階段的時候，不斷的培養目標消費者的消費興趣、而且要持續的給消費者帶來新鮮感，保持新鮮感是發展商（運營商）最為值得研究的事。
 
       總之一句話，經營成功的商業地產，必須要從了解人類的生活方式開始！