西部文旅地產(chǎn)投資熱 文旅地產(chǎn)面臨兩大困境
來源:未知 作者:網(wǎng)絡(luò) 時間:2019-08-20 14:55
一直以來中西部地區(qū)有著更為豐富的旅游觀光資源，而且相對東部沿海城市而言，景觀資源受人類活動影響更小，但受制于基礎(chǔ)設(shè)施和旅游配套的不完善，中西部旅游開發(fā)和投資與東部沿海一直存在差距。
文旅地產(chǎn)投資火熱，同時文旅地產(chǎn)面臨2大困境。
1、近了拿地難，遠(yuǎn)了銷售難
地段價值是房地產(chǎn)最核心的價值，也是房企角力的關(guān)鍵點。對于依托特殊資源的文旅地產(chǎn)而言，城市近郊符合條件的土地資源原本就非常稀缺，更何況加上僧多粥少的白熱化競爭，拿地難度不言而喻。但是一旦項目遠(yuǎn)離城市，必然會面臨銷售速度慢的難題。高層決策者經(jīng)常會遇到這樣左右為難的兩個方案。
通常來講，以下兩類文旅地產(chǎn)的安全系數(shù)最高。
第一類，大城市周邊的文旅地產(chǎn)。中國文旅地產(chǎn)的第一波市場高潮不在遠(yuǎn)郊，而在近郊。無論市場如何波動，臨近大型城市周邊的強勢項目進(jìn)可攻、退可守。特別是一旦價格洼地遇到旅游亮點，想不暢銷都難。較典型的是華僑城歡樂谷主題公園模式的成功，最基礎(chǔ)的條件就是臨近一線城市人口密集居住區(qū)，從深圳到北京到上海，潛在客群均得以充足保障。
未來隨著大城市周邊旅游資源的消耗，位于一線城市周邊1-2小時左右的二線景觀型城市將成為文旅地產(chǎn)熱點，這些地方復(fù)合國際化的5+2生活趨勢。例如上海周邊的杭州、廣深周邊的惠州等地，現(xiàn)在已經(jīng)成為文旅地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域。
第二類，旅游知名度高的景區(qū)。遠(yuǎn)郊文旅地產(chǎn)的破局之處在于依托全國知名旅游景區(qū)，搶占稀缺景區(qū)資源，借勢區(qū)域知名度帶動項目知名度。例如萬達(dá)在西雙版納、雅居樂在海南的布局均屬于此類。只有知名的景區(qū)，才有充足的人氣，只有充足的人氣，才能支撐文旅地產(chǎn)。并且隨著景區(qū)接待服務(wù)設(shè)施的完善，也在一定程度上彌補了傳統(tǒng)文旅地產(chǎn)項目的配套短板。
不論是沿海的三亞、青島，還是內(nèi)地的武夷山、千島湖，文旅地產(chǎn)的發(fā)展與旅游的發(fā)展均顯示了非常高的伴生性。因此，選擇高知名度的傳統(tǒng)旅游景區(qū)開發(fā)文旅地產(chǎn)相對更為理想。
2、短期升值難，長期周轉(zhuǎn)難
文旅地產(chǎn)本身隱含著區(qū)域運營的概念，催熟區(qū)域得到市場認(rèn)知需要經(jīng)歷一個過程，短時間內(nèi)難以有較大幅度的升值。而一旦項目開發(fā)周期拉長，房企資金鏈能否承受就成為關(guān)鍵的現(xiàn)實問題，因大盤項目銷售不暢導(dǎo)致資金鏈緊張的企業(yè)不在少數(shù)。
這就引出一個更深層面的話題，究竟應(yīng)該旅游先行還是地產(chǎn)先行？理論上來講，應(yīng)該是旅游先行，從改造區(qū)域環(huán)境和配套的角度出發(fā)，提升人氣和認(rèn)知度，等區(qū)域達(dá)到一定成熟度時再進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)。但對于以高杠桿、快周轉(zhuǎn)為目標(biāo)的房企而言，坐等升值的方式并非正道。動輒幾十億甚至上百億的資金沉淀是任何一個房企都無法承擔(dān)的。
毫無疑問，現(xiàn)實中均采用地產(chǎn)先行的模式，放棄追求最大升值空間，首選將升值預(yù)期讓利于客戶從而快速回籠資金，甚至恒大等開發(fā)商在項目一期不惜虧本快速去化。但這也只是權(quán)益之計，項目后期的持續(xù)推動一定與旅游運營成效密切相關(guān)。
縱觀成功的文旅地產(chǎn)項目，依托傳統(tǒng)旅游景區(qū)成為不二的成功法門。從海南到云南，開發(fā)商均是清一色的搶占景觀，涌現(xiàn)出海景系，雨林系、溫泉系、古鎮(zhèn)系等不同題材的文旅地產(chǎn)項目。利用外部旅游資源，將房地產(chǎn)物業(yè)升值，能夠更快的形成消費吸引力。因此，文旅地產(chǎn)的本質(zhì)還是離不開“旅游”二字。
總之，如果打算進(jìn)入文旅地產(chǎn)，首先要考慮能否潛下心來做旅游，如何達(dá)成旅游和地產(chǎn)的平衡，如何實現(xiàn)“依靠旅游拉動地產(chǎn)，憑借地產(chǎn)反哺旅游”的良性循環(huán)
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