商業地產規劃設計如何提升其整體價值
關于商業地產規劃，開發商常常會問到：商業地產產品風格如何營造、色彩如何搭配、材料如何搭配等等，這些都是為了一個共同的目的：如何提高商業地產的使用價值從而提升其整體價值。
要回答這個問題，首先必須弄清楚一點：商業地產究竟為誰而作？通常情況下，我們把商業的目標客戶分為三級。投資者即買鋪的人是一級客戶;商家作為經營者即用鋪的人，是二級客戶;而普通消費者才是真正消費鋪內商品的人，是三級客戶，也是商業地產的終極客戶。因此，商業地產的價值必將通過終極消費客戶—消費者對其的認可度得以體現。
一、商業地產項目規劃要素方法——矛盾協調法。
商業地產產品的規劃，主要存在以下八對矛盾。只有在協調好這些矛盾的基礎上，才能做出成功的商業產品。
矛盾一：集中（concentrate）——分散（scatter）
適用于商業產品形態、體量、平面布置等有關規劃方面的內容。商業地產的體量和價值一定是成正比的嗎？體量大是否一定意味著價值高？其實不然。商業地產產品規劃有集中式賣場、步行街、商業街區、商業群落等形式，采用不同的形式體量的大小也有差別，盲目追求體量大小而忽視項目本身所具備的實際條件，反而達不到總價高的效果。
啟示：在做商業地產產品規劃時，一定要注意協調集中和分散的矛盾;不是體量越大，項目總價值越高;要根據項目自身的地塊條件和外部環境條件做規劃;要充分考慮商業產品的差異性特色營造。
矛盾二：整體（whole） ——個體（individual）
適用于商業地產項目的整體立面風格設計、用材用料設定等方面的內容考慮。
一個商業項目既是一個整體的商業空間，其內部又分為若干個體商業空間。個體商業空間強調個性化，個性化是否就意味著整體的凌亂無序？成功的商業項目在處理這個問題的手法上大體有兩類做法：
A類：確定明晰的整體風格，將個性元素適當穿插其中，使其不牽強、不生硬;
B類：在打造整體外觀時預留個性化空間，將個性空間也作為立面的構成部分。
啟示：商業地產產品一定要注意整體風格的塑造;
個性化空間的預留應在整體風格的基礎之上。
矛盾三：公共（Public）——私密（Private）
重點解決商業地產產品內部空間規劃的問題，即公共空間與經營空間、可售空間與非售空間如何劃分。
A類：集中商業
對于集中商業，可用挑空中庭、挑空連廊的手法，這樣做的作用是提升檔次，形成透氣的交流聚集空間，體現商業特色，增加空間層次感與整體融合性，增強主題的視覺共享性。
B類：沿街商業
對于沿街商業，可用外挑連廊、騎樓的方式，使室內外空間轉折，增加人流的導入性。
啟示：適度的公共空間（非售空間）的預留，對項目檔次提升、人流導入、人氣聚集、特色體現起到極大的作用。
矛盾四：開放（Open ）——封閉（Close）
本矛盾協調法主指商業地產產品公共空間的利用和規劃問題，需要注意的是對外沿街鋪面和內部鋪面、品牌展示與品牌個性空間的協調。
A類：將私密空間和公共空間融合，形成私家利用、公共視覺，以此增加品牌的視覺導入性，自然導入人流;
B類：適度的封閉，便于產品風格的形成，利于局部通透空間的個性突出。
啟示：私密空間和公共空間的的巧妙融合連接，對商業地產產品的商業氛圍營造相當關鍵;
商業步行街的規劃一定要考慮其自身的空間尺度條件;
商業地產產品的立面未必是越通透越好。
矛盾五： 概念（Concept）——具像（Concrete）
重點解決商業地產產品主題概念落實的問題，主題是什么、體現的風情、情景為何、帶來的體驗等是這個問題的主要內容。
A類：用建筑本身體現主題;
B類：制造運用視覺標志，打造連續的、有設計的視覺焦點。
啟示：商業地產產品的主題概念與產品的功能定位要相適應;
建筑本身是商業地產產品主題風格和氛圍的主要體現內容;
視覺標志的巧妙制造和運用是商業地產產品主題風格體現的絕佳手法。
矛盾六： 功能 （Function）——美觀（Beautify）
解決商業地產產品的商業特征和價值體現的問題。
啟示：商業地產產品首先要體現“商業”特性;商業地產產品的商業性是功能性和美觀性的巧妙融合體現;商業氛圍的營造不是單一空間的設置，也不是產品風格的獨立體現，而應是全方位、多面的細節處理。
商業地產產品矛盾協調法中最大的法則，只有將前面七個方法良好的考慮運用后，商業價值的最大化才能得以實現。商業地產通過功能定位、商業性體現、概念的落實，最終要實現的社會責任與社會效益的統一。
二、商業地產項目規劃設計的七大原則
原則一：一定要聘請專業的設計公司
不是所有建筑設計公司都能進行大規模商業地產項目的規劃設計。商業地產是一個非常活躍、時尚的建筑類型，要求設計師除了具有豐富的經驗、高度熟練與綜合的設計能力以外，敏銳地把握市場動態并與開發商、策劃機構及招商代理公司之間密切合作，及時反饋，將市場的需求融匯到規劃設計中，這些是優秀的商業地產設計師不可或缺的能力。
原則二：平衡業態和功能布局之間的矛盾
商業項目不同功能模塊的性質和任務，是建筑設計的根本依據和出發點。不同地域、不同經濟條件、不同民族、不同服務人口數量，都應有不同的建筑規模，并具備相應的設施、設備和室外活動場地;不同年齡、不同層次人群的需求、包括殘疾人都能等到合理滿足，其空間組織應按功能要求、動靜活動形態、人流密度等適當分區、主次明確，同時也要考慮區域或局部具有延伸和調整使用的可能性。
原則三：主力店定制化
主力店是整個項目的招商核心，而他們往往對建筑體的結構有特殊要求。在選紙的時候，主力店傾向于在意向性項目規劃建設之初，就開發商進行接觸，溝通這種需求。從規劃建設期就開始深度合作，能最大程度地減少對建筑體的改造，從而節約成本。
原則四：傳承城市文脈特征
對終端消費者來說，具有文脈特征的商業地產項目不僅僅是一個購物消費的場所，同時也是一個體驗建筑文化、民風民俗、滿足其精神需求的場所，是對更多人群形成強大吸引力和認同感的關鍵要素。只有把消費者先吸引過來才有可能產生消費行為，才能體現提高其商業價值。
原則五：利用設計制造項目吸引力
商業地產項目需要通過規劃設計手段，表達出購物、休閑、娛樂等不同功能空間的特色。
其中對于規劃設計師而言，各種高科技的建筑結構、構造技術、材科設備技術，將與先進的聲、光、電、信息技術相結合，共同創造一個體驗式的綜合商業環境。不論外部形象還是內部空間，如果在規劃設計中能將各種策劃的主題和理念加以更好的體現，那么其商業價值的提升就勿庸置疑了。
原則六：設計要有鮮明的人流導向
在項目設計伊始，開發商就應該和設計師、策劃師一起，確定項目業態分布和功能布局。
商業地產項目的業態分布和功能布局必須以人流為導向。也就是說，要盡量吸引客戶經過每一個商鋪。核心商店通常安排在樓層的兩端，對引導人流起重要作用，被稱為磁極與錨固點;中庭合理布置，如自動扶梯連環向上，盡量鼓勵層間運動;有時集中的餐飲區、電影院和兒童游樂為主題的“冒險樂園”放在較高樓層，以使人流向上;多個樓層設有餐飲店，但僅設于一端;有時停車場也僅有一端可以到達;較高樓層布置一些景點;設置少量休息座椅等;這些都是引導人流流動的有效手段。
原則七：設計要預留未來發展空間
商業設施、環境和場所也不是靜態的固定存在，而是具有動態的發展變化。從設計上創造一個能適應未來發展變化的建筑空間環境也是商業項目的特殊要求。同時，業態的多樣化，也需要建筑設計要為安全可靠的日間和夜間管理創造方便的條件。
三、商業地產項目規劃的四大體系
體系一：規劃設計
商業地產的規劃設計包括平面設計、交通組織設計、配套設計、休閑小品設計四大層面。
平面設計
平面設計的內容是確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有承租戶提供一個互利互惠的機會，最大限度為每個承租戶帶來穿行人流，提供最多的購物機會。必須有足夠大的中庭設計，用于商品展示。
此外，中庭還有組織平面的作用，使購物廣場空間得以融會貫通，產生強烈的空間對比效果，這既為商家創造出一種共榮共生的環境，也使顧客獲得了一個帶有自然光的休閑空間，滿足顧客對休閑功能的要求。
交通組織設計
交通組織設計方案要考慮商業業態的總體平衡，使通過所有承租戶的人流通行量達到最大，達到商業地產項目的整體人氣平衡。
在規劃設計上常用手法有：
以主力店引導人流一般將主力店的出入口安排在動線終端，盡可能的延長商業地產項目的人流通過線;
以局部的造景、中廳引導人流中庭是垂直交通組織的關鍵點，是步行空間序列的高潮，這里人流集中，流量大，最有可能鼓勵層間運動。
以餐飲休閑娛樂區引導人流出入口數量和位置的設置調節人流量均衡;
無障礙設計商業地產項目要為輪椅使用殘疾人提供使用的便利設施;比如自動步道的運用、平進平出出入口、自動門、有高差處設坡道、殘疾人專用電梯、專用廁所、專用停車位等。
配套設計
商業地產項目必須要有一定數量的配套，以滿足消費需求。這些配套包括銀行、停車場、工作間、衛生間等。停車場設計要配備足夠的車位，方便自駕車消費者，因為這些消費者的消費力不容小覷。銀行設計經濟發達地區商業設施泊車配置規定
儲物區設計
對于主力店、大型百貨、超市，要考慮到他們的實際情況，設立倉儲區，方便貨物送達。衛生間人性化設計每一層要有足夠大的衛生間，衛生間的設計要人性化，比如，大型商業地產項目應適當增加女廁廁位、設置嬰兒床等。休閑小品設計
體系二：景觀設計
商業地產項目的景觀設計多在中庭體現，部分設有室內商業街的項目，也可將綠化引入室內商業街。中庭的地景設計除利用植栽、座椅、水池、鋪面、指標等地景設施塑造輕松、休閑的氣氛以舒緩購物者的身心外，亦應具備強烈且有別于營業空間的空間特色，以吸引購物者注意，也借此使購物者了解本身在空間中的位置。在實質環境的設計上，由于中庭相對于項目內其他空間具有高大空間的特性，故在地景設計上應可適應此特性而做強調立體的規劃，如采用較大尺度的植栽、高度較高的水景等。且可利用地景設施配置一視覺主題，引導購物者的視線，建立項目印象。
體系三：建筑設計
商業地產的建筑設計包括立面設計、入口設計兩大層面。
立面設計
項目的室外、外立面和室內的處理，要處理講究建筑的個性風格，同時要追求商業氣氛和娛樂性。比較常用的是店招和標示兩種方式。
店招方式
屋頂和外立面的合理處理店名招牌廣告位，既滿足經營期購物氣氛的營造，又能取得可觀的廣告位出租收入。
標示方式
建筑細節中融入標志和圖示，也能完美的將建筑美和商業味融合。國外有很多商業地產項目的標示做得非常鮮明，如佛羅里達的迪斯尼全明星娛樂場的外立面標示——棒球標志、可樂標志、橄欖球帽標志，非常特殊的展示了商業地產項目的形象。建筑室內的標示除了將建筑美和商業味融合外，還具有功能性。比如引導購物者方便的購物、避免重復路線、幫助出現事故時的準確迅速行動等。購物平面圖、電話、廁所、自動扶梯、消防出入口、消防龍頭、服務出入口、行人疏散線等等，都應該成為全套圖示中的一部分。
入口設計
入口大廳為進入商業地產項目后第一處場所，為室內與室外的轉換空間，對于購物者而言，這是建立商業地產項目意想的首站。入口設計的重點應在于利用組合植栽、座椅、水池、鋪面、指標等地景設施，塑造歡迎、愉悅的氣氛，以提升購物意念。同時也以空間設計及地景設施配置的方式，塑造出清楚的購物路線指示，使購物者進入商業地產項目后能清楚地了解自身所在及欲往的方向，去除可能迷路的恐懼感。
體系四：共享空間設計
商業地產的建筑設計包括內部裝飾設計、燈光設計兩大層面。
中庭內部裝飾設計
項目若具有多層樓面，則面對中庭、挑空的樓面部分，也應視所需予以樓面裝飾。對于上層各樓層而言，面對中庭或挑空的部分也許只是一片墻或扶手欄桿，但對位于中庭內的人，各層樓面便是空間界定的界限，是中庭空間的背景，因而面對中庭的樓面也是一組需要精心設計的立面，它應與中庭的地景設計相配合，共同塑造具有整體性的空間景觀。
水景、燈光、植栽、巨型畫幅等都是中庭內部裝飾設計可以應用的素材。
燈光設計
商業燈光照明對創造舒適的購物環境極其重要。如突出商品立體感和質感的重點照明;注重情調表現等等。良好亮度的商業燈光照明還能明顯改善空間感，使室內空間顯得寬敞。
要達到良好的商業地產項目室內燈光效果，在設計時要處理好照明的色溫、照度、顯色性與室內裝修的質感、色彩的關系，使燈光和裝飾相映生輝。
案例解析：
廣州天河都市廣場建筑立面實景：采用大面積玻璃窗，設置大幅廣告，熱烈的購物氣氛呼之欲出。
廣州維多利廣場實景：室外廣場的休閑茶座，既增添美感，又為市民提供一個休閑好去處
體系五：消防設計
商業地產項目多是人群聚集的場所，因而對消防設計的要求較高。一般來說，商業地產項目的消防設計有以下幾個節點：
節點一：出入口
節點二：走廊
節點三：樓梯
節點四：排煙設備
節點五：緊急照明設備
節點六：緊急用升降梯
節點七：消防設備
