作為我國重點建設項目之一的新能源汽車，承載著中國汽車產業奪取全球戰略制高點的期待，得到全方位的政策支持。據中國汽車工業協會統計，從2014年至2018年，我國新能源汽車產銷量從萬輛突破百萬大關，占全國汽車產銷量比例由2014年的0.3%提升至2018年的4%，占比不斷提升。目前，我國新能源汽車產銷量已連續三年位列全球第一，且已形成完整的新能源乘用車產業集群。如此廣闊的市場前景引得各路資本紛紛布局，既有互聯網大廠，也有阿里巴巴、騰訊以及百度等互聯網企業，格力、富士康等制造業企業，甚至寶能、恒大等房企巨頭也參與其中。
經梳理發現，近年來多家國內知名房地產企業涉足新能源汽車市場，總投資規模達到上千億元。
財大氣粗的房企、備受關注的產業地產、資本市場的香餑餑……評價房企跨界造車的言論中，不乏猜測其為了圈地的論調。本期前瞻經濟學人APP明知故問欄目，邀請專業產業園區規劃團隊，聚焦產業之問：地產企業布局汽車產業是為了拿地還是真想造車?以大量、真實的數據和嚴謹邏輯深度作答。
1998年中央宣布全面終止福利分房，正式啟動住房分配貨幣化，這意味著我國全面開啟住宅商品化的時代。我國城市化進程的加快發展成為房價上漲的助推器。從1998年至2007年，我國的城鎮化率由30%上漲到46%，國內樓市均價從2000元出頭漲到近4000元。然而維系了十年之久的不跌神話卻遭到2008年次貸危機的重重打擊，我國經濟增速快速回落，房地產也跌入谷底，房價首次出現負增長。就在地產商們深陷水深火熱之時，政府推出了四萬億救市計劃。盡管這一計劃的初衷是用于拉動經濟，振興實體經濟，避免經濟硬著陸，卻極大地振興了房地產行業。為了維護樓市穩定，防止樓價過度下跌，各地政府相繼出臺了救市政策，使得更多的熱錢涌向了樓市。在這些熱錢的推動之下，2009年的房地產行業出現了空前的繁榮并一路高歌到2018年。從2008年至2017年，短短十年間，國內房地產投資從2.5萬億元猛增至11萬億元。大規模的投資使得房地產行業經歷了“黃金十年”，這種繁榮在給中國經濟注入強勁動力的同時，也埋下了隱患。
目前我國房地產行業遭遇發展瓶頸
隨著我國經濟增速放緩，人口紅利的逐漸弱化，高昂的房價不僅擠壓著實業的利潤空間，同時也讓普通群眾背上沉重的包袱。在中央意識到高房價帶來的不利影響之后，政策逐漸轉向“房住不炒”的基調。在樓市受限的同時，土地市場也難言樂觀。由于土地市場政策的日趨嚴格，房企拿地難、拿地價格高。2018年我國土地成交價格已攀升至1.6萬億元，創2009年以來歷史新高。為防止土地市場過熱，當地政府陸續調整土拍規則，提高準入門檻。據相關數據顯示，土地市場承持續降溫的態勢，2019年1～8月，全國房地產開發企業土地購置面積12236萬平方米，同比下降25.6%，降幅比1～7月收窄3.8個百分點;土地成交價款6374億元，下降22.0%，降幅收窄5.6個百分點。
此外，金融監管日益嚴格，房企融資受到進一步限制。這在一定程度上導致房企在土地購置上更加拮據。2019年房地產開發企業投資資金顯著緊縮，1～8月，房地產開發業到位資金113724億元，同比增長6.6%，增速回落0.4個百分點。
房地產企業在樓市和土地市場雙雙受限，使其盈利能力收窄。隨著政府始終堅持房子 “是用來住的、不是用來炒”的定位，以穩地價、穩房價、穩預期為目標。2019年1～7月，商品房銷售面積88783萬平方米，同比下降1.3%。近年來商品房銷售面積連續同比下降，預計房地產市場總體將延續平穩態勢。
住宅紅利逐漸消失，傳統地產行業成本高企、競爭加劇、利潤日漸攤薄，房地產行業的天花板越來越近。基于此背景，各大房企都在想法設法開辟新的賽道，尋求多元化發展路徑。事實上2018年房企已全面展開多元化投資布局。據地新引力統計，Top30房企70%發布了多元化戰略，Top100房企97%布局了多元化發展業務。2018年房企多元化投資已接近千億，同2014年相比增長了7倍。
一般認為，各方資本大力布局新能源汽車領域主要有四個方面的原因：第一，在政策扶持和市場的驅動下，新能源汽車行業將繼續增長，市場潛力巨大。第二，核心零部件技術越發成熟，造車成本不斷降低，未來盈利預期巨大。第三，相較于傳統燃油汽車數百年的發展歷程，新能源汽車仍處于行業發展初期，很多技術仍再探索，且尚未形成大規模量產。此外，行業標準與知識產權尚未形成，競爭格局尚未確定，因此，對于后來者更具有“彎道超車”的可能性。第四，跨界合作能夠整合資源，使得新能源汽車制造商更具優勢。
房企造車背后的深層邏輯
房企造車存在一些更深層次的原因。第一，整車制造涉及研發、設計、制造、量產等多個環節，不僅需要技術和人才的支持，更需要巨額資金做鋪墊。資金相對豐厚的房企巨頭進軍新能源汽車領域具備一定的先發優勢。房地產行業高速增長的時代已經過去，隨之而來的是趨于穩定和合理的成熟發展階段。轉型幾乎是房地產企業必須要面對的抉擇。過去十年間房地產行業對我國經濟增長的貢獻率達到6%左右，房產企業積累承載了數十萬億的資金。他們需要尋找到一個能夠代表未來趨勢的新領域，才能夠承接巨額資金存量的轉移，新能源汽車行業恰恰能滿足他們的訴求。因此具備資金優勢的房企大佬們紛紛將目光投向資本和技術雙密集的新能源汽車行業，以期實現客觀的利潤和業績的持續增長。 
第二，通過布局新能源汽車行業有助于拓寬融資渠道，解決目前所面臨的資金問題。近年來對于房地產融資監管的強度并未減弱，這對于資金密集型的房產行業無外乎是一次重擊。拓寬融資渠道、創新融資模式，能從一定程度上對沖風險。據統計2018年我國汽車行業投資觀察事件數量為345件，投融資總額2132.23億元。盡管相比2017年的整體情況有所下降，新能源板塊的投融資額仍屬最高。
第三，布局產業地產，穩固行業地位。近些年，隨著“雙創”、“十三五”、大灣區規劃綱要等一系列政策出臺，產業地產作為發展實體經濟的重要載體得到國家的支持與市場資本的追逐。然而近年亂象頻出受到政策管制，加之中美貿易摩擦升級，使得產業地產面臨一系列挑戰。房企通過布局新能源汽車，發展自己的產業，有助于其在未來產業地產格局中占得一席之位。類似碧桂園通過布局新能源拿地，建立廣東順德新能源小鎮，以期發展產業地產。
拿地?還是造車?
跨界造車是為了圈地的論調或許忽略了國家嚴格的土地政策，即工業用地無法隨意改變用途。結合最近各地方政府出臺的相關政策，各地方政府已對產業用地的用途和效用進行控制，以防產業用地空心化和房地產化。因此，房地產通過新能源汽車來變相圈地進行房地產開發的方式是很難行得通的。房企通過布局新能源汽車領域，一方面是為了助力產業地產業務的發展，另一方面基于中長期戰略的考量，他們期望打造未來的新能源汽車帝國，實現轉型。
房地產作為造車新勢力，強勢入局，或許能為新能源汽車行業的發展帶來前所未有的機遇。第一，房企擁有巨大的資金存量，其資本優勢能夠帶動行業的變革。因為汽車制造是重資產業，從研發到銷售渠道的拓展都需要重金支持。逐步進行的新能源汽車補貼退坡使得新能源汽車從政策驅動到市場驅動過渡，今年7月新能源汽車更是首次出現負增長。然而以寶能為代表的，擁有雄厚資金支持的房企能夠更加從容不迫，推動產業布局，發展落實長期規劃戰略。第二，房企跨界造車能夠產生產業協同效應，全方位布局產業鏈條，增強我國新能源汽車的競爭力。如寶能在投資觀致之前以全面布局上下游產業鏈，擁有變速器，電池等方面的核心技術。此外，其獨有的物流和民生服務板塊都能夠為汽車的制造和銷售帶來一定有利的影響。第三，房企造車新勢力的涌入能夠倒逼整個行業不斷進步，激發創新能力。
房企造車并非為了圈地，而是深入研判考量的結果。作為多元化布局的又一次大膽嘗試，無論成功與否，房企巨頭們的勇氣和決心都值得肯定。
