預測未來的最好辦法就是把它創造出來。
在很多人眼中，“趨勢”或許是一個無用詞匯，它無法對當下情形產生立竿見影的效果，個體的猜測于變幻莫測的恢弘世界面前更遑論精準。
然而，在這個“選擇與努力同樣重要”的時代，當眾者對市場明顯的變化麻木不仁、置之不理時，先覺者早已運籌帷幄，先發制人。于微小溝渠中，我們總能窺見潮水的動向。
回首2019，這一年，商業地產經歷了前所未有的不凡景象：消費分級、城市更新煥發出巨大的商業機遇；夜經濟、社區商業成為市場新寵；傳統百貨與新業態共融并生；5G商業、零售體驗層出不窮；Z世代、她經濟、銀發經濟、寵物經濟各占鰲頭……熱鬧之下，我們不禁要問，2020年，商業發展的新入口將會出現在何方？
并購重組，行業馬太效應加劇
2019年，甩掉包袱的地產玩家們重拾氣勢，又以新的姿態站到了起跑線上：無論是萬達的卷土重來，在各地豪擲約3700億元投資；還是凱德中國的騰轉挪移，出售20家購物中心后又大手筆收購新物業，借喘息之機，巨頭們都覓到了“柳暗花明又一村”。
優化、調整，并購、擴張，每年的地產圈上演著同樣戲碼，行業集中程度卻是愈來愈深。年內，大悅城控股完成重組，華潤多方合作持續圈地，龍湖加緊收并購業務，頭部企業繼續盤踞優勢，在有限市場加速瓜分。
來源：中指院
經濟學家馬光遠預言房地產，“未來中國將只有20%的開發商活下來，80%的開發商都會死掉！”商業地產的聚合趨勢也將如此，一方面，多數商業地產開發商由住宅開發商拓展、轉化而來；另一方面，商業地產作為重資產行業，頭部企業已搶先占領藍海，十大主流房企購物中心開業家數和開業體量逐年走高，新玩家入局不易。2020年，隨著再度洗牌，商業地產行業馬太效應將更加顯現。
價值凸顯，商業分拆上市將成熱潮
近年，房地產市場調控密集，融資趨緊，市場壓力之下，商業板塊的潛在價值被重新審視并挖掘出來。此外，年內國家紛紛出臺了關于促進消費增長、品牌發展、商業建設、物流設施等的各項政策，積極推進國際消費中心城市建設，商業發展環境迎來空前利好。
以往，商業地產板塊往往作為住宅開發商的某一“附屬業務”存在，而今其獨立價值已不容忽視。2019年12月30日，寶龍地產旗下寶龍商業赴港上市，成為內地首家赴港上市的輕資產商業運營服務商。2020年伊始，萬達商管徹底剝離房地產業務，成為真正意義上的商業運營管理企業，并將最遲在2023年10月31日前完成上市。
業內人士分析，在房地產“白銀時代”，傳統房地產業務由于周遭原因受到低估，而商業管理與物業服務公司作為房地產衍生品同時具有房地產高速增長的紅利，受監管力度又比較小，能提供穩定的現金流，因此受到資本熱捧。
城市更新，非一線商業增長活躍
城市更新依然是一線城市發展的主要脈絡，伴隨北京市商務局“一店一策”升級改造方案，京內已有多家商業轉型升級：長安街矗立27年的賽特購物中心將定位高端；29歲的北京長安商場轉型升級為社區商業；北京百貨大樓打造了體驗場所“和平菓局”。此外，核心地段商改辦成風口，貴友大廈、三友商場、太陽宮愛琴海等都釋放出“或將改為寫字樓”的信號。
規模擴張方面，一線城市零售市場進一步向核心區外圍拓展；新一線土地出讓火熱，據統計，2019年杭州土地出讓收入達2646.4億元，居全國城市首位，遠超北上廣；此外，全國新開業商業項目中，二線城市持續高供應態勢，開業量幾乎占據半邊天；而隨著萬達繼續加碼下沉市場，22座萬達廣場首次進駐當地城市，三四線也成為商家競相布局之地。
新主力店，休閑場景漸占上風
作為購物中心的流量引擎和主要承租商，主力店的甄選可謂慎之又慎。不過，愛逛街的伙伴們可能會發現，以往百貨、商超、餐飲店等傳統業態為主力店的局面正在被打破，取而代之的是影城、電玩、KTV等新鮮、年輕的休閑場景，也是商場內消費熱度最高的三大業態。
來源：銥星云商
據數據統計，目前120個標桿購物中心有92家引入了電影院，75家引入超市主力店，僅12家還在以傳統百貨為主力店。此外，更多商場還將奢侈品百貨、自有品牌納入主力店新寵。
可以預見，未來以體驗式、差異化等為著力點，能夠延長消費者停留時間、拉動關聯消費等的主力店將更受商場青睞。
“策展型新零售”，重新定義線下商業
馮侖曾言，今天的地產開發商正在逐步從“有錢人”向手藝人過渡，而空間價值的最大化就是“手藝人”們苦練的一項技藝，地產商要學會講空間故事。
的確，商業空間忌諱千篇一律的同質化面目，藝術、科技、文化等創意元素的加入正在使購物中心的面貌煥然一新。年內，由佳兆業廣場改造而來的北京SKP-S在圈內掀起了不小震蕩，以“未來農場”、“火星歷史”、“重新探索火星”為線索裝置，以“數字-模擬未來”為主題，通過浸式體驗搭建了一個“移民到火星”100年后的場景。
上海TX淮海則開創了全球首個“策展型零售智能商業空間”，以“Digital數字化、Oasis綠洲、Urban都市、X(Collaboration)跨界”為核心元素，聚集當代藝術、潮流文化、美食社交，定位為感受多元生活方式的體驗地。
地產界資深人士陳方勇認為，原來地段是地產價值的唯一標準，如今“賦能”才代表著一個優秀物業必備的能力。2020年最期待的是MUSEA、SKPS、TX淮海等引領的“策展型新零售”或者說“沉浸式商業”所帶來的線下空間重新定義浪潮。
技術驅動，數字化浪潮襲來
隨著5G、AI、無人技術、大數據等現代科技的應用，商場內的智能設施已屢見不鮮，年中，王健林、馬化騰兩位大佬甚至在萬達與騰訊攜手打造的全國首個“智慧廣場”里來了個結伴同游。
圖/王健林、馬化騰參觀豐科萬達
此外，2019年12月18日，在第二屆阿里巴巴ONE商業大會上，阿里董事局主席張勇也提到：“現在已經沒有線上線下之分，只有是否數字化之別。所有的商業要素未來都會在新技術驅動下全面走向數字化，進而走向智能化可運營。”以數字化支付為例，當每一筆支付完成，在傳統商業意味著結束，而數字化時代卻意味著顧客運營剛剛開始。
消費自信，多元觸點促消費
國家統計局數據顯示，2019年前11個月，我國社會消費品零售總規模達到38094億元，前三季度，最終消費支出對經濟增長的貢獻率達到60.5%。我國消費在高基數基礎上加快增長，不少專家表示，隨著消費規模的持續擴張，我國有望在今年或明年超越美國成為全球第一大消費市場。
來源：北京商報
此外，年內國家出臺多項政策推動首店經濟、夜經濟發展，去年僅北京就有878家首店落戶，深夜食堂、“夜京城”等繁榮夜間經濟的舉措更引領著新一代消費升級。
另一邊，自李寧將飽含中國元素的"紅黃配"帶到紐約時裝周之后，一股濃烈的“國潮”風便在世界范圍內掀起。在11.11 期間，京東“國潮”相關的搜索次數超過平時的 5.4 倍，比去年提升3.3 倍。
正如羅振宇在跨年演講中提到的，“中國紅利”已成為一個巨大的市場機會，國貨引爆了當代年輕人內心原有的那份驕傲和認同。“這個紅利人人有份，只要在這個國家里，都能把它變成自己的抓手。”
要客研究院日前發布的《2019中國奢侈品報告》同樣彰顯了消費自信，數據顯示，2019年，中國人全球奢侈品消費額達到1527億美元，增長5%，占全球奢侈品市場的比例由42%下降到40%，這是中國人消費奢侈品全球占比近十年來首次下滑。但與境外消費下滑形成鮮明對比的是，中國大陸奢侈品消費強勢增長，國內奢侈品總消費額增加至475億美元，增長率高達24%。
“小眾”需求，撬動千億市場
面對消費分級，更多小眾、細分的市場被商家關注到，回頭望去，2019年寵物經濟、銀發經濟、單身經濟、顏值經濟、健康經濟、懶人經濟、自習室經濟、漢服經濟、睡眠經濟、他經濟、炒鞋熱、盲盒熱……層出不窮。而每一個細分領域背后，都或蘊藏著一個千億級市場。
圖/化妝男孩
“精致的豬豬男孩”反映著時代審美的遷移，在臉上涂粉底、打高光不再是女生專利，“懶漢秒變小鮮肉”成為更多男人的日常；齊腰襦裙、點絳紅唇，全國漢服市場的消費人群已超過200萬人，產業總規模約為10.9億元；永遠有人需要學習，卻找不到合適的空間，由此，以販賣氛圍著稱的“付費自習室”大火。
2020年，期待更多小眾市場的被發掘，消費品質也由此邁向高質量發展階段。
社群經濟，內容電商必修課
2019年被稱作社區社群經濟全面爆發的一年。這一年，阿里憑借“盒馬鮮生”青年客群的積累玩轉“私域流量”，以客服式運營深耕社區，“盒區房”甚至一度成為置業者的重要考量。京東繼續強化“社交”概念，除線上單獨成立社交電商事業部外，線下7FRESH也玩出了新花樣，把酒吧開進超市，打造專屬白領一族的第三空間“七范兒”，更加強調社交屬性。
在這條賽道上，蘇寧則借力蘇寧小店、“蘇小團”的團長帶社群模式發動線下流量，線上則緊跟網紅直播風口，日前其對外表示，2020年將發力直播帶貨板塊，通過KOL、MCN帶貨模式的內容電商激發社群購買。不難想象，今后社群經濟將成為每個內容電商的必修課。
物流高效，整體系統構建趨于完善
“更多，更快，更綠色”這是當代我國快遞業務的追求，而在2019全年，我國快遞攬收超過600億件，再上新臺階。城市一日達、快遞下鄉、海淘可退貨等每一個物流領域的變化也意味著其背后基礎設施、系統構建的漸趨完善。
菜鳥2019快遞服務報告顯示，線上寄件增長為去年的2.3倍。此外，快遞上門時間進一步縮短，平均僅42分鐘，一半快遞由90后寄出。從海拔最高的地區之一西藏阿里，到最北的大興安嶺地區，以及甘肅、寧夏、新疆等，單量同比均提升超過5倍。
圖/跨境電商所購物品可退貨
全球來看，一年來中國制造被送達全球超200個國家和地區，甚至南極洲兩個外國科考站也在網購中國商品，數智技術的應用也讓進口當日達、出口當日達成為現實。一周前，全國首批進境的跨境電商包裹出口商品成功退運，標志著跨境電商出口退貨通道成功打通。
此外，Analysys易觀《中國餐飲商超數字化實踐洞察2020》顯示，2019全年互聯網餐飲外賣交易規模超7274億元。其中，三四線城市中小商戶接入餓了么數量翻一倍，商超便利商戶及生鮮外賣商戶上線餓了么數量同比也保持130%以上增速。
電商強勁發展的同時，物流效率的提高正在為商家鋪陳“最后一公里”提供有力抓手，作為電商平臺的基礎設施建設，物流體系的構建在未來將更趨先進、高效和安全。
結語
未來學家尼葛洛龐帝有一句名言：“預測未來的最好辦法就是把它創造出來。”的確，趨勢只是為我們指明了前進的方向，而實踐才是創造精彩的最好方式，2020，讓我們為了更好的明天，干杯！
