杭州大廈開業當天消費者排隊于商場入口測溫 ，圖自杭州網1月下旬開始，新型冠狀病毒疫情在中國日趨嚴重， 受此影響，民眾被要求盡量不前往商場、火車站等人員密集場所，幾乎所有商場都因此縮短營業時間甚至關門歇業，還有大量極具社會責任感的企業出臺了租金減免政策，收入斷崖式下跌，現金流日漸承壓。
經過一段時間的攻堅戰，目前疫情已經得到初步控制，隨著大量企業復工復產，商場也逐漸恢復營業，長期被壓抑的消費需求終于得到釋放后，迸發出的購買力大大超乎業內人士的預期——例如近日，關門歇業超過10天的杭州大廈購物城正式恢復營業后，五小時內銷售額突破1100萬元，超過去年同日12小時的銷售額。
雖然疫情對商業地產的沖擊還將持續一段時間，但業內仍對未來預期樂觀。房地產研究機構世邦魏理仕近日結合新冠肺炎疫情影響及中長期經濟趨勢發布《2020年大中華區房地產市場展望報告》稱，此次疫情的暴發在近期對商業地產市場的租賃和投資將帶來較大影響，但預計下半年將迎來反彈。
5小時賣出1100萬
2月20日，位于浙江省杭州市商業核心區域的高端購物中心杭州大廈購物城正式恢復營業。當日，杭州大廈設置了較為嚴格的入場檢查，消費者需要測量體溫、出示健康碼后才能進入。中午12點05分，開業僅五分鐘后，杭州大廈迎來了開業第一單——一對價值5900元的耳釘。
此外，某品牌價值1180元一套的化妝品當日賣出40套，而當日客單價最高的交易為一塊售價35.8萬元的手表。飲品表現也十分突出，星巴克共售出453杯，奈雪の茶外賣訂單245單，人氣單品霸氣芝士草莓杯銷售超過120杯。
受疫情影響，當日杭州大廈僅營業五小時，但銷售額突破1100萬元，超過去年同日12小時的銷售額。公開信息顯示，全國323座萬達廣場每年的總銷售額約為2千億元，平均單店年銷售規模約6億元，單日銷售額約200萬元。但就杭州大廈本身而言，其2019年銷售額超過90億元，單日銷售額約2466萬元，超過2月20日的兩倍。
據界面時尚報道，一位杭州萬象城購物中心的工作人員稱，自從對外公布了要恢復營業，消費者的咨詢就源源不絕，不少消費者都通過商場微信公號后臺留言咨詢店鋪和專柜開業情況，但商場整體客流量還是少，而且即使顧客來到商場，也一般目標明確，買了要買的商品就快速離開，和以前的“逛街”還是有一些區別，“畢竟現在還是非常時期，大家都會更小心，而且之前拉客的餐廳、電影院都還不能進客嘛。”
另有一奢侈鞋履品牌專柜的營業員向界面時尚透露，杭州大廈線下店開業當日，她所在的專柜沒有迎來進店客人，但她還是完成了4單業績，全是顧客通過微信下單完成的。她分析稱，試衣服、鞋等產品需要在店鋪停留時間較長，且需要有很多額外接觸物品和人的機會，可能還是會影響部分消費者的選擇。不過，“我們還是要努力吸引顧客來店里看看，”她說：“線下購物以貨帶貨，做成大單子的概率肯定還是更高些。”
疫情期間，杭州大廈購物城便通過官方微信公眾號公布了大量品牌負責人的微信，支持其進行線上銷售。據杭州網報道，杭州大廈STONE ISLAND品牌門店導購王苗苗稱：“開門第一天，我們通過直播展示了門店消殺，以及下單產品消毒的全過程，讓我們的顧客能買得放心。一件衣服從打包到送到快遞員手中，至少要消毒3次。”據了解，為了防止病毒擴散，疫情期間商場關閉了中央空調，工作人員幾乎均穿著輕薄羽絨服。
直播3小時相當于復工半年
據了解，2月20日當天，杭州有超過17家商場恢復營業，位于杭州市下城區武林商圈的三家商場（杭州大廈、銀泰百貨、國大城市廣場）當日客流量近兩萬人次，銷售總額達1638萬元。除杭州大廈開業當日收獲頗豐之外，更早之前開門的杭州武林銀泰在線上購物方面亦取得不錯的成績——自2017年被阿里巴巴收購之后，雙方的合作日益密切，后者也幫助其進行了較為徹底的數字化轉型及智慧零售賦能。
去年5月，銀泰百貨就攜手淘寶天貓發起“云柜姐計劃”，支持商場導購進行線上直播賣貨。據了解，疫情期間，在家直播的導購人數突破千人，首批試點的導購直播累計時長已超10000分鐘，累計觀看量超過10萬人次。某品牌一導購直播3小時服務的消費者人數，相當于復工6個月服務的客流；一次直播產生的銷售額，相當于在門店上了一周的班。
值得一提的是，2月18日，銀泰百貨還攜手淘寶，為10位湖北導購開通直播專場。據了解，參與這次直播的導購分別來自武漢、荊州、孝感等城市，整場直播時常3小時，觀看人數達7.5萬人，相當于1家頂級購物中心的周末客流。直播期間，有多款商品被搶光，而由于湖北的特殊情況，訂單均是通過全國其它地區的銀泰專柜發貨。
銀泰方面向鈦媒體出具的數據顯示，2月18日上午10點，雅詩蘭黛2000份眼霜套裝在銀泰線上商城喵街上線后1分鐘被搶光；2月20日上午10點，僅23秒，消費者就在喵街上搶光了2000套資生堂紅腰子精華；情人節以來，武林銀泰的銷售額已接近去年同期的五成，且全部來自線上。
線下方面，2月19日，武林銀泰恢復營業當天的銷售額亦超過去年同日，第一單為一瓶價值1060元的某品牌香水。目前，武林銀泰品牌營業率80％，700個品牌恢復營業。此外據銀泰導購員介紹，很多人一進來就直奔口紅，而顧客在挑選產品的時候，如果需要試妝，在手上試完之后會再用酒精進行消毒。
下半年有望迎來反彈
戴德梁行在一份研究報告中指出，在疫情結束之前，商業市場無疑受到最直接的沖擊，除了實體商業受到的直接影響外，由于缺少場景，線上商業同樣受到波及；零售業中短期前景依然不明朗，大型購物中心市場空置率將有所推升，同時整體平均租金則面臨下調。
此前，大量企業在將旗下商場關閉的同時，宣布對商戶進行租金減免，據統計，超過60家宣布對旗下持有物業商鋪進行減租或者免租，共涉及項目總數約達1515個。而這背后，則是企業營收的大幅下降。1月28日，萬達對外宣稱，1月24日至2月25日期間，旗下全國已開業萬達廣場的商戶租金及物業費實行全免政策，以2019年萬達租金收入384.8億元來預估，一季度預計損失租金約最低35億左右，預計第一季度的運營收入將下滑超30%。紅星美凱龍也表示，免租將涉及公司2020年營業收入（租金及管理費總金額）約5.3至5.9億元，對2020年歸母凈利潤影響約3.8至4.3億元。
不過，戴德梁行中國區商業地產董事總經理甄士奇表示：“此次疫情的突發事件會成為商業零售業重整再出發的一個機遇點。大浪淘沙，行業門檻會進一步加高。而食品安全、公共衛生、配套設施等方面也會迎來新的升級，滿足消費者對于健康安全要求的新標準。 ”戴德梁行研究院副院長張曉端亦稱：“疫情的發生對于商業地產造成不可避免的影響，但市場各方均積極摸索應對，在此過程中啟發的思考與嘗試也往往衍生出行業發展的新趨勢。”
從杭州大廈恢復營業后的業績表現也可以看出，消費者在購物需求被壓抑一段時間后，可能會進行“報復性消費”，而這對商業地產行業而言是一個絕佳的機會。世邦魏理仕也在《2020年大中華區房地產市場展望報告》中指出，只要疫情得到控制，預計租金收入將在2020年下半年隨著消費而逐漸反彈。
前述報告稱，2020年下半年反彈的租金收入或許將抵消2020年上半年減少的部分，并確保全年租金收入較2019年持平或略有下降。而當市場環境恢復正常時，一些新的購物中心和空置率較高的商場可能會提供更多激勵措施以吸引租戶；此外，鑒于今年將要開業的許多新購物中心將由擁有良好業績記錄的企業進行管理，因此2020年的租金增長也可能會得到提振——計劃于2020年在杭州，南京，成都和武漢開業的新商場中，有60％將由經驗豐富的企業管理，而2019年則為44％。
報告特別指出，一線城市中，由于北京和上海龐大的消費基礎，以及它們經常成為新品牌首選目的地的特性，這兩座城市的租金前景仍然樂觀——2019年，超過60％的中國零售商在北京或上海開設第一家商店，進一步推高了核心地區和地標性項目的租金。而廣州和深圳方面，由幾個經營不善的項目導致的廣州租金下降趨勢預計將在今年結束，深圳則將繼續面臨供應方面的壓力。
“2020年，消費、城市化、科技創新等結構性趨勢以及不斷演變的租戶需求正在孕育商業地產市場新契機。”CBRE亞太區租戶研究主管、大中華區研究部主管蔡詠嘉說。該機構認為，5G商用、金融業開放、低利率環境等中長期利好和基礎性變革將持續推動商業地產的租賃和投資活動，此次疫情的暴發在近期對商業地產市場的租賃和投資將帶來較大影響，但預計下半年將迎來反彈。
