原標題：住交會·觀見 | 王永平：沒有創新的腦筋最好別碰商業地產
來源：中國房地產報
全國商業地產工作委員會會長王永平
中房報記者 苗野 | 北京報道
“針對房地產行業的調控，應該把商業地產與住宅地產相分離，商業地產帶有天然的投資屬性，應該鼓勵投資，鼓勵商業化運作。通過政策的調整，讓住宅的熱錢有序地流向商業地產。”12月4日，在“綠中國•芯地產 CIHAF2019第二十一屆中國住交會”上，全國商業地產工作委員會會長王永平表示。
他認為，現在商業和地產已經很難分開，所有的大房地產公司都開始做商業地產。商業地產發展呈現三個特征，即“無房企不商業、無住宅不商業、無創新不商業。”同時還處在“三個基本不變”的過程中，即“政策環境基本不變、行業格局基本不變、市場矛盾基本不變。”
在“2019年度中國商業地產運營能力TOP30”中，萬達、凱德、華潤、印力以自身龐大的資產規模以及穩定的投資物業收益牢牢占據著前四的寶座，其中萬達是憑借最大資產規模拔得頭籌。此外，富力也因豐富的酒店資產挺進前五。
商業的本質就是要服務于消費者，運營好、生意好才是一個好商業項目。王永平認為，一個好的商業項目一定要從重開發轉向重運營，從重數量轉向重質量。商業地產的未來發展趨勢一定要回歸運營，不忘初心；回歸以持有為主的商業模式；以資管為導向，實現證券化退出。
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商業地產創新不再是錦上添花，是意味著生死存亡
在商業用地成本不斷走高的過程中，商業地產開發商對投資回收期限越來越關注，調控政策對商業地產開發影響較為突出，帶動商業地產開發投資規模波動較大。相關數據顯示，2019年前三個季度，我國商業地產開發投資額為9796億元，同比下滑8%；新開工面積為13942萬平方米，同比下降3.3%。
15年前人們都在問是誰在做商業地產，那個時候對商業地產概念人們已經熟悉了，但是真正做商業地產的公司并不是很多。15年后，人們都在問還有誰沒做商業地產。王永平說：“現在幾乎所有的地產公司都進入到商業地產中，商業和地產已經很難分開了。商業地產發展呈現出三個特征，即無房企不商業、無住宅不商業、無創新不商業。具體到企業打法，綠地做商業地產的特點就是高，萬達商業地產的核心競爭力就是快。”
無住宅不商業，什么意思？這些年商業地產的開發模式都屬于綜合體開發模式。如華潤萬象城、中糧大悅城(5.440, -0.02, -0.37%)等做商業時都要配住宅，通過住宅的銷售回款來平衡商業持有的資金壓力，這就是無住宅不商業。
他進一步提到，全國目前商業地產供應量相當大，商業地產市場已經成了紅海，要是沒有差異化，沒有創新，很難存活，更不要說發展了。國外的商業地產是品牌多，商場少。國內則是品牌少，商場多。同質化嚴重，所以必須要創新，要走差異化。
王永平提出，要嘗試通過技術革命進行創新，例如阿里提出了新零售，京東做無界零售，騰訊提出智慧零售，名詞各不相同，其實干的事情都差不多，就是線上線下的融合，都是數字化的過程。
“應該說線上和線下商業都已經意識到了誰也離不開誰。線上的增長遇到了天花板，線下的銷售增幅也不斷下滑，雙方有共識，無模式，所有的動作都還在探索當中，沒有取得革命性突破。”王永平說，商業地產后進者，必須要在創新上動腦筋。以前的創新是掛在嘴邊的錦上添花，今天商業地產創新意味著生死存亡。
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利空多利好少
2019年，中國社會的主要矛盾被重新定義，商業地產也步入提檔升級與結構性變化的“新常態”。縱觀市場，新零售風口正勁，體驗營銷如火如荼，智慧商業方興未艾，但與此同時，互聯網巨頭強勢整合線下，實體商業發展兩極分化。可以說，中國商業地產迎來了前所未有的風口與機遇，也遭遇著前所未有的挑戰與沖擊。
王永平認為，商業地產要做創新的背后有很多是依賴于商業的創新，而不僅僅是地產的問題。商業地產整個大的發展基本面，可以用“三無三不”來形容，除了“無房企不商業、無住宅不商業、無創新不商業”之外，還有三個基本不變，即“政策環境基本不變、行業格局基本不變、市場矛盾基本不變。”
這十余年以來，住宅地產連年遭受政策調控，對商業地產的調控則沒有專門政策，商業地產雖然存在野蠻生長的一面，但又有“住宅地產感冒，商業地產跟著吃藥”的問題，如金融調控、信貸調控，并沒有把商業與住宅分離出來，整個房地產收緊商業地產也受牽連。王永平認為，商業地產總體上有收有放，但是在這樣的環境下，整個行業的發展是利空多，利好少。
“行業格局基本不變，就是說商業地產基本上沒有黑馬，一線的商業地產公司就萬達、凱德、龍湖這幾家，十多年間沒有太多改變。二線的是數量多，但沒有全國性影響力的標志性項目，沒有形成規模化的發展。” 王永平稱，真正好的商業項目不多，大量同質化、低端、質量不高的項目供應量過剩。如果按人均商業面積來算，我們沒有一個城市的商業出現短缺，但是一個城市里真正好的商業項目并不多。“商業是一個城市的名片，現在城市名片沒了。”
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商業地產散售就是“販跑跑”
商業模式的變革正在來臨，也將深刻的影響商業地產行業的發展。宏觀層面來看，一方面，市場面臨去庫存壓力，商業開發投資出現疲軟；另一方面，服務業擴張步伐加快，消費市場規模進一步擴大，互聯網新興業態蓬勃發展，新零售正成為商業轉型升級風口。微觀層面來看，居民收入持續提高，基本生活需求得到逐步滿足，消費觀念也在發生變化，消費者的需求層次也在不斷提高。
談及商業地產新的發展趨勢，王永平提出三點商業的本質就是要服務于消費者，運營好、生意好才是一個好商業項目。他認為，一個好的商業項目一定要從重開發轉向重運營，從重數量轉向重質量。當前和未來的商業地產一是要回歸運營，不忘初心；二是要回歸到主流的商業模式，以持有為主。國外的商業地產都不散售，散售就是‘販跑跑’，賣完就跑。持有商業的優勢是在整個房地產形勢不好的情況下，持有的商業地產就是儲備糧，租金就可以過冬。如果你過去把這些商業地產都賣掉了，拿這點錢又買新的土地，一旦調控有問題，資金根本沒有辦法流通，變現能力很差，要以持有為主。“今天談持有顯得很不著調，因為現在都沒錢了，怎么去持有？”王永平說。
最后，商業地產應該以資管為導向。之前說商業物業散售是不對的，長期持有也不是正確的，持有不是目的，持有就好比我們農民養豬，把小豬苗養大之后賣掉，而不是當寵物養，我們要讓商業地產用資管的標準，最后實現證券化退出，這是商業地產的標準作業流程。
“調整商住混調的政策、調整商住混合供給模式、改變商住混合的估值模式。”這是王永平提出的針對商業地產的政策建議。他認為應該從政策上把商業地產與住宅地產相分離。“因為商業地產帶有天然的投資屬性，應該鼓勵投資，鼓勵商業化運作。通過政策的調整，讓住宅的熱錢有序地流向商業地產。”
王永平說，中國的商業地產成也綜合體敗也綜合體，通過賣住宅賺的錢去養商業，這是商業模式的弊端。要把商業用地和住宅用地剝離出來，單獨供應商業用地，這樣商業地產的土地價值會充分地顯現出來。“過去的用地是綁架式的供應，住宅強制性配建商業，很多商業是被商業。”
