商業地產可以看做是一種持有型的產品，資產運營管理是商業地產最重要的環節。資產管理的核心主要分四大塊，營銷、運營、招商、資產運營和維護。
很多人覺得商業項目的運營就是一個個商場、一個個購物中心的開張，以及之后的日常經營管理和物業管理；雖然這樣說并沒錯但是還不夠全面，如果僅僅這樣來進行項目的運營，將無法抓住顧客的關注熱點和消費熱點，可能會導致空置率逐步上升，使得出租收益下降。
通過對項目收益的評估，為項目安排合適的翻新、改造和提升，提高項目的市場價值；通過優化項目的經營方針、管理措施，實現項目資產的保值和增值；對項目市場價值進行正確的評估，尋找合適的投資商以及適合的機會實現項目價值變現。
下面是我個人對商業地產資產運營的一些看法。
一.什么是商業地產資產運營
我覺得商業地產資管運營主要包括：物業管理、資產管理、組合投資管理三個方面。
1.物業管理
為了保護商業地產資產的正常運作，我們需要通過物業管理對項目進行一些日常維護。
2.資產管理
通過制定策略控制物業運營成本，監控物業運營效果，定期進行投資與運營狀態分析，提升項目價值和保持商業資本的發展潛力。
通過制定資產運營策略控制物業運營成本，監控物業運營績效，并要定期進行投資與運營狀態分析，實現商業地產目標。要設定目標和實現目標。為了實現這個短期和長期的目標，要進行資產管理，良好的資產管理是提升項目價值和項目資產的重要的工作環節。它不僅可以實現商業物業的凈收益值的最大化，還可以實現保持商業資本的發展潛力。
3.組合投資管理
與投資者溝通，制定目標和規則，執行已確認的策略。適時調整資產結構、負責策略、資產配置以及延伸工具的運用，監督物業的購買、處置以及資產的維護和再投資的決策。通過多種經營方式組合，以實現投資收益的最大化。
二.資產管理的必要性和重要性？
資產管理是為了給項目帶來保值和增值、穩定的資金流。商業地產項目從購地、規劃、建設、招商、運營、營收等回收注入的資金需要一個過程，需要有專業的資產管理人員對項目整體進行運營把控，否則有可能會延長投資回報周期或降低投資者回報效益。
資產管理等于物業管理+資產運營+財務管理。資產管理的工作中包括：投資分析、交易管理、資產價值評估、交易風險控制等，資產管理者需要通過資本市場進行商業地產的金融投資、銀行信托以及證券化的資本運作，以達到商業地產項目的價值。
商業地產項目的投資性強，收益性持久，擁有使用價值與投資價值并存等特點。優秀的資產經營與資產管理可以有效的提升商業地產項目的品牌力，從而提升項目整體的租賃收益和租賃價格。當項目進行招租或者商鋪轉讓的時候，項目的物業價值會明顯地體現出來。
三.什么是優質資產
在評估一個商業地產項目的價值時，除了項目本身的體量外，暫時沒有一個明確的標準。在建設項目時，為了讓項目可以更吸引消費者，建筑的外型、輪廓的設計，建筑布局，是否有能形成差異化的品牌，是否有綜合性的創意和系統性的指導等等方面的因素需要好好考慮一番。
隨著社會的逐步發展，客戶的消費逐漸趨于理性，為了實現項目資產良好的運營，以下幾個問題點建議重點關注：
1.項目地址的周邊資源
建設一個商業地產項目，選址是一件非常重要的工作，項目的周邊情況極大的影響到項目未來的發展潛力。如果計劃建設的時一個綜合體項目，周邊的產業鏈是非常需要重點分析的，產業鏈對項目未來發展的支持是非常重要的。
2.城市和區域的建設規劃
項目所在城市、區域的整體規劃建設，對于項目后期的發展有著絕對的影響力。
3.項目建筑的造型設計
目前有很多商業項目在整體的建筑造型和風格上沒有特別的顯著性和特色，沒有視覺沖擊力，很多都是方方正正的，沒有一些情景，沒有一些新的環境的感覺。
四.商業資產運營的重點
根據我們的經驗，有以下幾個特別重要的問題需要關注：
1.商業地產綜合體項目是一個多業態的整合，需要有多業態的管理公司才能管理這個綜合體項目里的各個業態，需要對項目資產進行專業的運營維護。一般開發商可能無法勝任這樣的運營管理，需要尋找行業里面最有優勢和最有專業性的機構來負責。
2.購物中心的“血管”，就是動線，是直接影響項目價值提升的最重要的一點。如何有效地把客流導入到所有的動線里面，是資產運營中一個最重要的環節。
3.客戶需求研究要透徹，現在的客戶需求就是消費者的需求以及商家的需求，是我們未來資產運營中最重要的部分。未來商業地產的經營就是對客戶的需求和入駐商戶需求的分析，根據他們的真正需求提供服務后創造產生商業地產項目的資產價值。
4.如何實現商業項目的品牌差異化與業態的合理配置，是未來資產運營需要面對和解決的一大難題。
5.商業項目的資管管理和日常運營的數字化、信息化平臺的搭建及應用。
在當前的商業資產領域，信息和價值都非常不透明，缺乏統一的標準，資產商缺乏統一的數據和標準來衡量資產的經營水準和價值，投融商缺乏標準透明的渠道尋找有價值的項目，整個行業的數據也沒有統一的標準。具體來看：
1）擁有資產的資產商最關心的是手里的資產值多少錢，各自的收益情況怎么樣，管理團隊把資產管理的好不好，和競爭對手比是不是具有優勢。
2）想要投項目的投融商最關心的是我如何看企業查找項目，我如何能夠快速發現優秀的好項目，我在投資過程中的風險情況，在投后如何更好的管理和監測這些項目。
3）整個資管行業最關心的是宏觀數據從哪里獲取，區域行情從哪里知曉，市場數據如何實時監測，項目運營情況怎么掌控。經過此次疫情的沖擊，商用樓宇行業開始加速轉型數字化基建，資產方、投融方對資產運營管理，資產估值，項目評估等有更加迫切的需求。
趨勢一：融資難，看主體更看資產
自2019年起對房企融資全面收緊的態勢仍未改變。金融機構面對流向房企的融資項目仍是慎之又慎，除注重企業主體信用情況外，越發得關注房企持有的資產質量情況，這不僅關系到資產經營的穩定性和價值體現，更代表著資產本身的價值變現能力。
趨勢二：不只看資產，還得看操盤主體
同類資產不同操盤主體，資產證券化產品融資差異，具資管優勢的操盤主體資產證券化產品票面利率更低，發行速度更快。同區位同類資產不同操盤主體、同項目不同操盤主體經營差異：直接影響店面租金、客流和銷售額。
從項目角度來講，早期的選址、到后來的項目定位、再到招商、包括最后的項目運營，與操盤主體的能力是一體的。從資本方來看，項目或企業的投資回報也和操盤主體的操盤經驗、團隊成員、經營效果等也和操盤主體密不可分。
未來，不論是資產端，還是資本方對于操盤主體的關注將愈發密切。
趨勢三：大宗市場上的待售資產和不良資產將會增加
受到疫情沖擊、中美貿易摩擦及經濟下行壓力影響，去年國內大宗市場成交量出現了近5年來的首次下滑，導致目前仍有一定規模的存量待售資產尚未成交。
考慮到投資機構可能存在的觀望態度以及目前數量眾多的存量待售競品，新入市的待售資產極有可能短期內無法成交，最終導致部分企業債務違約，進而使得不良資產增多。
趨勢四：運營能力對資產價值的影響將提升
資產價值由區位價值、硬件價值、運營價值等多維度綜合而成，而疫情下，不同的運營能力展現出的應對措施和管理能力將對資產經營的持續性和疫情后的恢復情況都有很大影響，運營能力也將被越來越重視。
部分資產由優秀運營商買入后，經過改造及重新定位調整，價值獲得較大提升。激烈市場競爭下，資產管理水平、運營能力則是勝出的關鍵。
趨勢五：產品尤其是設備升級受到重視
復工后，人流密集、上班族們“扎堆”8小時甚至更久的商業寫字樓，成為抗疫的重要陣地。這場沒有硝煙的戰斗中，一座座代表城市形象的寫字樓筑起抗疫的“銅墻鐵壁”。
很多樓宇購入了很多智能抗疫產品：熱成像安檢測溫門、在線紅外測溫設備、智能新風系統、智能取餐柜、保潔機器人、巡邏機器人、……。同時提升的還有軟性服務：增強電梯、大廳等公共場所保潔消毒頻次，訪客健康登記管理等。
即使在疫情之后，這些日常管理及服務機制也將常態化進行。
趨勢六：多權獨立下越來越多有操盤能力的企業將走輕資產模式
隨著資產的所有權、經營權、債權等各種權利獨立，擁有操盤經營能力的企業越來越多的走上輕資產之路，通過專業能力實現收益、降低風險，運營能力將成為下個階段考驗操盤主體的重要維度。目前房地產市場的“輕資產化”尚沒有一個固定的模式。各類企業都在積極發揮自身的特色，在輕資產運營的領域進行探索。
趨勢七：資產的數字化管理加快步伐
近年，5G 、區塊鏈、人工智能、物聯網等技術不斷滲透，影響著房地產行業的發展。一些頭部的房地產企業在數字化領域早已開始布局，并將它們融入開發、運營、流通、服務等各個環節。而越來越多的科技類、平臺類企業也紛紛加入其中，為資產的數字化管理賦能、增效。
2020年伊始，一場突如其來的疫情將資產的數字化進程推至提速通道，云技術、區塊鏈、物聯網、人工智能、VR/AR等越來越多的數字化技術、手段被應用于資產的各個環節。
趨勢八：資產價值重新評估
2019年四季度宏觀經濟企穩, 但春節前突如其來的新冠疫情打亂了原本向好的經濟形勢。隨之帶來的各類資產價值基于投資者的預期也發生了巨大的變化，投資者們不得不對各類資產價值重新評估以降低投資風險。
在這場疫情之前投資者們對于資產價值的評估方法大多數為收益法，市場法等，在同一城市或者同一版塊的標的對評估方法的并沒有太多差異，但經歷這場疫情過后對于各地區，版塊，甚至不同操盤主體下的資產價值評估將更為精細。
