國家統計局10月20日發布的9月70個大中城市商品住宅銷售價格數據顯示，全國房地產市場價格總體平穩，漲幅略有回落。其中，55個城市新建商品住宅價格環比上漲，較上月減少4個；50個城市二手住宅價格環比上漲，較上月增加3個。從價格走勢看，大部分城市依然處于微漲區間，漲幅較上月略有回落。
城市間市場分化明顯
數據顯示，各城市之間的市場分化更加明顯。分城市類別看，一線城市新建商品住宅價格同環比漲幅出現小幅回落或與上月持平，二手商品住宅價格環比漲幅回落，同比有所擴大；二三線城市新建、二手住房價格同環比漲幅均回落或與上月持平。
從環比看，一線北上廣深四城新房、二手房價格漲幅均有小幅回落。不過，深圳市場仍表現較為突出，二手房價格環比上漲1.1%，高于一線城市平均水平0.2個百分點。二三線城市仍維持漲多跌少態勢，下跌城市數量小幅擴大。其中，31個二線城市中新建住宅價格環比上漲25個，下跌4個，持平2個；35個三線城市中新建住宅價格環比上漲27個，下跌5個，持平3個，徐州以1.4%的漲幅領跑。二三線城市二手住宅價格環比上漲26個，下跌8個，持平1個；徐州以1.3%的漲幅居前，銀川則緊隨其后，以新房環比漲幅1.0%排名第二，這是銀川繼三次排名第一后，連續兩次排名第二。
民銀智庫宏觀分析師趙金鑫表示，各線城市新建、二手商品住宅價格增速較上月均有所回落，同時新建住宅價格漲幅放緩速度超過二手房，這主要是房企降價回款策略和各地新建住宅限價調控所致。如銀川市場受監管調控后市場熱度降溫，環比上漲1.0%，較上月漲幅收窄0.9個百分點，后續仍有下行空間。
“9月徐州新房、二手房市場出現局部過熱，漲幅均居全國前列。徐州住建局近日緊急調控，穩定市場預期，政策效果將逐漸釋放。”趙金鑫說。
“‘金九銀十’是樓市傳統消費旺季，市場交易活躍，房企以價換量現象明顯增加。各地積極落實主體責任，嚴防當地房價異常波動，前期各地調控效果也逐漸顯露，9月新房、二手房價格漲幅均有所回落。”諸葛找房數據研究中心分析師陳霄表示。
房價或繼續低位盤整
“銀十”接近尾聲，“金九”市場銷售情況究竟怎樣？
龍頭房企銷售表現相當優異，碧桂園、保利、中海等房企單月合約銷售金額同比增長了20%以上。前三季度“千億俱樂部”房企數量達21個，平均銷售額高達2421億元。四季度，在年度銷售業績目標的驅使下，房企的供貨力度有望繼續保持。
從全國銷售數據來看，9月全國房地產銷售面積和銷售額創歷史新高，當月同比分別增長7.25%和16.01%。不過需要注意的是，9月較8月同比有所回調，市場出現趨冷跡象。
陳霄認為，9月市場銷售熱度提升主要是“三道紅線”高壓下房企借助傳統銷售旺季采取降價跑量的策略，加速去化、降負債并沖刺全年業績。從單月數據來看，“金九”房企降價促銷的效果明顯，9月全國商品房呈現量升價跌態勢。預計企業促銷手段將延續，全國商品房銷售面積同比有望進入正值。
與此同時，各地樓市收緊政策也在“趁熱打鐵”。中原地產研究中心統計數據顯示，截至9月底，全國房地產調控政策次數高達403次。9月，廣東東莞、杭州、沈陽、深圳、河北唐山等城市發布調控政策，從限購、限貸和限售等方面規范房地產市場。
趙金鑫認為，隨著各地積極貫徹落實“房住不炒”，強調穩地價、穩房價和穩預期，“因城施策”操作經驗日益成熟，政策精準度逐漸提高，樓市“露頭就打”趨勢明顯。下一階段，全國房價同比漲幅將階段性維持低位盤整狀態，以穩為主。
“分城市來看，一二線和強三線城市受強需求穩固支撐，市場熱度、價格穩定預期較好，部分區域政策紅利較大的重點城市值得關注；弱三四城市房價下行面臨較大壓力，部分城市或在需求端給予一定刺激，如支持無房、進城農民工等剛需購房。”趙金鑫說。
投資增速或邊際趨緩
當前，房地產開發投資已回到往年正常水平。數據顯示，1-9月，全國房地產開發投資同比名義增長5.6%，較1-8月提高1.0個百分點，累計增速實現四個月連續正增長，單月增速已七個月正增長，回到往年正常水平。
“展望未來，從幾個主要指標來看，年內投資增速有望繼續反彈提高，但邊際增幅將放緩。”財信研究院副院長伍超明表示。
從政策環境看，年內貨幣環境和“三穩”政策依然有利于房地產市場發展，但寬松政策環境將邊際收緊。今年以來，面對新冠肺炎疫情的意外沖擊，貨幣政策更加靈活適度，社會融資成本進一步下降，全年金融機構的貸款利率將大概率下行，有利于房地產資金來源穩定。“各地執行穩地價、穩房價、穩預期政策，出于防風險的考量，年內剩余數月房地產政策將邊際收緊。”伍超明說。
從房地產資金來源看，增速穩中趨緩。1-9月，房地產開發企業到位資金136376億元，同比增長4.4%，增速比1-8月提高1.4個百分點，單月增速連續七個月大幅走高。伍超明分析，隨著近期部分城市房地產市場量價齊漲，這些城市收緊了限制性政策，房企貸款增速趨緩。另外，隨著“三道紅線”新規逐步推進，房企更加注重自身創造資金的能力，預計年內資金來源增速也將趨緩。
此外，土地購置面積增速趨緩，限制房地產投資增速反彈高度。數據顯示，1-9月土地購置面積同比下降2.9%，連續3個月降幅擴大。分城市等級看，9月一二三線城市土地購置面積同比增速下降，一線城市購置面積仍然保持正增長，但二三線城市回落明顯。“房地產開發企業后續拿地傾向可能呈現兩極分化，多數房企態度趨于謹慎，一些具有資金實力的龍頭企業仍有布局傾向。”交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉認為。
“未來，房地產企業面臨監管層‘三道紅線’要求，要在三年內完成降負債目標，房企拿地可能更偏謹慎，也將限制房地產投資增速的反彈力度。”伍超明說。
文章來源：中國商報
