文旅地產的商業開發已經成為保障項目成功的重要一環，無論是項目的人氣，還是項目的特色，以及業態的組織，都需要商業來帶動和促進。但是，文旅地產的商業開發往往不是看上去那么簡單，有許多商業開發失敗的案例，成為拖累整個項目的罪魁禍首。
那么文旅地產的商業應該如何開發了，我覺得必須把控三個重要的環節：
一、如何定位最關鍵
我曾經在貴陽接觸過一個文旅項目，這個項目是位于貴陽的城市郊區，靠近機場，因為處在這樣一個門戶的位置，開發商想把它打造成“貴陽櫥窗、城市客廳”。這里在定位上就犯了一個想當然的錯誤。
首先，想當然地認為這個項目可以吸引來到貴陽的游客，但是，從市場環境來看，貴陽本身并不是游客集中的一個城市，游客來貴陽，只是去往貴州其他旅游景點的一個跳板，而這個項目本身雖然是文旅項目，但并不具備吸引全國游客的影響力。
其次，這個項目能不能承擔貴陽游客集散地的功能呢，也是想當然。項目雖然距離機場較近，但卻不是一個度假性質的目的地，這使得游客不會把這里作為落腳點。
所以，對文旅地產的商業開發來說，定位很重要。而對定位最重要的兩大影響因素，一個是你的終極客戶群體是誰，第二就是客戶群體的消費特征是什么？只有搞清楚這兩大問題，項目的定位才能準確。
貴陽
還是以貴陽這個項目為例。作為一個貴陽郊區，在自然資源上沒有特色，尚未有市場影響力的新開發項目，這個項目的游客定位毫無疑問是貴陽的本地客群，同時貴陽作為一個人口眾多的省會城市，周末的短途旅游市場應該是有較大消費潛力的，那么誰會是城市郊區旅游目的地的主力客群呢？
我們可以以年齡劃分為兩類：一類是年輕人，包括高中生、大學生、剛開始工作的小白領，年齡大概在18歲至35歲之間；另一類則是家庭。這一類的人群年齡跨度較大，從25歲到55歲之間，他們往往以家庭為單位，更多的是考慮兒童的出游愿望。所以從總體上看，這個項目的目標客群應該是以貴陽本地的年輕客群，相對年輕的家庭客群為主。
既然客群可以確定了，那么這些客群的消費特征是什么呢？作為休閑放松的休閑目的地，我想他們不會跑來城郊買衣服、鞋子吧，顯然不會以購物為主，而應該是以玩、吃、親子、娛樂等為主，購物的功能則被弱化。
有了這些分析，其實項目商業的定位也就應該呼之欲出了。
當然，我們要分析文旅項目商業的客群和消費特征，必須以整個項目的定位為背景和基礎，從項目整體出發，而不僅僅是孤立地來看商業如何定位。
二、業態組合決定人氣
項目的定位確定后，如何進行業態組合是下一步要考慮的問題。
商業業態怎么組合，就是根據商業定位而來的。商業業態無非就是那么幾種——“吃喝玩樂購”，但根據定位不同，這里邊就要有所側重。
還是以前面提到的貴陽項目為例，既然是以年輕人的周末休閑消費為主，那么“玩”就是里邊吸引人氣最重要的因素，如何讓年輕人周末到這里來玩好應該成為重點考慮的方面，對年輕人而言，時尚、時髦的東西，最能吸引他們的注意力。一想到玩，很多人會想到打造更多的親子的業態，這是商業很重要的一個主題，但不能僅僅盯住兒童業態，就以這個項目來看，成年人也是消費的主力客群。
兒童游樂設施
除了在業態選擇方面的側重點外，還有兩點也很關鍵，一是業態與經營場地的關系，我們知道，文旅地產都是以出售為目標，如果選擇的業態很大部分不適合商鋪的經營，那么對帶動商鋪的銷售就會成為很大的負擔，我們一定要注意高租金業態的搭配比例，還有一點，一定要引進有一些特色的商業業態，這樣才能成為項目形成差異化的焦點。
在選擇好主力業態后，聚集了人氣，其他業態自然就有了更多的發揮空間，例如文旅地產的商業雖然不是以購物為主，但只要有了人氣，適當的增添一些購物這在很多項目中也并不鮮見。所以還是那句話，業態怎么組合、吸引到人氣是最關鍵的。
三、建筑形式和風格一定要有特色
建筑風格直接影響項目的“顏值”，最后把握好規劃環節也是很關鍵的。這其中很重要的一點就是商業環境的打造。
作為文旅項目，商業環境有著自身獨特的需求，對很多項目來說，文旅地產商業環境不同于城市中心的購物Mall和步行街，這一類商業的環境更多依靠色彩、音樂來營造，鮮明、活潑、熱鬧。
而文旅地產的商業環境卻必須根據項目的整體定位來確定，不僅僅表現在色彩、音樂方面，更多是整個建筑的風格、景觀、墻體、步道、燈飾、門頭、休閑設施、小品、廣場，甚至是樓梯、停車場、洗手間等等，都必須在統一的定位指導下，按照不同的主題進行營造。它不一定熱鬧，但一定要有特色。
重慶解放碑商業街
如果項目的定位是溫馨，那么，不僅色彩、音樂要緩和，其整個風格包括上面所說的一切環節和細節都必須圍繞“舒適”、“柔緩”、“不疾不徐”等詞語做文章。
陽朔的西街為什么出名？麗江的酒吧街為什么讓人流連忘返？烏鎮為什么享譽世界？無不都是營造了一種讓人難忘的商業氛圍。
對文旅項目商業來說，街區型商業往往更加符合項目的需求，同時，景觀設計的重要性也更加突出，如果項目所處的地理位置，使之無法借助自然資源造景，只能通過人為進行打造，一些人造的景觀、小品、休閑配套顯得必不可少。
至于商業選擇什么樣的風格，雖然我并不排斥現代風格，但作為一個文化因素濃厚的開發項目，我更傾向于傳統建筑風格，特別是能夠與地方特色結合起來的傳統建筑風格。
