上周，受桂林王總的邀請，我去桂林市診斷了一個項目。作為世界級旅游城市、中國優秀旅游城市和中國首批國家歷史文化名城，桂林的自然稟賦和文化底蘊都是毋庸置疑的，其千百年來享有“桂林山水甲天下”的美譽，讓我對這次的項目診斷充滿了期待。
10年前我曾在陽朔西街前面操盤一個項目，那段日子也非常地美好，直到現在還在回味那段時光。那時，白天工作，晚上就坐在西街某間咖啡店的藤椅上，邊喝咖啡邊觀察周邊形形色色的人兒，那里的人生活節奏很慢，但卻非常地愜意和恬然，這個印象一直深刻在腦海里。
來到桂林已經是中午，桂林的天氣是真的冷啊，在廣州還可以穿短袖，桂林這邊的人都把棉襖給穿上了。王總安排我們先去吃飯，一路上介紹著項目的情況。
地塊位于與七星區和靈川縣交界的地方，建設用地接近100畝，地塊不遠就是漓江景區，周邊的自然環境非常好，傍水靠山，放眼望去都是桂林特有的喀斯特地貌，再遠眺就可以看到漓江。
吃完飯，我們就出發去目的地。車從市區駛出，從高速路繞到國道，經過了所說的大學和一間中學，周邊也有不少在建的樓盤，但是我們的車，也越開越遠，直至拐入一個鄉道，來到了郊區一片還未開發的地塊旁邊。
看到這樣的情況，我的心就開始有點動搖了。果然，我的直覺還是挺準確的，每次我來診斷項目都不會很順利。
地塊周邊的環境雖然還不錯，但是跟桂林的景區甚至不是景區的地方相比，環境只能說一般。最大的問題還是它所在的位置，遠處是零散的一些村落，附近的學校都跟開發商所說的相差甚遠，離這里的距離還相差一大截呢！因為地理位置的原因，地塊所擁有的市政配套和生活配套嚴重不足，這里的環境只能用一片荒蕪來形容。
依照王總的初步想法，想把這里打造成一個適合度假的中高端文旅項目，并且還是面向全國市場。
但是，依據地塊最小容積率1.5、而且限高24米的要求來看，要做低密度的高端產品難度還是非常大的，同時，開發商還給出了成本的控制要求，這樣的話挑戰難度太大了。
從地塊所在區域來看，這里屬于桂林的新區，目前基本沒有本地購房客戶選擇這邊，桂林本地客戶的購房主力區域還是基本在老城區。當然，桂林80%的房地產成交都是面向來自全國四面八方的外地客群，從這點來看，王總要打造一個高端文旅地產項目的想法是自然而然的，但是外地的客群就會接受這里嗎？
我的判斷是不會，所以我這會當機立斷，直接跟王總說：至少在現在，這個項目做中高端旅游地產產品是幾乎不可能成功的，至少要等三年，等周邊交通、市政和生活配套成熟了，你才可以動工，否則，只會是“死路一條。”
那么為什么項目地塊不適合做度假別墅這樣的旅游地產呢？我認為存在以下幾個問題：
首先，外地客群來桂林購房，雖然是度假需求，但度假并不意味著只要有自然資源、環境就可以了，荒郊野外也無所謂。我們再看回這個項目，這里的自然環境雖然還不錯，但是因為處于遠離城市的郊區，地塊周邊的市政、生活配套并不完善，就算做出了這樣的產品，那些外地客戶恐怕也不會選擇這里來度假吧？
其次，就算后期可以通過開發部分解決這些短板，但是，一來地塊規模并不是很大，二來這里本身不是景區，單打獨斗很難形成氣候。我經常說，我們看地塊的價值絕不僅僅是只是看其中的一個點，而是要將其自然屬性、區域屬性、市場屬性結合起來分析，只有當地塊價值與市場能夠切合，那才是真正的價值。
最后，地塊本身也存在一些限制性條件，當地政策要求容積率1.5以上，限高24米，這種嚴格規范無疑壓縮了地塊的可變空間，即地塊的可塑性受到了限制，給開發商增加了很大的開發難度。如果開發商選擇開發旅游地產產品，還必須想辦法突破地塊的規劃限制條件。
我還是那句話，旅游城市不是所有的地塊都適合做旅游地產的。雖然地塊所處的城市是旅游城市，但我們在考慮做旅游地產產品的時候，還要研究地塊與整個市場的關聯性，包括地塊的交通、資源、周邊環境，以及整個區域旅游消費市場的布局等等，如果這些條件不能滿足要求，那么這個項目就很大可能不成功。
關于文旅地產如何選址，歡迎大家參考我此前發表的其他文章。
