核心提示：在銷售市場和REITS道路都變得崎嶇難行的當下，商業(yè)地產開發(fā)商只有從商業(yè)物業(yè)本身出發(fā)，向商業(yè)地產運營管理要出路才是真正的出路。
由眾安房產分拆上市的中國新城市招股在經過一番波折后，最終定于每股發(fā)售股份1.30港元，遠低于招股價下限2.12港元，而上市日期則由原定的6月27日延后至7月10日。
市場對持有商業(yè)地產的開發(fā)商估值偏低，一方面是因為商業(yè)地產目前已嚴重過剩，供過于求，另一方面則是由于開發(fā)商運營能力欠缺導致的商業(yè)地產租金上漲空間有限。
那是否商業(yè)地產的出路是散售呢？答案是否定的。我們且不說散售對商業(yè)地產后期運營的影響，散售自身也日益困難。今年以來，蘇州、常州等多個地區(qū)出臺政策，禁止開發(fā)商進行“售后包租”。北京、上海等多地的商業(yè)地產開發(fā)地塊也明確規(guī)定，商業(yè)地產項目必須整體開發(fā)，不得拆分成多個商鋪散售。即使是辦公樓項目，也規(guī)定了最小單位的面積。
散售不行，那資產證券化行了吧，答案是，也不行。5月21日，中信證券股份有限公司“中信啟航專項資產管理計劃”在深交所掛牌轉讓，成為我國首個交易所場 內REITs。有人稱之為REITs業(yè)務在我國資本市場的試水，更認為是我國第一單準確意義上的股權類REITs產品。事實是，“中信啟航專項資產管理計 劃”以專項資產管理計劃的形式推出，由券商而不是信托公司發(fā)起，且在“證券法”框架和證監(jiān)會監(jiān)管下，而不是在“信托法”框架和銀監(jiān)會監(jiān)管下，實現了商業(yè)地 產信托的組建。另外，中信啟航以專項資產管理計劃為具體形式的私募信托，信托權益的流轉只能通過私募市場，與主要依靠公募市場募集和交易的REITs還有 相當的距離。
基于信托關系的泛資產管理機構，如信托公司、基金管理公司、資產管理公司等全面進入商業(yè)地產資產證券化市場，由私募形式發(fā)展為公募形式，進而推動中式REITs成為真正的REITs仍然沒有明確的時間表，且面臨政策和市場的雙重約束，可謂任重而道遠。
在銷售市場和REITS道路都變得崎嶇難行的當下，商業(yè)地產開發(fā)商只有從商業(yè)物業(yè)本身出發(fā)，向商業(yè)地產運營管理要出路才是真正的出路。商業(yè)地產發(fā)展的核心是要找到被市場和資本市場認可的盈利模式。
