一、商圈飽和度
什么是商圈飽和度
商圈飽和度是判斷某個地區同類商業競爭激烈程度的一個指標，通過計算或測定某類商品銷售的飽和指標，可以了解某個地區同行業是過多還是不足，以決定是否選擇在此地開店。
商家決定是否進入某市場前，首先要測算該市場是否已經飽和，也就市場是否還有進一步拓展的空間。當飽和度較高時，剩余空間有限，不宜進入，但當飽和度較小時，說明市場空間很大，有很大的拓展機會。
本文從租金、物業經營、商鋪面積需求等方面分析商圈飽和度與商業需求的計算方法，為調研、策劃人員提供參考。
商圈飽和度的計算
飽和度計算必須基于同一個產品市場或者替代性很大的產品市場。不同產品的飽和度不具有可比性。商圈飽和度測算方法是：
IRS=(C)×(RE)/RF
其中，IRS是某地區某類商品商業圈飽和指數；C是某地區購買某類商品的潛在顧客人數；RE是某地區每一顧客平均購買額；RF是某地區經營同類商品商店營業總面積。
IRS本意就是指每平方米零售面積負擔的購買額或銷售額數。人們自然地根據此數的大小，來判定一個地區或商圈的零售設施是否飽和。該指數越大，表明該地區零售設施越缺乏；反之，則表明該地區設施越飽和。如果已知A區域飽和度為20000元/平方米，另一類似B區域飽和度為13000元/平方米，說明A區域的市場容量較大，商業設施還有進一步擴大的空間。
二、商業需求的合理估算
在商業地產項目投資決策中，對某個城市的商業發展發達程度的判斷十分重要，這將直接影響項目的成敗。該城市究竟是商鋪供過于求還是供不應求，判斷的標準是什么，如何進行定性定量的分析，本文將著力解決這些問題。
1、城市商鋪需求的定義
商鋪也是一種商品，因此，根據西方經濟學中對商品需求的定義，城市商鋪需求是在一定的租金水平下，經營者愿意并且能夠租賃的商鋪面積。
在實際運作中，并不是所有商戶都通過租賃方式來獲取商鋪的使用權，也有少數商戶自購商鋪自營，這種情況下，可以通過相關的財務計算換算成對應的租賃價格。
2、影響城市商鋪面積需求的因素
商鋪面積的需求，直觀的來說，分為兩種，分別是經營用需求和投資用需求。經營用商鋪的購買者或租賃者為經營業主，而投資用商鋪的購買者為投資者，兩者購買的目的不同，但是投資者投資收益的實現依賴于商鋪價值的升值和穩定的租金收入，歸根到底還是依賴于當地實際的商業需求，因此，這兩種不同的購買人群都基于同一種需求：城市人口的實際購買需求。
具體來說，影響城市商鋪需求的因素主要有以下幾點：
1）與城市人均GDP之間的關系：人均GDP可以反映一個城市的經濟發展水平，商業是依附于經濟的，所以城市商鋪需求與城市人均GDP有關。
2）與城市人均GDP的增長率有關：
3）與城市人口數量有關系：城市人口就是消費人口數量，商業與消費有關，人口數量多意味著需求相應增加因此商業服務的供給同樣會增加。因此人均商業面積是一個非常重要的參數，但不是唯一的參數。
4）與城市的人口遞增率有關：對于遞增率的分析是希望能夠把握發展的趨勢。人口的遞增率與下面要提到的城市商業面積遞增率有直接相關的關系。
5）與城市商業面積遞增率有關：
6）與城市人口的收入水平和人均可支配收入水平有很大的關系。為何？商業需要消費力來支撐，城市人口的收入支撐商業的發展，可支配收入與商業面積容量直接關聯。
7）與一個城市或地區所轄面積有關。為什么呢？關于商業的面積大多數在統計人均商業面積，但是人口和土地的關系沒有表現出來。土地上說承載的商業面積與所轄面積之間的比例關系可以看出商業的集中度或者說是單位商業面積服務人口的重復率，重要的指標就是每單位營業面積的營業額（零售商業稱之為“平效”）。
8）與各種類型商業的租金水平以及漲幅有關系。租金水平是商業發展水平和商業容量的側面體現。
9）與城市化率的水平有關
10）城市商業零售消費總額及其漲幅
11）單位平米營業額/漲幅
三、商鋪面積需求的定性分析
按照零售飽和理論，只有在零售飽和度大于平均值的情況下，才有可能在商圈內開設商場的可能（設定商圈內主要競爭對象是主力商店，臨街商鋪不計入飽和度計算的營業面積內）。
其計算公式如下：
零售飽和度IRS＝C×RE／RF
IRS——商業圈的零售飽和指數；
C——商業圈內的潛在顧客數目；
RE——商圈內消費者人均消費支出；
RF——商圈內主要商店的營業面積。
四、商鋪面積需求的定量分析
商業地產飽和程度也與城市居民人均消費支出及其增長程度有關，如果現在**城市人均商業面積1平方米算飽和的話，將來隨著人們收入的增加，人們消費能力的增強，1平方米也就不再是城市商業地產飽和度，應該是高于1平方米的。
下面建立一個測算模型確定城市商業地產的商鋪需求面積：
公式一：商品平均售價×商品總數＝城市居民總數×城市居民人均消費支出
公式二：（商品平均售價－商品平均成本）×商品總數≥城市商業地產平均租價×城市商業地產總面積
變化上述公式得：
（商品平均售價－商品平均成本）/商品平均售價×城市居民總數×城市居民人均消費支出≥城市商業地產平均租價×城市商業地產總面積
商品銷售毛利率×城市居民總數×城市居民人均消費支出≥城市商業地產平均租價×城市商業地產總面積
再變換公式得：
（商品銷售毛利率/人均商業地產面積）×城市居民人均消費支出≥城市商業地產平均租價
五、結論
可以通過對商業飽和度的測算來對城市商業需求面積進行合理估算。商品銷售毛利率、城市居民人均消費支出、城市商業地產平均租價的變動都會引起測算結果的變化，我們知道商品銷售毛利率和城市商業地產平均租價都會呈現增長或是下降的態勢，一般情況下，兩者是同步的，即：商品銷售毛利率的增長往往促使商業地產平均租金的增長，反之亦然。
但是隨著居民收入的增加，城市居民人均消費支出也會相應增長，但這并不是必然的，在特殊情況下，居民消費欲望下降，即使收入增加了，但是城市居民人均消費支出也不會出現增長，甚至會下降。因此，上述公式的測算值基本是穩定的，也就是說在一個相對穩定的社會環境中，一個城市的人均商業地產面積存在著一個相對飽和值，所以，美國、歐洲、日本等發達國家雖然商業地產已經很發達了，但人均商業地產面積飽和度也只不過在1.2平方米左右。可見，當城市人均商業地產面積大大超過了飽和度，競爭將導致價值鏈各個環節的利潤率下降，也就是說任何新增商業地產的舉措，會使商業地產開發效益和物業經營經營效益下降。
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