核心提示： 本文在圖解萬達、凱德5大地產巨頭“輕資產”特點的基礎上，總結出輕資產轉型的3大模式與3大途徑，為開發(fā)商向輕資產轉型提供參考。
本文在圖解萬達、凱德5大地產巨頭“輕資產”特點的基礎上，總結出輕資產轉型的3大模式與3大途徑，為開發(fā)商向輕資產轉型提供參考。
一、圖解5大地產巨頭“輕資產”特點
二、開發(fā)商向輕資產轉型的3大模式
從業(yè)務線選擇、價值鏈定位以及資本資源整合三個方面判斷，商業(yè)地產領域已經形成了三種主流的輕資產運行模式：
模式1：以運營商為核心的“萬達模式”
這種模式在歐美商業(yè)地產非常盛行。如RTM創(chuàng)格奧特萊斯（北京）商業(yè)管理有限公司直接以商業(yè)地產運營商為自身定位，用專業(yè)運營經驗和資源服務于商業(yè)地產開發(fā)商的模式。又比如萬達商業(yè)地產擬實施的輕資產模式就是選擇了用新建項目與投資機構合作也屬于這種范疇。
作為中國最大的商業(yè)地產商，萬達早期的模式，是一方面低成本獲取土地，一方面用銷售物業(yè)回流的現金，來彌補百貨、酒店等持有物業(yè)的資金沉淀。
模式2：以投資機構為核心的“鐵獅門模式”
鐵獅門通過合資基金模式，鐵獅門不僅實現了加速擴張，而且能夠以不到5%（通常只有1%）的資本投入，卻分享項目40%以上的收益。
鐵獅門基金的運作，分別由其澳大利亞子公司（Tishman Speyer Australia）和總部的全球投資組合管理部（Global Portflio Management）完成。前者負責鐵獅門旗下唯一一支在澳大利亞上市REITs基金的發(fā)行管理工作，后者負責其余12支非上市房地產投資基金的運營管理工作。
鐵獅門基金運作模式
TSOF所有權結構
模式3：集運營與投資為一體的“凱德模式”
凱德的模式是，將投資開發(fā)或收購的項目，打包裝入私募基金或者信托基金，自己持有該基金部分股權，另一部分股權則由諸如養(yǎng)老基金、保險基金等海外機構投資者持有。待項目運營穩(wěn)定并實現資產增值后，以REITs的方式退出，從而進行循環(huán)投資。國內標桿房企中，萬科商業(yè)地產輕資產運營模式被認為是凱德模式的典型代表。
凱德運作模式
從集團內部孵化、到私募基金的開發(fā)培育，再到REITs的價值變現和穩(wěn)定收益，凱德集團構建了從開發(fā)商到私募基金再到REITs一條完整的投資和退出的流程，凱德集團構造了一個以地產基金為核心的投資物業(yè)成長通道，這種“地產開發(fā)+資本運作”的模式是凱德集團地產經營模式的核心。
凱德商用的全業(yè)務鏈條
三、商業(yè)地產實現輕資產的3大途徑
REITs、商業(yè)信托、合作開發(fā)3大途徑優(yōu)劣勢分析
1.利用REITs實現輕資產化
實際上，我國商業(yè)地產由于過高的物業(yè)價格造成過高的租售比，使得租金收入通常只有2-5%，難以覆蓋同期銀行貸款利率，在基本的商業(yè)邏輯上難以成立，不大能夠支持REITs的實現。
REITs的兩種形式
2.以商業(yè)信托實現輕資產化
商業(yè)信托突出的好處是可以實現資產出表或者大部分出表，是實現資產輕型化或者以輕資產方式進行商業(yè)地產擴展的非常好的金融支持工具。
在這種金融工具支持下，開發(fā)商可以實現“輕資產+重經營”，實現“小股操盤”，而專業(yè)的商業(yè)地產運營上可以解決資金不足問題，實現在商業(yè)信托支持下的運營擴張。
商業(yè)信托是近年來香港與新加坡資本市場針對商業(yè)地產金融支持的一種創(chuàng)新產品與融資工具，與REITs類似，但又比REITs具有較高的靈活性，可以說是REITs的升級版。
商業(yè)信托的特征
3.以合作開發(fā)來實現輕資產化發(fā)展
在目前國內金融支持工具不足、資產或者權益出境尚有較大難度、投資機構規(guī)模普遍偏小、難以以支持大體量商業(yè)地產項目或者大型地產企業(yè)實現輕資產化的情況下，合作開發(fā)或者與專業(yè)投資管理機構的合作就成為更為現實的選擇。
萬科/萬達的合作開發(fā)模式
上市后的萬達商業(yè)地產改變了“現金流滾資產”和“以售補租”模式，將走上“輕重并舉”的發(fā)展道路。
總結
重資產抑或輕資產運營，是企業(yè)根據發(fā)展環(huán)境以及企業(yè)戰(zhàn)略需要進行的理性選擇，不存在孰優(yōu)孰劣的問題，甚至輕重之間的轉換也只是企業(yè)發(fā)展的暫時之需。
在互聯網技術的快速進步助推經濟虛擬化的時代大背景下，財富觀與企業(yè)理念也在與時俱進，資產的內涵與外延也在不斷發(fā)展變化，而服務于企業(yè)的可持續(xù)、健康發(fā)展才是資產經營的永恒訴求。
來自：微信號“商業(yè)地產云智庫”(若牽涉版權問題請聯系管理員,謝謝!)
