核心提示：本次數據整理，將主題商業、奧特萊斯、社區型購物中心均歸納為購物中心，其他社區商業、商業街、專業市場、產業園等項目則不在此列。
本次數據整理，將主題商業、奧特萊斯、社區型購物中心均歸納為購物中心，其他社區商業、商業街、專業市場、產業園等項目則不在此列。
一、2015年五大區域購物中心開發總結分析
2013-2016年三年間全國購物中心總開發面積約12010萬平方米，其中共有5405.74萬平方米的購物中心開工，預計未來3年至少有5405萬平方米的購物中心入市。
如下圖所示，2015年，華南區購物中心以309.3萬平方米的開工規模居全國首位，基本與2014年持平；其次為華中和華東區，華北區和西南區要相對遲緩。
從增速看，以華中區增速最高，較2014年同比增長了55%，而華東區驟減74%。可以看出，2015年華中區呈現購物中心開發熱。
從整體發展來看，除華中區和華南區外，其他3個區域購物中心開工規模均不同程度的低于2014年的開工規模。
如下圖所示，2015年，全國五大區域依然以華東區開業面積最高，達703萬平方米，較2014年降低了10%，也是唯一低于2014年的區域；其次為華南區域。
但從整體來看，五大區域大部分全年開業面積均與2014年差別不明顯，僅增速最大的西南區，開業面積較2014年增長了26%。
1.華東區：上海購物中心開業面積居全國首位
2015年，華東區購物中心開發總面積達894.36萬平方米，其中開業面積達703.06平方米，開工面積達191.3萬平方米。2015年華東區的開發熱點主要集中在上海、蘇州、南京、杭州等一二線城市。
如下圖所示，華東區城市購物中心開發規模前15個城市中，仍然以上海開發規模最高，達到了209萬平方米，以絕對優勢甩開其他城市。其次是蘇州和南京，開發規模分別為136.5萬平方米、108萬平方米，其余城市均在75萬平方米以下。
如下圖所示，2015年華東區購物中心整體開工規模均不高，雖然上海購物中心開工面積以居華東首位，也僅有31.5萬平方米，同比下降了78%；其次為無錫，開工面積達22萬平方米。其中以常州購物中心開工規模增速最高，同比增長了460%。
此外，鹽城、南京、鎮江、蕪湖在2014年均沒有購物中心開工，2015年相繼成為華東區購物中心開發的主要城市。
如下圖所示，2015年上海購物中心無論是開工面積還是開業面積均居華東首位，開業面積達到了209萬平方米，較2014年增長了155%；其次為蘇州，開業規模達136.5萬平方米，增速為395%，為華東區最高。
杭州、南通和寧波購物中心開業規模較2014年下降的較為明顯，分別下降了32%、58%、60%。其中阜陽、江陰2014年沒有購物中心開業，2015年分別有28萬平方米、26萬平方米的購物中心開業。
2.華南區：佛山購物中心開發超過廣州和深圳
2015年，華南區購物中心開發熱點主要集中在佛山、廣州、南寧、深圳、桂林和福州等城市。區域內總開發面積達798萬平方米，其中開工面積達309.3 萬平方米，開業面積達488.7萬平方米。其中佛山購物中心開發面積居華南首位，總面積達95萬平方米，略高于2014年的85萬平方米，超過了廣州和深圳一線城市。
其次為廣州和南寧，開發面積分別為83萬平方米、81萬平方米。深圳、桂林、福州購物中心開發面積在55-75萬平方米，其余城市均低于40萬平方米，如下圖所示：
如下圖所示，2015年，華南區以南寧購物中心開工規模最大、增速最高，面積達57萬平方米，同比增長了66%。其次為佛山，開工面積達43萬平方米。
其中河池、海口、江門、三明、南平在2014年沒有購物中心開工，2015年成為華南區主要開發城市。
如下圖所示，2015年華南區以廣州購物中心開業規模最高，達到83萬平方米；佛山、深圳、福州的購物中心開業規模均不同程度比2014年要高，且深圳購物中心開業規模增速最高，開業規模達51.8萬平方米，同比增長了176%。
其中以中山購物中心開業規模遠低于2014年同期，同比下降了66%；而桂林、莆田和柳州則在2014年沒有購物中心開業。
3.華中區：開發熱點集中在長沙、武漢和信陽
華中區購物中心開發面積達579.5萬平方米，其中開工面積達301.9萬平方米，開業面積達277.6萬平方米。總體略高于2014年同期水平。
如下圖所示，2015年，華中區購物中心以長沙、武漢和信陽為開發熱點，并只有15個城市有購物中心開發。以長沙購物中心開發規模最大，達150.5萬平方米，遠超排名第二的武漢104萬平方米。信陽、襄陽和洛陽購物中心開發規模在40-60萬平方米，其余城市均在30萬平方米以下。
如下圖所示，2015年華中區僅有8個城市有購物中心開工，以長沙購物中心開工規模最大，達73萬平方米，同比增長了329%。其中排名第二的信陽在2014年沒有購物中心開工，2015年開工面積高達60萬平方米。
從增速來看，以襄陽最高，購物中心開工規模達39萬平方米，增速高達1047%。常德、平頂山、衡陽則在2014年沒有購物中心開工。
如下圖所示，2015年華中區僅有9個城市有購物中心開業，以武漢購物中心開業面積最高，達104萬平方米，同比增長了11%；其次為長沙，開業規模達77.5萬平方米；其中以洛陽增速最高，購物開業規模達23萬平方米，同比增長了1050%。贛州、襄陽、許昌、永州在2014年均沒有購物中心開業。
4.華北區：天津購物中心開發規模遠超其他城市
2015年，華北區購物中心開發規模達到538.05萬平方米，較2014年減少了約110萬平方米。其中開工面積達77.9萬平方米，開業面積達460.15萬平方米。
如下圖所示，2015年華北區購物中心開發熱點主要在天津、北京、青島、淄博、和濟南等城市。以天津購物中心開發規模最大，約96萬平方米，其次為北京，購物中心開發規模達64萬平方米。太原、東營、石家莊、秦皇島等城市開發規模均低于35萬平方米。
如下圖所示，2015年華北區購物中心在2015年的發展較為低迷，僅有5個城市有購物中心開工，北京、天津等經濟強市均沒有購物中心開工。
以濟南開工規模最大，達42.5萬平方米，同比下降了7%；青島有6.6萬平方米購物中心開工，同比下降了67%。棗莊、煙臺、濟寧均在2014年沒有購物中心開工。
如下圖所示，2015年華北區以天津購物中心開業規模最大，約96萬平方米，其次為北京，達64萬平方米。其中以青島增速最大，開業面積達50萬平方米，同比增長了1216%。
太原、東營、秦皇島、青海、晉城在2014年均沒有購物中心開業。
5.西南區：開發規模主要集中在重慶和成都
2015年，西南區購物中心開發總規模為495.76萬平方米，遠低于2014年的650萬平方米。其中開工面積達108.2萬平方米，開業面積達387.56萬平方米。
如下圖所示，2015年西南區購物中心僅有10個城市進行開發，開發熱點集中在重慶和成都兩個城市，分別達204.4萬平方米和183.5萬平方米。其余城市均低于25萬平方米。
如下圖所示，2015年西南區僅有3個城市有購物中心開工，主要集中在成都和重慶，較2014年分別同期增長了76%、206%。其中德陽在2014年沒有購物中心開工。
如下圖所示，2015年西南僅有9個城市有購物中心開業，仍然集中在成都和重慶兩大城市，重慶以178.7萬平方米的開業面積排名第一，同比增長了54%；其次為成都，開業面積達109萬平方米，較2014年下降了15%。其余城市均低于25萬平方米，其中以麗江最少，僅有0.26萬平方米。
二、2015年國內典型城市購物中心開發情況
在2014至2016年間，全球在建購物中心面積最高的20個城市中，中國城市占據13席。上海、成都和深圳位列全球三甲，其在建面積分別高達330萬平方米、320萬平方米和260萬平方米。預測，從現在到2025年，還會有7000家購物中心建成開業，屆時中國大陸的購物中心將超過1萬家。
2015年年末的促銷季是開業高峰期，占全年開業量的近一半，其中12月的開業數量達到頂峰。由于東西方以購物為需求的傳統節日基本集中于年末，因此新增的購物中心大多計劃在這一時期入市開業。
如上圖所示，2015年，國內購物中心開業主要集中在一二線城市，少數三線城市。其中上海購物中心開業數量居全國首位，達30個，其他一線城市均有6-9個購物中心開業。其次為蘇州、天津、成都和廣州。
1.一線城市：上海購物中心開發面積遠超其他三城市
2015年，北上廣深4個城市僅有上海和深圳有購物中心開工，開工面積分別為31.5萬平方米和22萬平方米，其中上海在2014年有112.8萬平方米的購物中心開工，從2015年的沉寂來看，很大程度上是上海寸土寸金的地價導致，商用土地價格直逼銷售價格。
從開業情況來看，2015年以上海購物中心開業規模最高，達到209.76萬平方米，遠超過其他3個城市。北京、廣州、深圳落后二線部分重點城市購物中心的開業規模。
（1）深圳：購物中心空置率同比下降0.9個百分點
未來兩年深圳即將入市的大型購物中心體量近200萬平方米，其中超過六成的項目體量在10萬平方米以上，受到整體經濟下滑影響，項目面臨招商運營管理以及如何打造差異化等難題。
2015年深圳購物中心空置率同比下降0.9個百分點至6.2%。2015年全市中高端購物中心首層物業的平均租金仍同比小幅增長。
整體而言，深圳中高端購物中心首層物業平均租金同比略增0.5%至人民幣909元每月每平方米。
2016年深圳計劃開業的商業項目共有21個，商業總體量近120萬方。其中體量在10萬平方米以上的商業項目有聯投東方park、深圳卓悅匯、天逸時代廣場等。
（2）廣州：優質商業存量將達到411萬平方米
2015年的最后一天，凱德商用首入廣州的項目——凱德廣場·云尚開業，是凱德商用扎根廣州的首個項目，坐落于廣州白云新城。同一天位于番禺的永旺夢樂城也正式迎客——電商沖擊之下，不少房企商業布局的步伐不是在減緩而是在加快，計劃開的購物中心也是不減反增。
截至2015年底廣州主城區（不含從化、增城、花都、南沙）優質商業的存量達到353萬平方米，同比增長28%。廣州核心商圈（體育中心、珠江新城、越秀商圈）優質商業首層平均租金輕微回落0.5%至1385元/平方米/月。展望2016年，隨著天環廣場、K11、天匯廣場等多個項目的面世，屆時廣州優質商業的存量將達到411萬平方米。
（3）上海：中小體量商業約占一半，開業多集中于12月
2015年，上海新世界大丸百貨、MUJI全球最大旗艦店以及上海大悅城的開業都引起了業界較大的反響，但縱觀整個商業地產行業，相對而言，上海這一年的商業情況并沒有成都、蘇州熱鬧。
此外，據不完全統計，2016年上海預計新開商業項目高達88個，天匯廣場、上海中心大廈、禹州商業廣場、世紀大都會、青浦區虹橋會展中心、百聯崇明商業廣場、龍湖虹橋天街、新華聯國際中心等商業項目將于今年開業，總商業面積502.8萬方，相較2015年，新開商業項目數量和總面積明顯增多。與此同時，小體量商業項目也在逐漸增多。
（4）北京：以社區型購物中心為主
2015年北京共有6個新購物中心入市，新增供應達64萬平方米，值得注意的是，上述新項目以社區型購物中心為主，定位針對中產階級及周邊的家庭型消費者，包含眾多快時尚品牌，較大比例的餐飲、兒童業態。
截至2015年底，北京中高端購物中心首層平均固定租金同比下降1.6%至846.7元/月·平方米。租金水平主要是由新興區域內低于平均租金之新項目所拉低，呈現結構性小幅下降。而受益于銷售額增長、租約更新及租戶調整，核心子市場內成熟項目的租金仍見穩步增長。
2016年北京將有約73萬平方米的6個優質商鋪物業項目入市，新增供應均位于新興區域且定位于面向大眾市場的社區型購物中心；同時，中長期內，新增商鋪物業市場將由新興區域的發展所推動。
2.二線城市：購物中心開業情況要優于一線城市
2015年二線重點城市中，以長沙購物中心開發總面積最高，達184.5萬平方米，其次為成都，購物中心開發總面積為183.5萬平方米。
從開工面積來看，2015年，二線重點城市中蘇州、天津、武漢和鄭州沒有購物中心的開工。以長沙購物中心開工面積最高，達103萬平方米，遠超其他城市購物中心開工面積。其次為成都，購物中心開工面積達68.5萬平方米。
從開業面積來看，2015年，蘇州和重慶購物中心開業面積最高，分別達136.5萬平方米和135.7萬平方米。天津和武漢購物中心開業面積在105-110萬平方米；從整體水平來看看，2015年二線城市的購物中心開業情況要優于一線城市。
（1）成都：多為龍湖、中糧、銀泰等“大腕”型開發商
2015年，成都商業地產仍然可圈可點，以遠洋太古里為代表的9家購物中心亮相成都，不乏龍湖、中糧、銀泰等“大腕”型開發商。成都新增所有商業項目體量較2014年有所增加，但市場去化表現卻有所放緩，租金平穩上升。主城區新增的大型優質購物中心項目：龍湖金楠天街、中糧大悅城、恒大華置廣場以及萬科鉆石廣場、銀泰城、凱德天府等都在其中，租金表現平穩，較2014年同期小幅上升1.43%至718.47元/平方米/月。
成都區域內計劃于2016年開業的商業項目數量有19個之多，其中包括三座萬達廣場以及銀泰in99、新城吾悅廣場、星匯廣場、天來國際廣場等等，總供應商業面積將達到近180萬平米。
（2）長沙：逾七成購物中心布局地鐵沿線
2015年長沙經歷了一場商業中心開業潮，包括德思勤城市商業廣場、華潤萬象匯購物中心、海信廣場等。這些新開業的商業中心布局較為分散，分布在長沙市東南西北各個區域。并且新開業的商業中心大多具有較為鮮明的特色與定位，差異化特征較為明顯。
統計顯示，2015年以來，長沙新增的優質商業物業面積逾70萬平米，接近此前長沙已有優質商業物業的總體量；其中，超過七成集中在地鐵沿線，可以預見長沙未來的商業物業將會帶著濃重的地鐵氣息。
（3）武漢：多中心化布局的態勢更加明顯
2015年，武漢商業地產多中心化布局的態勢更加明顯。2014年開業的宜家家居、武商眾圓廣場、永旺金銀潭店的選址布局額頭灣、青山、金銀潭等非傳統核心商圈。2015年，擇址郊區的宜家匯聚、永旺夢樂城武漢經開店也相繼開業，兩者借助吃喝玩樂購一站式業，以及地鐵、環線等交通便利，吸引大量消費者。
3.三線城市：購物中心開發情況低于同期水平
在一二線城市購物中心市場漸趨飽和、競爭激烈、成本攀升的背景下，三四線城市凸顯新的發展空間和機會。數據顯示，三四線城市占全國城市人口的53%，而購物中心占比僅16.5%，加上方興未艾的“造城運動”，購物中心的渠道下沉極具想象空間。
2015年，三線重點城市以溫州購物中心開發總規模最高，達45萬平方米；其次為珠海、海口、洛陽和南通，開發總規模在25-37萬平方米。其中貴陽、臺州和金華均沒有購物中心進行開發。
從開工面積來看，2015年三線重點城市購物中心開工規模遠低于二線城市，略遜于一線城市。三線重點城市中，海口以25萬平方米的開工面積最高。
從開業面積來看，2015年，三線重點城市中，雖然以溫州開業規模最高，但也僅達到45萬平方米，其次為嘉興，購物中心開業規模達26.3萬平方米。其中常州、貴陽、金華、臺州和揚州均沒有購物中心開業，占到重點城市的近一半，從這一點來看，三線城市還是遠落后于一二線城市。
（1）新開項目聚集三四線城市，蘊藏更大商機
2013年之前，我國購物中心主戰場在一二線城市，但現在，一二線城市商業已現飽和或過剩，而三四線城市的商業還有機會。而在很多三四線城市，購物中心數量太少，消費模式急需升級換代，部分三四線城市的中心城區擁有40萬~50萬人口，機會更大。
同時，三四線城市的租金回報比一二線城市更高，三四線城市不僅可以在中心地段，而且土地相對便宜。因此，很多商業地產開發商將目光投向三四線城市，在三四線城市上馬新項目。
（2）大型開發商的進駐加速三線城市商業調整
2015年新開業項目中，一二三線城市占比分別約為18%、43%、39%，其中一線城市郊區項目偏多，整體租金水平下滑，空置率上升；二線城市核心區域比重較大，租金平穩，空置率略有上升；三線城市開業項目供過于求，消化期長，但在傳統商業過剩的情況下不乏寶龍、萬達、蘇寧、華潤等開發商嗅到商機，帶來星巴克、H&M等認知度高的品牌下沉至宿遷、贛州等地，其中萬達在2015年布局三線城市的比重已達到72%。這些大型商業開發商的進入將推動三線城市商業加速調整。
三、2016年購物中心發展變化趨勢
中國購物中心的供應量將從2013~2014年的360多個，增加到2016年供應600多個，數量幾乎要增加一倍。2016年購物中心開發將呈現以下趨勢：
1.購物中心經營者話語權越來越弱
越來越多的品牌采取收縮戰略，不肯輕易開店。渠道變革，不少品牌選擇自建渠道，自建網上商城，自開線下直營店。有開店意向的，由于新項目層出不窮，選擇余地極大而變得相當挑剔，相當難請，借機壓價、另加苛刻條件成為常態，總之，零供雙方的強弱之勢已然易位，購物中心經營者話語權越來越弱。
另外，由于數量太多，購物中心對外觀設計、內部空間、景觀打造、功能配備的要求會越來越高，“裝備競賽”愈演愈烈。
2.購物中心越來越青睞新興餐飲品牌
2015年新開購物中心進駐的餐飲品牌數量前10名，分別為星巴克（41間）、肯德基（13間）、必勝客（11間）、外婆家（9間）、麥當勞（9間）、德克士（7間）、Zoo coffee（6間）、探魚（6間）、很高興遇見你（6間）小輝哥火鍋（5間）。
近年來，尤以外婆家、探魚、很高興遇見你等為代表的一批快時尚餐飲品牌發展更為亮眼。全國很多大型新開的商業項目都開設了不少新興的餐飲品牌。這進一步表明，未來新興餐飲品牌在購物中心有著蓬勃的發展。
3.購物中心走向集中和壟斷成為趨勢
目前，我國購物中心數量過多，布局不合理，供應速度遠超需求增長，依然是制約未來購物中心健康發展的最大瓶頸。
一方面，物業標準低劣、模式陳舊是我國很多購物中心先天缺陷，這與國際上標準化、高品質物業形成鮮明對比。那些低端購物中心物業，在與品牌化、資本化、連續化的購物中心競爭面前，顯然不具備對抗實力。
另一方面，開業的項目中有近一半處于虧損，整體成功率不足2成。大面積的不景氣，為行業領先者并購提供了契機，購物中心走向品牌化、連鎖化的趨勢不難想象，集中度進一步走高，甚至形成某種程度的壟斷也是大概率之事。
4.購物中心模式重構運營商將成主導
中國購物中心模型會發生明顯的變化，即變局之下的發展模式重構。過去中國購物中心行業的中堅力量是房地產開發商，接下來運營商將會成為主導。
開發購物中心是中國購物中心發展的第一階段，這個時候的商業運營完全淪為附屬。到了第二階段，形成的局面是，無論是投資商和開發商，都需要由運營商做出全程籌劃，地產商、投資商都處在協同的角色。購物中心模式重構的過程，就是運營商從后臺走上前臺的過程。不再是表象的主導，而是實質上的主導。
5.“智慧化”將成購物中心標配
2015年5月，阿里喵街問世，該年底，萬達飛凡上線，此外，還有萬江龍智慧商圈以及大悅城等自建“智慧化”，我國購物中心以企業自主（中糧大悅城）、強強聯合（阿里+銀泰）、入駐平臺（喵街、飛凡+購物中心）三種路徑走向“智慧化”新時代。
2016年將是喵街、飛凡們的“攻城掠地年”，各方將在補貼、玩法上進行較量，以吸引商家入駐，這對那些“散兵游勇”的購物中心來說，也是聚客引流、提升銷售的難得契。
6.轉型艱難，百貨店化或是發展方向
我國購物中心發展失速，增長過快、數量過多帶來包括招商困難、同質化嚴重、專業人才匱乏等一系列問題，再加上經濟下行、電商沖擊、消費轉型，各種問題疊加放大，致使購物中心整體增長乏力、盈利困難，面臨嚴峻的轉型壓力。
在激烈競爭之下，購物中心早已是微利行業，擴銷增收、精細管理、節支控費也是能否盈利的關鍵因素，改變單一的盈利模式，甚至適應引入自營，都是提升購物中心回報值的努力方向。但這些都要求購物中心對業態、品牌、商家有較強的掌控力，能對各種資源實行有效整合配置，這也是百貨店化的主要表現形式和運營手段。
