核心提示：商業地產運營，是追求短期回報還是打持久戰？前期的過程當中，作為發展商，作為一個商業的運營方，必須把他運營好、培養好，絕對不能著急了。
商業地產運營，是追求短期回報還是打持久戰？
前期的過程當中，我們作為父母，作為發展商，作為一個商業的運營方，必須把他運營好、培養好，絕對不能著急了。
體驗消費時代，商業中心如何布局？
過去一年多的時間里面，我們在業態配比上面做了大規模的調整，同時也連帶著物業工程的改造。
從圣誕節、元旦、一直到臨近春節，北京的各大百貨以及購物中心正在經歷著一場狂歡，各種促銷、特展層出不窮。很顯然，實體零售們希望靠年終的這一哆嗦，來扳回之前輸給電商的份額。但能否扳回，還得看實體零售們能否抓住消費者的喜好。本期《BOSS說》我們專訪了兩位商業地產的資深人士，他們將為大家分享商業地產背后的運營之道。李思源，富力集團商業運營總監、酒店管理公司總經理，作為富力商業地產多年的掌舵手，李思源對商業地產運營一直保持著異乎同行的冷靜態度。在這位1990年就來到北京的香港職業經理人看來，做商業得保持著培養孩子的心態，不能操之過急。而對于商業運營中出現的業態調整，李思源也有著清晰的認知。
提問一：如何理解做商業地產得有培養孩子的心態？
“私”享一：做商業運營就象培養孩子不能著急
富力集團商業運營總監酒店管理公司總經理李思源
對于小孩大家都有一個基本概念了，首先必須要兩個對象才培養出一個小孩出來，這個過程就像生意一樣，生意也是先找到對的一個發展商，找到好的地段，應該是前期的規劃，然后再后期的培養才出現。所以我自己對小孩這個概念還是很堅定的接受，等于小孩出生之后，我們還要再陪他，還要等一段時間，他們給我們一個回報，這需要一個過程，所以前期的過程當中，我們作為父母，作為發展商，作為一個商業的運營方，必須把他運營好、培養好，這是我的看法。
記者：培養的過程當中也不能太著急？
絕對不能著急了，比如說他的個子長的高，你最好讓他打籃球，如果他很結實、健康的話可能跑得快，不能反方向去做，生意也一樣，所以定位是很重要的，反過來引出來就是我們平時所說的天時地利人和，所以地理位置是很重要的，這個是我的看法。
提問二：在商場業態調整期如何平衡舒適度和資金回報率？
“私”享二：資金回報率放到最后舒適度最重要
我們首先針對所謂的舒適度就是客人來到我們商場，他能夠很舒服的完成他的一個購物行為或者是一個逛商場的活動吧，但是我們要想在一個調整期當中，我們必須配合調整期出現的一些比如說影響顧客的動向的時候，我們要想好做好準備功夫，我們會把回報率放到最后，等于一個邏輯思維，如果你的調整期完善之后，回報率自然會補充回來，可能你之前有一些損失，但是當你總體整個商場的業態調整的比較好，這樣回報率就會平衡之前的損失，這是我們的看法。
（解說）現如今，單純以購物為目的的消費時代已經結束，由購物帶動其他體驗消費早已被體驗消費帶動購物所替代。這種通過增強購物體驗讓消費者回歸實體零售的現象不僅發生在一線城市北京，也出現了在二、三線城市。在負責北京富力廣場招商的富力集團商業運營中心招商總監云彤看來，市場的發展變化很快，購物中心的商業布局也必須不斷調整才能提升消費者購物的體驗性。
提問三：2015年北京富力廣場都做了哪些調整？
“私”享三：業態配比大規模的調整
富力集團商業運營中心招商總監云彤
過去一年多的時間里面，我們在業態配比上面做了大規模的調整，同時也連帶著物業工程的改造，這些成果會在2015年底以及2016年陸續呈現出來，主要體現在下面三個方面，一個就是在餐飲業態上，即2014年底，我們把大時代調到五層以后，在去年我們對地下一層和三層的餐飲又分別做了一系列的調整，這些調整在2016年也會繼續。調整過后我們餐飲業態在各樓層的分布就會更加精準，同時我們引用了像小輝哥火鍋、星米年糕以及像姑姑宴等等這些市場上比較受環境的時尚餐廳品牌。第二、在兒童業態上，我們在原有以四層為主的兒童區域的基礎之上，在三層我們增加了兒童游樂品牌，這樣與之前的教育咨詢，還有零售兩者相輔相成，讓兒童業態更加完整。第三、我們開設了一些創新性的店鋪，基本屬于全國或者是北京市的第一家店，比如說北歐生活館，MIROUR自拍，還有像美發學院等等，我們希望通過這樣的一些調整能夠給顧客有一個更新、更豐富的購物體驗。
提問四：2016年會面臨哪些挑戰？
“私”享四： 單店管理到多店管理是個挑戰
挑戰來自幾個方面吧，一方面可能我們會面對更多的競爭，大家也看到現在新的項目層出不窮，老的項目也都在做改造提升，所以一定是我們所面臨的一個挑戰了。另外一方面也是我們從一個單獨的項目，現在也變成了在不同的城市相繼有一些新的項目出來，從單店管理到多店管理，不同的城市因為前面提到風土人情各方面都不一樣，作為我們的團隊要去理解當地的文化，了解當地的一些品牌渠道等等，這些都對我們來講是一個挑戰。
