近幾年，電商發展得風風火火，網購風靡一時，市場上也曾出現諸多猜想，“電商取代實體商業，電商沖擊實體商業”等，一時間，實體商業的處境尷尬。然而今年，零售商業的風向突然大變，先后出現了阿里巴巴收購銀泰中心和蘇寧電器，京東入股永輝超市等，類似此類的收購還在繼續，同時，不少專注于網店的零售品牌也在積極開設實體店，實體商業的重要性再次引起了關注。
第一太平戴維斯上海公司副董事長，中國商鋪及零售服務部主管朱兆榮先生近日在接受采訪中指出，網購是一種新興商業模式，相比于成熟的實體商業，它的發展必然更加迅猛，但問題也逐步顯現了出來。
電商平臺、零售品牌紛紛“投奔”實體
對實體店的依附：如果追求快捷，網購確實是不二之選。但若想貨比三家，卻非實體不可及。以往專注于經營網店的零售商也漸漸意識到了，高品質，個性化的產品很難在網上進行展示，必然會流失一部分消費力。
初具規模，營業額有限：網上零售還處于起步階段，規模有限，盡管近年來的營業額突飛猛進，但相比實體零售業，它的占比并不大。而且隨著網上零售的進一步成熟，其增速也將逐年放緩。
（全國網購交易額增速：2015 43%；2016 33%；2017 25%；2018 17%, 來源：艾瑞咨詢，第一太平戴維斯）
朱兆榮表示：“我認為零售商不可能放棄實體店，網店的營業額一般只占總營業額的5-15%，實體店仍然是重中之重，線上線下并行的商業發展模式才是成功之道。”
的確，我們看到“蘋果”在積極地拓展實體門店，而美國著名網絡零售商“亞馬遜”也在近幾年開出不少實體門店。朱兆榮認為：“目前的實體商業正處于低谷，阿里巴巴在這個時候進行收購確實是把握了好時機，同時也是看好實體商業未來的發展前景。”
“沖擊”不僅僅是“電商”
都說電商沖擊了實體商業，但這并非是事實的全部，從數據上看，電商成長迅速但實體商業的營業額并沒有下滑，只是增速放緩，這與宏觀經濟的走勢有著更密切的關系，而大批項目陷入困境，這又與供應激增不無關聯。我們要探索的是如何突圍。
成功的關鍵：在供應激增，同質化嚴重的時期，實體商業應更注重地理位置的選擇、體量和業態的布局、內部動線的規劃和運營管理的專業度上。
失敗的原因：錯誤的定位，缺乏經驗的管理團隊和不謹慎的復制。
朱兆榮認為：“交通便捷，人流量大的位置一定是首選，通常考慮在地鐵上蓋；體量上，我更傾向于7-8萬平方米，甚至在11-12萬平方米，只有大體量才能做到業態豐富；由于項目的體量大了，品牌多了，動線規劃和運營管理顯更為重要，好的布局和管理能給消費者帶來更舒適的體驗。”
“失敗的原因通常都起源于錯誤的定位，”朱兆榮坦言，“地理位置和體量的選擇都是初期定位的重點，如果定位出了問題，后期很難補救。同時，商業地產更注重持續有效的經營管理，沒有相關的管理經驗也是致命的。此外，成功的商業地產卻是經不起復制，不同的區域，不同的環境，對商業地產的需求是不同的，即便是復制，也應該針對不同的市場作出細節上的調整。”
香港知名開發商的成功經驗值得我們借鑒，繼陸家嘴IFC成功之后，淮海中路的iAPM沒有去簡單的復制，在定位和運營模式完全不同，也做得非常成功。
“體驗”不僅僅是“餐飲”
為了與網上零售錯位發展，很多實體商業增加了體驗業態的比例，舉例來說，體驗業態包含了餐飲、親子、藝術、電影院、美容院、健身房等，但朱兆榮認為，我們應該用更開闊的視野去詮釋“體驗”。
“體驗”就是為了帶給消費者更舒適、愉快的感覺，這并不僅僅局限于對某幾種業態的選擇上，而需要更多軟硬件的配合。”朱兆榮笑言，“這決不是一頓飯能解決的問題。只有項目的體量足夠大，業態足夠豐富，環境足夠新穎，活動足夠多，才能給消費者真正的‘體驗感’”
在這一方面，我們不妨可以關注今年入市且運營的非常出眾的靜安晶品（核心地段）、虹橋南豐城（新興商圈）和紫荊廣場（社區商業），它們的定位截然不同，卻都主打贏了這副“體驗”牌。
旅游商業：未來的“贏家”
今年上海的商業地產表現層次不齊，從租金表現來看，陸家嘴和徐家匯的租金漲幅較大。這主要歸功于陸家嘴的IFC和徐家匯的港匯廣場。“明年，我認為看點應該在南京東路和新天地。”朱兆榮堅信，隨著迪斯尼的開業，上海旅游勝地的地位又將大幅提升，而南京東路和新天地正是海內外游客必經之地，人流量的激增將為這兩個區域加分不少，而且旅游商業非實體莫屬，電商是遙不可及的，無疑將成為未來最大的“贏家”。
對于未來的走勢，朱兆榮更強調實體和電商的同步發展。“它們都是商業零售的重要組成部分，一個起步較早，一個朝氣十足，未來更將攜手同行。
以首次進入中國的國際零售商舉例，在前期規劃時就應該將這兩部分同步進行，做到優勢互補。在重點城市開設實體店打響品牌，同時利用網店來覆蓋全國，將盈利空間最大化，才是未來的必然趨勢。
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