種種痛點之下，社區(qū)商業(yè)該怎么玩？

社區(qū)商業(yè)玩家甚多，但真正賺錢的少。

 

 

過去，我們總是信奉唯快不破。高周轉(zhuǎn)時代，大伙兒都拼規(guī)模拼速度，商業(yè)地產(chǎn)總是陷入火什么都干什么然后死大一片的循環(huán)。以前說綜合體好，一窩蜂就沖上去了。后來說，社區(qū)商業(yè)有前景，又一大波砸錢干上了。

 

盲目復制造成大量的社區(qū)商業(yè)很容易過時，對于消費者的實際需求，了解的太少。

 

業(yè)內(nèi)表示：“中國很多社區(qū)商業(yè)的開發(fā)往往是作為其住宅項目的附屬產(chǎn)品，在快速發(fā)展的背后，出現(xiàn)了不少令人尷尬的難題。”

 

眼下，也并未出現(xiàn)一個高度可復制的社區(qū)商業(yè)模式。

 

針對社區(qū)商業(yè)的痛點，社區(qū)商業(yè)的操盤手們總結(jié)了一些可供參考的好案例和解決思路，飆馬商業(yè)地產(chǎn)今天將和大家一起分享，希望能為關(guān)注社區(qū)商業(yè)的朋友們帶來一些啟發(fā)。

 

一、社區(qū)商業(yè)的三大痛點。

 

1、小資本追求點狀‍‍‍利益。

 

雖然在成熟市場社區(qū)商業(yè)消費占比已經(jīng)達到70%，而我國僅有40%，看似潛力巨大但由于商業(yè)在中國缺少多渠道變現(xiàn)能力，大部分社區(qū)商業(yè)被規(guī)劃成更容易變現(xiàn)的街鋪，面向中小投資客銷售，而眾多小資本天然具有直接逐利的目的，在社區(qū)商業(yè)運營中沒有人愿意承擔吸引客戶和規(guī)避同質(zhì)化的責任，導致租金無序增長，業(yè)態(tài)過于單一，直接決定其難以長久存活，也難以形成合力。

 

雖然我們都希望社區(qū)商業(yè)可以小而美的生活，但每個投資人都不可能放棄追逐最高效益的目標。這就形成了社區(qū)商業(yè)非常尷尬的事，所有人都追求點狀效益而非系統(tǒng)效益，最后就是沒有效益。

 

 

2、市場缺乏有序引導。

 

雖然早在19年前國內(nèi)就引入了新加坡的鄰里中心概念，在現(xiàn)在看起來是可以很好的解決社區(qū)商業(yè)發(fā)展困境的模式，但鄰里中心的發(fā)展需要政府強有力的規(guī)劃，現(xiàn)有規(guī)劃體制下，社區(qū)商業(yè)街鋪大量充斥市場，導致供應嚴重過剩比起購物中心有之過無不及。

 

同時對于居民日常生活急需的一些業(yè)態(tài)，其本身盈利能力差，難以承受投資者逐利的要求，而政府卻缺少必要的補貼和幫助，最后導致市場更加無序。

 

而這種情況在新加坡又恰恰相反，這就是我們看到明明有需求卻沒法供應的原因。

 

3、中小型社區(qū)mall活力欠缺。

 

中小型社區(qū)mall在國外有著非常強的生命力，但在中國現(xiàn)階段依然是個難題。

 

A、居民需求多元化不足，導致大部分中小型社區(qū)mall依然要靠常見主力店吸引客戶，租金收益受損；

 

B、工作強度與文化導致社區(qū)mall經(jīng)營時限短，商戶經(jīng)營相對困難；

 

C、規(guī)模小運營推廣難，體驗業(yè)態(tài)少，跨社區(qū)吸引力弱；

 

D、O2O未來對社區(qū)商業(yè)造成比購物中心更大的打擊。

 

二、社區(qū)商業(yè)的4種玩法。

 

國內(nèi)幾大頂尖住宅開發(fā)商已經(jīng)研發(fā)成型了自身的產(chǎn)品線，成為其住宅社區(qū)的標配，一般都是以餐飲為主打，休閑娛樂配位，特業(yè)為重要補充，再輔之以超市為代表的零售品類，最后是線上服務的植入。例如，恒大打造影院劇場模式、萬科打造“五菜一湯”模式、協(xié)信創(chuàng)建星光鄰里、龍湖創(chuàng)造產(chǎn)品線星悅薈、花樣年打造彩生活社區(qū)。

 

 

目前社區(qū)商業(yè)按規(guī)模體量與輻射能力，可分為四類：

 

1、區(qū)域中心。

 

區(qū)域型社區(qū)商業(yè)中心是房地產(chǎn)大盤時代的產(chǎn)物，其出發(fā)點是節(jié)省社區(qū)居民生活購物成本，以高度集中的商業(yè)運作模式服務社區(qū)中各個組團并可輻射吸引大量區(qū)域外的消費群體。

 

這類項目大多選址在居民區(qū)聚集區(qū)或者新興住宅區(qū)內(nèi)，區(qū)域有數(shù)十萬常住居民，并不斷增長，具備中等偏上的消費能力。

 

證大·大拇指廣場內(nèi)設大型超市、主題商場、精品購物、休閑娛樂、藝術(shù)中心、四星級酒店等業(yè)態(tài)，廣場以塊狀規(guī)劃，共22個建筑體塊，以地上兩層為主。大拇指廣場的規(guī)劃比較注重文化附加值的營造，除了引入常規(guī)的零售主力店家樂福外，還引入了廊橋創(chuàng)意服飾，創(chuàng)意家居，證大藝術(shù)館等于與文化關(guān)聯(lián)度強的業(yè)態(tài)。

 

2、鄰里中心。

 

新加坡的“鄰里中心”最初是用來解決城市人口不斷擴張對于土地的合理利用，分布于政府組屋區(qū)內(nèi)，其實質(zhì)是購物中心。

 

目前國內(nèi)很多類似于鄰里中心（社區(qū)商業(yè)）的業(yè)態(tài)不成規(guī)模、不成氣候，服務也不完善，主要以商業(yè)街為主沒有完整的配置概念。但蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心卻是一個很好的成功案例。

 

服務：蘇州鄰里中心平均建筑面積約205萬平方米，配置社區(qū)活動中心、文化中心、生鮮超市、要點、診所、銀行、通信、餐飲、洗衣、美容、文化用品、維修等12項基礎功能，綜合全面的服務涵蓋；

 

物業(yè)：綜合性大廈，大多為四層；

 

配置：按2萬人組團配置一個鄰里中心標準規(guī)劃，2萬人組團一般有5/6個住宅區(qū)，輻射直徑為0.5-1.5公里，面積按1000-15000平方米/千人配置；

 

定位：80%服務業(yè)，其中40%-50%為餐飲，12項功能必備；

 

運營：功能定位在先，招商緊隨其后，再將單純的物業(yè)管理跨越到“現(xiàn)場管理加物業(yè)管理”；

 

銷售：三權(quán)分離，承諾投資回報的產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售模式。

 

招商：主要針對品牌連鎖商家，開發(fā)成本加物業(yè)費的低租金吸引經(jīng)營者。

 

3、商業(yè)街區(qū)。

 

位于住宅社區(qū)內(nèi)，以平面形式并按照街的形態(tài)布置的單層或多層商業(yè)物業(yè)，主要基于住宅區(qū)周邊商業(yè)配套不能充分滿足居民的日常生活需要，作為補充而產(chǎn)生。

 

萬科2049定義為高端社區(qū)商業(yè)消費模式，每個商業(yè)項目都配置了專門的運營團隊并由萬科物業(yè)負責物業(yè)管理，與“萬科廣場”“萬科大廈”“萬科紅”系列品牌成為萬科商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品線。

 

萬科2049五玠坊是上海萬科首創(chuàng)的“原·享未來生活心體驗”商業(yè)街，業(yè)態(tài)涵蓋精品餐飲，生活娛樂、教育親子、商務會所、休閑旅游，項目由日本設計師負責。

 

4、社區(qū)底商。

 

物業(yè)范疇，建筑類型而言，以住宅、公寓等物業(yè)作為商業(yè)、服務業(yè)設施的底層建筑為主，低層次的社區(qū)配套實體組成部分，滿足自身或附近區(qū)域內(nèi)居民消費需求。

 

社區(qū)底商一般由于規(guī)模小，吸引力有限；生活服務為主，無特色；難以統(tǒng)一運營管理而淪為配角。

 

文章來源：RET睿意德