核心提示：高周轉時代，大伙兒都拼規模拼速度，商業地產總是陷入火什么都干什么然后死大一片的循環。以前說綜合體好，一窩蜂就沖上去了。后來說，社區商業有前景，又一大波砸錢干上了。
過去，我們總是信奉唯快不破。高周轉時代，大伙兒都拼規模拼速度，商業地產總是陷入火什么都干什么然后死大一片的循環。以前說綜合體好，一窩蜂就沖上去了。后來說，社區商業有前景，又一大波砸錢干上了。
盲目復制造成大量的社區商業很容易過時，對于消費者的實際需求，了解的太少。
中國很多社區商業的開發往往是作為其住宅項目的附屬產品，在快速發展的背后，出現了不少令人尷尬的難題。
眼下，也并未出現一個高度可復制的社區商業模式。
針對社區商業的痛點，小睿請RET睿意德社區商業的操盤手們總結了一些可供參考的好案例和解決思路，希望能為關注社區商業的朋友們帶來一些啟發。
社區商業的三大痛點
1、小資本追求點狀利益
雖然在成熟市場社區商業消費占比已經達到70%，而我國僅有40%，看似潛力巨大但由于商業在中國缺少多渠道變現能力，大部分社區商業被規劃成更容易變現的街鋪，面向中小投資客銷售，而眾多小資本天然具有直接逐利的目的，在社區商業運營中沒有人愿意承擔吸引客戶和規避同質化的責任，導致租金無序增長，業態過于單一，直接決定其難以長久存活，也難以形成合力。
雖然我們都希望社區商業可以小而美的生活，但每個投資人都不可能放棄追逐最高效益的目標。這就形成了社區商業非常尷尬的事，所有人都追求點狀效益而非系統效益，最后就是沒有效益。
2、市場缺乏有序引導
雖然早在19年前國內就引入了新加坡的鄰里中心概念，在現在看起來是可以很好的解決社區商業發展困境的模式，但鄰里中心的發展需要政府強有力的規劃，現有規劃體制下，社區商業街鋪大量充斥市場，導致供應嚴重過剩比起購物中心有之過無不及。
同時對于居民日常生活急需的一些業態，其本身盈利能力差，難以承受投資者逐利的要求，而政府卻缺少必要的補貼和幫助，最后導致市場更加無序。
而這種情況在新加坡又恰恰相反，這就是我們看到明明有需求卻沒法供應的原因。
3、中小型社區mall活力欠缺
中小型社區mall在國外有著非常強的生命力，但在中國現階段依然是個難題。
A.居民需求多元化不足，導致大部分中小型社區mall依然要靠常見主力店吸引客戶，租金收益受損；
B.工作強度與文化導致社區mall經營時限短，商戶經營相對困難；
C.規模小運營推廣難，體驗業態少，跨社區吸引力弱；
D.O2O未來對社區商業造成比購物中心更大的打擊。
社區商業的4種玩法
國內幾大頂尖住宅開發商已經研發成型了自身的產品線，成為其住宅社區的標配，一般都是以餐飲為主打，休閑娛樂配位，特業為重要補充，再輔之以超市為代表的零售品類，最后是線上服務的植入。例如，恒大打造影院劇場模式、萬科打造“五菜一湯”模式、協信創建星光鄰里、龍湖創造產品線星悅薈、花樣年打造彩生活社區。
目前社區商業按規模體量與輻射能力，可分為四類：
1、區域中心
區域型社區商業中心是房地產大盤時代的產物，其出發點是節省社區居民生活購物成本，以高度集中的商業運作模式服務社區中各個組團并可輻射吸引大量區域外的消費群體。
這類項目大多選址在居民區聚集區或者新興住宅區內，區域有數十萬常住居民，并不斷增長，具備中等偏上的消費能力。
證大·大拇指廣場內設大型超市、主題商場、精品購物、休閑娛樂、藝術中心、四星級酒店等業態，廣場以塊狀規劃，共22個建筑體塊，以地上兩層為主。大拇指廣場的規劃比較注重文化附加值的營造，除了引入常規的零售主力店家樂福外，還引入了廊橋創意服飾，創意家居，證大藝術館等于與文化關聯度強的業態。
2、鄰里中心
新加坡的“鄰里中心”最初是用來解決城市人口不斷擴張對于土地的合理利用，分布于政府組屋區內，其實質是購物中心。
目前國內很多類似于鄰里中心（社區商業）的業態不成規模、不成氣候，服務也不完善，主要以商業街為主沒有完整的配置概念。但蘇州工業園區鄰里中心卻是一個很好的成功案例。
服務：蘇州鄰里中心平均建筑面積約205萬平方米，配置社區活動中心、文化中心、生鮮超市、要點、診所、銀行、通信、餐飲、洗衣、美容、文化用品、維修等12項基礎功能，綜合全面的服務涵蓋；
物業：綜合性大廈，大多為四層；
配置：按2萬人組團配置一個鄰里中心標準規劃，2萬人組團一般有5/6個住宅區，輻射直徑為0.5-1.5公里，面積按1000-15000平方米/千人配置；
定位：80%服務業，其中40%-50%為餐飲，12項功能必備；
運營：功能定位在先，招商緊隨其后，再將單純的物業管理跨越到“現場管理加物業管理”；
銷售：三權分離，承諾投資回報的產權式商鋪銷售模式。
招商：主要針對品牌連鎖商家，開發成本加物業費的低租金吸引經營者。
3、商業街區
位于住宅社區內，以平面形式并按照街的形態布置的單層或多層商業物業，主要基于住宅區周邊商業配套不能充分滿足居民的日常生活需要，作為補充而產生。
萬科2049定義為高端社區商業消費模式，每個商業項目都配置了專門的運營團隊并由萬科物業負責物業管理，與“萬科廣場”“萬科大廈”“萬科紅”系列品牌成為萬科商業地產的產品線。
萬科2049五玠坊是上海萬科首創的“原·享未來生活心體驗”商業街，業態涵蓋精品餐飲，生活娛樂、教育親子、商務會所、休閑旅游，項目由日本設計師負責。
4、社區底商
物業范疇，建筑類型而言，以住宅、公寓等物業作為商業、服務業設施的底層建筑為主，低層次的社區配套實體組成部分，滿足自身或附近區域內居民消費需求。
社區底商一般由于規模小，吸引力有限；生活服務為主，無特色；難以統一運營管理而淪為配角。
