上市僅15個月 萬達(dá)商業(yè)從香港聯(lián)交所退市有何苦衷?

    3月30日，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（以下簡稱“萬達(dá)商業(yè)”）發(fā)布公告稱，公司的控股股東已告知公司，其正初步考慮就H股進(jìn)行一項自愿全面收購要約，如經(jīng)落實，將可能導(dǎo)致公司私有化以及公司于聯(lián)交所除牌。

　　業(yè)績優(yōu)良的萬達(dá)商業(yè)決定在聯(lián)交所退市的消息，確有些出乎預(yù)料，當(dāng)初萬達(dá)商業(yè)在A股市場IPO努力未果的情況下，于2014年12月無奈選擇在香港聯(lián)交所掛牌上市。而現(xiàn)在僅僅才過了15個月就宣布退市，這當(dāng)然令輿論一片嘩然。

　　其實，萬達(dá)商業(yè)作為中國最優(yōu)秀、成長性最強(qiáng)的商業(yè)地產(chǎn)商，近年來的業(yè)績并未像住宅地產(chǎn)那樣受到政策影響而大幅波動。 2015年，萬達(dá)商業(yè)的收入為1242.03億元，較2014年的1078.71億元增加15.14%；在房地產(chǎn)市場不景氣的大背景下，萬達(dá)商業(yè)依然交出一份靚麗的成績單。

　　值得一提的是，萬達(dá)地產(chǎn)租金收入一直保持快速發(fā)展的趨勢，利潤率也很高，根據(jù)年報，萬達(dá)商業(yè)去年年內(nèi)實現(xiàn)投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理業(yè)務(wù)板塊息稅前利潤為254億元，占息稅前利潤總額的比例為45.09%，在2014年占比的基礎(chǔ)上進(jìn)一步上升了4.44個百分點。那么在這樣不錯的業(yè)績之下，萬達(dá)商業(yè)為何要選擇在香港聯(lián)交所退市呢？

　　首先，按照常理，萬達(dá)商業(yè)已經(jīng)從重點建房、賣房轉(zhuǎn)為商業(yè)地產(chǎn)出租，而且其在2015年租金收入從15%增長到35%。顯然，萬達(dá)地產(chǎn)已經(jīng)完全實現(xiàn)從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)租賃的成功轉(zhuǎn)型。所以，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的估值應(yīng)該在3000億左右，但目前在香港聯(lián)交所的掛牌估值卻比較低。

　　像萬達(dá)這樣的物業(yè)管理商在海外估值通常高于房地產(chǎn)商，一般市盈率在10—15倍之間，然而截止到本月末，萬達(dá)凈利潤170億，每股收益高達(dá)6.62元，然而市盈率只有6倍左右。價值被嚴(yán)重低估。顯然與萬達(dá)的發(fā)展預(yù)期不相匹配，這無論是對萬達(dá)商業(yè)的大股東和小股東都是無法接受的。

　　再者，在萬達(dá)現(xiàn)有股東結(jié)構(gòu)中，86%都來自內(nèi)地，來自香港股份只有14%。若從萬達(dá)商業(yè)的發(fā)起人股東在掛牌后一年可流通角度來看，由于目前中國大陸匯率政策原因，資本項目沒有完全對外開放，即使流通了，這86%大陸股東，也很難流通變現(xiàn)，獨立使用。

　　也就是說，萬達(dá)商業(yè)不但在香港股市被“賤賣”了，而且還受國內(nèi)資本項目未全面開放的影響，股東們收益兌現(xiàn)也存在阻礙。這必定與王健林想讓投資萬達(dá)股東都賺錢的理念是相悖的。

　　再次，萬達(dá)商業(yè)退市，欲想回歸A股市場，體現(xiàn)其更高的估值。實際上，萬達(dá)較早之前就提交了A+H的上市方案。不過，若萬達(dá)商業(yè)選擇A+H兩個平臺，由于A股和H股兩地的市場要求的管理方式不同，管理成本恐將會加大。在兩者必選其一的情況下，萬達(dá)商業(yè)只能選擇香港退市，今后會擇機(jī)在A股上市。

　　最后，王健林無論是發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，還是進(jìn)軍萬達(dá)體育、萬達(dá)金融，他所要做的就是不斷讓投資者賺錢，否則會沒人愿意投資萬達(dá)。而在當(dāng)前萬達(dá)商業(yè)的港股市價只有38元/股，遠(yuǎn)低于一年前48元/股IPO的發(fā)行價。

　　顯然，在萬達(dá)商業(yè)被低估的情況下，讓投資者賺錢很難在短期內(nèi)實現(xiàn)。這次萬達(dá)商業(yè)選擇果斷退市，走私有化道路，采取的是不低于一年前每股48元IPO發(fā)行價進(jìn)行回購，這作為私有化的回購價格，彰顯了王健林對萬達(dá)商業(yè)價值被低估的不滿和對萬達(dá)商業(yè)實力的自信。

　　萬達(dá)此次私有化，退出香港股市，引發(fā)社會各界的關(guān)注。筆者認(rèn)為：萬達(dá)退市應(yīng)該讓市場各參與方反思：其一，香港監(jiān)管層應(yīng)該進(jìn)行反思。成長性、業(yè)績都具佳的萬達(dá)商業(yè)在香港股市估值為啥會這么低？試想，如果業(yè)績優(yōu)秀的上市公司因為市盈率過低而選擇退市，任憑大陸企業(yè)在香港退市發(fā)展下去，只會使香港在與上海等國際金融中心的競爭中處于劣勢。

　　其二，內(nèi)地的證券監(jiān)管部門也應(yīng)該反思。萬達(dá)在過去十年內(nèi)在A股市場的上市步伐頻頻遇阻，而被迫在香港上市。是什么政策讓萬達(dá)失去了對A股市場上市的幻想？作為國內(nèi)的證券監(jiān)管部門，應(yīng)該深刻思考當(dāng)前的上市政策，市場的事情應(yīng)該由市場來決定，像萬達(dá)商業(yè)這樣無數(shù)好的內(nèi)資企業(yè)選擇海外上市的慘痛教訓(xùn)，不應(yīng)該再繼續(xù)發(fā)生了。

　　其三，對國內(nèi)已經(jīng)或者將要在香港上市的企業(yè)也該反思。像萬達(dá)這樣優(yōu)秀的企業(yè)在香港市場的估值過低，是否會影響其他優(yōu)秀的已上市企業(yè)采取同樣的退市方式呢？萬達(dá)在香港退市事件，必將會對大陸企業(yè)赴香港上市產(chǎn)生不良影響。

　　毫無疑問，萬達(dá)商業(yè)正是A股市場稀缺的那種具有高成和性的大盤藍(lán)籌股，更體現(xiàn)出地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的標(biāo)竿性公司，如果回歸A股市場，那將會創(chuàng)造新的投資熱點，甚至萬達(dá)商業(yè)還是帶動其他房地產(chǎn)企業(yè)通過創(chuàng)新性轉(zhuǎn)型方式走出低谷的領(lǐng)頭羊。