在市場競爭大潮中，競爭并不可怕，同質競爭才最可怕，這恰好也適用于商業地產開發運營的當下。
日本的商業地產在經歷了20世紀90年代的高速發展后，近年在宏觀經濟低迷和商場日趨飽和中貼身肉搏、苦苦掙扎。購物與觀景、旅游一體化、組合化，作為日本購物中心進行轉型的道路之一，效果頗豐。這樣既增添了購物的樂趣與魅力，又得到了良好的盈利，同時也為日本商業地產的轉型開辟了一條新路。
日本購物中心協會日前發布的數據顯示，今年1月日本全國購物中心(SC)既有店鋪的銷售額較上年同期增長0.9％。2月日本國內購物中心(SC)既有店鋪銷售額較去年同期微增0.2%，連續兩個月保持同比增長。在面對互聯網沖擊的當下，日本實體店似乎并不懼怕電商帶來的沖擊。
在日本商業地產開發中，把準確判斷和滿足顧客和商家的需求作為核心。長久以來，中國商業地產開發商熱衷于復制，很少對顧客和商家的現實需求做詳細的調研和精準的判斷，更少有開發商把顧客和商家的需求預留或落實到商業地產項目的規劃、設計和建設中去。因此，盡管中國商業地產建筑規模大、發展速度快，但外表的光鮮亮麗卻難掩實際收益的低下。
作為7-11、伊藤洋華堂等公司的創始人鈴木先生，曾反復強調“最重要的是把購物中心建成大家樂意來玩的地方，在玩的過程中順便買一些東西回家”。
在日本，追求人性化是商業創新的動力和源泉。這不僅體現在商品的物美價廉和物有所值，更體現在將消費環境營造得更加便利、舒服和溫馨的努力上。
川崎格林木購物中心開業13天客流破百萬。格林木的亮點在于，首先項目建設有全新的屋頂花園，這為其營造了休閑、娛樂的氛圍，便于吸引周邊5公里117萬社區客群；同時這家購物中心雖然面積較小，但卻提供很多創新服務，如通過視頻可以選購品牌商其他門店的產品，生鮮蔬菜都是切好的等等。
位于日本大阪市的難波公園是購物中心自然景觀化的杰作和代表。雖然叫公園，但難波公園是一個不折不扣的大型購物商城。
遠眺這座商城，是修建在斜坡上的8層屋頂花園，層層疊進、綠樹成蔭，將整個建筑覆蓋。每一層都有獨特的景致，樹林、草坪、巖石、峭壁等，這些景觀與商場融為一體，給人一種置身于大自然的感覺。
商場中的很多餐廳和咖啡廳的露天位置就布置在這些自然景觀中，使消費者在購物的同時，還能享受到自然的靜謐與愜意。除了在商場內部營造自然生態式體驗外，依靠出色的選址，將欣賞周邊自然景觀與商場購物串聯起來的“旅游＋購物”模式在日本也是備受推崇，并獲得了極大成功。
日本購物中心的發展優勢不僅僅體現在硬件設計上，其軟件即公共服務也在細微之處體現著人性化。春節在日本購物的中國游客頗多，大大帶動了日本的消費市場。在日本，人們一直把服務看得尤為重要。在商場內，專門為帶孩子和身體狀況不佳的顧客準備的嬰兒車和輪椅設置于大門的入口附近，下車即可利用，最大地減輕了特殊顧客的體力負擔。
東京商場提供免費行李寄存服務，客人并不需要找自動存包柜，也不用擔心行李太大柜子放不下，服務員會親自幫你把行李拿到專門的寄存處，讓客人可以安心購物。
在國內的餐館，當客人落座以后，如果當時營業火爆，即使需要服務員過來服務，也不見得有人來理你。不少消費者覺得還不如在家叫個外賣來得舒心。而在日本，當有顧客詢問的時候，不管服務員正在忙什么，都要立刻停下來，并且態度親切和藹。同時在日本的消費者會選擇在開門時間進店，上午購物的積分可以在商場頂層餐飲區換取免費午餐，這就節省了一筆不小開支。
業內人士表示，日本商業地產項目的成功，在于從規劃、設計到運營管理，在開發運營管理上，都投入了大量的專業技術人員，并聘請專業公司，經過反復的試驗、調整、再試驗、再調整，才最終形成了比較成熟的商業業態創新。
而我們的商業地產商往往由于專業性不夠或對專業知識、專業人才重視不足導致雖然全國都在建購物中心，但建出來的購物中心并無差別，大多一味復制與抄襲。所以，惟有開發商的眼光向消費者和商家的需求看齊，商業地產項目的開發創新才會有正確方向。
