金地違規(guī)背后：掉隊第一陣營 無證售樓的無奈

    近日，“投資300億的千畝大盤西灃公元居然涉嫌無證賣房”把老牌房企金地推向了風(fēng)口浪尖。

　　對于這一質(zhì)疑，該集團高呼“太冤了”，該集團相關(guān)人士表示，這種情況在西安非常普遍。而且公司無證售樓已經(jīng)是2015年之前的事情，現(xiàn)在項目五證齊全。

　　無證售樓在西安房產(chǎn)市場是心照不宣的“灰色地帶”。但對于金地而言，其近年的策略和業(yè)績表現(xiàn)則是其鋌而走險的另一大誘因。

　　無證售樓的無奈

　　十三朝古都西安被稱為“城中藏村，村中有城”，是中國城中村數(shù)量最多的城市之一。自2002年開始，為了完善城市功能、提升城市品位和人居環(huán)境，西安開始探索城中村改造。計劃對城市建成區(qū)范圍內(nèi)、以村民委員會為組織形式的326個城中村進行改造。

　　當(dāng)?shù)匾晃晃男召Y深市場人士稱，政府為了把城中村改造成為現(xiàn)代化的區(qū)域，以較低的土地成本為吸引力招商引進不少大型開發(fā)商。而這些城中村大多位于城市的黃金地段，盡管拆遷成本高，但土地成本低盈利空間仍很大，開發(fā)商都愿意拿地；金地、萬科、保利等大型開發(fā)商都先后在西安拿下不少城改項目。

　　數(shù)據(jù)顯示，自西安2007年啟動大規(guī)模城改至2011年底，完成了133個整村和30個棚戶區(qū)的搬遷工作。而此次爭議的項目金地西灃公元便是金地于2011年1月拿下的1241畝城改項目。

　　但大多數(shù)的西安城改項目，多屬于集體土地，需要走復(fù)雜而漫長的土地報批流程。即要集體用地轉(zhuǎn)換為國有土地，隨后進行掛牌出讓。

　　雖然這個時候，招拍掛已經(jīng)變?yōu)殚_發(fā)商拿地的“走程序”的環(huán)節(jié)，但也是他們無法繞開的程序。因為沒有招拍掛就無法拿到土地證，“但西安每年的供地指標遠遠無法滿足這么多亟待拿證的城改用地。”文姓市場人士進一步透露說。

　　據(jù)了解，從2014年年底，西安土地市場整體供應(yīng)已呈現(xiàn)階梯式下滑的態(tài)勢，加上二級市場庫存量高企，政府有意放緩?fù)频毓?jié)奏，期望在源頭上解決供需嚴重失衡的狀況，以達到西安房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的目的。

　　數(shù)據(jù)亦顯示，2015年全年西安成交土地共約為534.08萬平方米(折合8011.27畝)和194.94億元，相比2014年同期的715.20萬平方米和285.36億元出現(xiàn)大幅下滑。流掛38宗地，流掛面積達到約1422.83畝，約占總掛牌土地的15%。

　　這樣的“招拍掛”排隊往往需要耗去1至2年，所以僅是拿土地證，就已經(jīng)讓不少小開發(fā)商頭疼，深覺“耗不起、拖不起”。而那些有幸拿到土地證的房企雖然松了一口氣，但接下來的拆遷、安置與補償?shù)仁乱擞謱⑵髽I(yè)帶入新的一輪“折騰”中。

　　按照西安《城中村改造管理辦法》等政策規(guī)定，城改項目經(jīng)立項、規(guī)劃后、取得“拆遷許可證”后開始實施拆遷；拆完之后一般村民過渡期為30個月，在此期間開發(fā)商需要先給拆遷戶完善安置房建設(shè)并進行回遷安置；然后土地部門根據(jù)該項目的拆遷量和安置量給開發(fā)商核定相應(yīng)土地用于地產(chǎn)開發(fā)，西安市通常按每安置一名村民給開發(fā)商85平方米的開發(fā)土地的標準進行；剩余土地政府收儲之后可以按招拍掛程序公開出售。

　　一輪折騰下來，各種配套資金一般都需要數(shù)億到幾十億元的資金支撐。以“西灃公元”為例，該項目從2011年就開始投資建設(shè)，一期項目已歷時5年。不斷延長的開發(fā)周期，使得金地的項目總投資預(yù)算已經(jīng)從2011年的133.44億元攀升至216.51億元。

　　不斷加大的資金缺口，讓不少城改開發(fā)商頭疼。“沒有證件（土地證）就無法向銀行用土地抵押融資，后續(xù)開發(fā)建設(shè)存在較大的資金壓力。所以西安這邊很多城改開發(fā)商采用邊開發(fā)建設(shè)、邊辦手續(xù)、邊預(yù)售房子的方式，來緩解資金壓力。這并非金地一家，萬科等企業(yè)都曾經(jīng)被點名，警告。”

　　“萬科、保利這樣的大開發(fā)商可以扛得住，但那些前期投入了大量資金，但項目證件手續(xù)不全又不能進行銷售回款、銀行貸款救命的小開發(fā)商，最后只能跑路。”前述人士感慨道。

　　據(jù)了解，2014年6月份，西安的3家房地產(chǎn)開發(fā)項目“浐灞新天地”“賽高國際”“紫翰庭院”和“漢城湖畔”就因開發(fā)商“跑路”而被當(dāng)?shù)孛襟w曝光。2015年6月份，總投資超百億元的西安城東最大城市綜合體項目佳誠長安集開發(fā)商也被爆“項目停工開發(fā)商失聯(lián)”。

　　而按照國家有關(guān)規(guī)定，辦理建設(shè)項目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證之后方可施工，在銷售環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)辦理商品房預(yù)售許可證之后方可售樓。

　　金地式“抗風(fēng)險”

　　顯然，作為國內(nèi)最知名的地產(chǎn)商之一，金地不可能就此收拾包袱跑路。它們將解決項目資金的目光投向了集團的募資、自有資金以及銷售回款。

　　據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年三季度末，西灃公元項目累計投入資金58.6億元，其中金地集團的自有投入資金為36億元。為了進一步補充項目資金，金地2016年的10億元募資中，有2.5億元將用于西灃公元項目，可是如果沒有銷售回款，這些投入對于金地集團也是壓力重重。

　　金地集團2014年年報顯示，報告期末，該公司土地儲備超過2400萬平方米，其中，公司權(quán)益土地儲備超過1700萬平方米。因此，2015年公司可售貨值超過1100億元，其中新推500億元，存貨600億元。而截至2015年上半年，金地僅僅賣出了212億元。彼時“去庫存”“快周轉(zhuǎn)”成為金地集團的核心關(guān)鍵詞。

　　在金地集團的相關(guān)人士看來，正是由于證件無法辦理，導(dǎo)致各大地產(chǎn)商不得不采用“未批先建”的權(quán)宜手段。但公開信息顯示，2015年8月，西安市房管局曾對西安在開發(fā)、在售的樓盤進行排查統(tǒng)計。結(jié)果顯示，西安約500個樓盤中，有185個樓盤尚未取得預(yù)售許可證。雖然未批先建的情況并不少見，但西安也有315個項目是取得了預(yù)售資格。

　　而金地的無證銷售是被迫無奈還是早有計劃呢？資料顯示西灃公元于2011年1月拿下項目，不到一個月就開工建設(shè)。這時候，該項目根本未曾拿到土地證，就更不用說建設(shè)用地規(guī)劃許可證等手續(xù)。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，正常情況下，國內(nèi)一二線城市辦理完各種開工建設(shè)手續(xù)，最起碼都要兩個半月左右。

　　從2013年起金地開始無證售樓，面對這種情況，2014年西安國土部門曾點名金地西灃公元，要求進行整改。但金地的違規(guī)售樓依舊延續(xù)，據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道，2015年西灃公元項目再因“未批先建”被西安城改辦處罰193.91萬元。

　　雖然金地在西安冒險“頂風(fēng)售樓”，但西安市場并不太給力，銷售業(yè)績并無太大起色。從2013年到2015年三個財務(wù)周期，西灃公元一共給金地貢獻了42.03億的銷售業(yè)績。

　　近年，金地業(yè)績表現(xiàn)平平，這也成為其快速去化的另一大誘因。

　　數(shù)據(jù)顯示，從2010年至2012年，金地連續(xù)3年未能按照預(yù)期完成年度銷售目標，逐漸掉出第一梯隊。這3年金地完成的銷售額分別只有283億元、309億元、342億元；在規(guī)模增速和盈利方面，金地逐漸掉出了房企第一陣營。

　　這樣的掉隊在2014年市場波動時更為明顯。2014年1~12月，金地累計實現(xiàn)簽約面積389萬平方米，累計簽約金額490.4億元，較原定600億元目標差近110億元左右，僅完成全年目標的81%。與曾經(jīng)并稱為“招保萬金”的萬科、保利相去甚遠，品牌影響力和企業(yè)輾轉(zhuǎn)騰挪的空間也逐步降低。

　　一位熟知金地房地產(chǎn)的分析人士解釋說：“金地集團近年來全國的銷售和利潤不達標的其中一個重要原因就是區(qū)域布局的失當(dāng)。其在西安、沈陽、南京、杭州、武漢等數(shù)個二三線城市大量布局。而這些城市在2014年整體市場的震蕩中成為樓市成交下滑的重災(zāi)區(qū)。”

　　以西安為例，中世機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，西安商品房市場存貨也達到歷史新高：3888.51萬平方米，比去年凈增38.88%，存貨市場去化周期達到22個月。但庫存升高的同時，成交和均價卻在下滑。2014年商品房成交量為1552.64萬平方米，比上年微漲4.98%；成交均價6905元/平方米，比上年下跌8.23%。其他二線城市的庫存結(jié)構(gòu)和成交也不甚樂觀。武漢截至2014年底，活躍庫存26.3萬套，同比增加27%，供銷比1∶1.2。

　　最終，低迷的市場環(huán)境讓金地西灃公元業(yè)績平平，也成為金地在其他二三線城市受挫的縮影。不過令人慶幸的是，這些曾經(jīng)的二線城市似乎在新一輪的市場回暖中復(fù)蘇，金地的業(yè)績也在走強。2016年金地集團1~3月累計實現(xiàn)簽約面積138.2萬平方米，同比增長134.6%。

　　但此次“算舊賬”卻有可能讓金地背負額外的損失，根據(jù)《陜西省城市房地產(chǎn)市場管理條例》：未取得房屋預(yù)售許可證，擅自銷售或預(yù)售商品房的，由縣級以上房產(chǎn)管理部門責(zé)令停止銷售活動，補辦許可證，并可處以銷售價款3%至10%的罰款。

　　金地西灃公元直至2015年8月才拿到第一批樓盤的預(yù)售資格，換言之，其從2013年~2015年8月前拿到的預(yù)售收入都有可能面臨罰款，2015年半年報顯示，截至2015年6月末，西灃公元項目累計簽約面積36.81萬平方米，單方平均售價為7431元，這當(dāng)中涉及的金額超過27億元。如果按上述條例罰款，涉及的金額最低也有數(shù)千萬元。