華僑城：主題樂園競爭是挑戰(zhàn) 一二線城市面粉貴過面包

　　核心提示：5月23日，華僑城A在深圳召開股東大會。與往年不同的是，今年股東們對華僑城文化、旅游業(yè)務的關(guān)注似乎已經(jīng)超過了地產(chǎn)業(yè)務。

  　5月23日，華僑城A在深圳召開股東大會。與往年不同的是，今年股東們對華僑城文化、旅游業(yè)務的關(guān)注似乎已經(jīng)超過了地產(chǎn)業(yè)務。

　　“以前股東會大家給我們提的問題，關(guān)于房地產(chǎn)的問題特別多，現(xiàn)在比較少了，我覺得這也是華僑城股份的改變，我們更關(guān)注文化和旅游，大家也都更關(guān)注文化和旅游板塊了。”

　　華僑城董事、副總裁陳劍表示，華僑城近年加大了對文化、旅游的投入，未來旅游、文化的業(yè)務比例將繼續(xù)增加。

　　該公司認為，盡管中國文化、旅游產(chǎn)業(yè)整體規(guī)模日漸龐大，但迪斯尼、環(huán)球電影城等國際巨頭入華無疑在加劇主題樂園領(lǐng)域的競爭，形勢的變化對華僑城而言亦是挑戰(zhàn)。

　　華僑城董事、總裁王曉雯則直言，管理層同樣在認真考慮公司下一個階段的戰(zhàn)略方向，公司未來五年的戰(zhàn)略思想可以用三句話予以概括。

　　“第一，繼續(xù)推進旅游+地產(chǎn)的創(chuàng)業(yè)模式，因為這是華僑城走過來的傳統(tǒng)模式，也是成功的模式。第二，創(chuàng)新旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融的補償模式，無論是旅游、文化還是地產(chǎn)，都是跟金融產(chǎn)業(yè)的深度融合，所以我們會在下一個發(fā)展階段與金融深度融合。第三，深耕文化+旅游+城鎮(zhèn)化模式。文化和旅游未來在華僑城將占據(jù)不可或缺的重要地位。”

　　打造輕資產(chǎn)業(yè)務增長點

　　“文化和旅游未來會在華僑城占據(jù)不可或缺的重要地位”。在與股東的交流中，華僑城管理層多次表示，近兩年公司從未放緩在文化、旅游業(yè)務的投入。

　　不過，隨即有投資者指出，2015年華僑城旅游綜合業(yè)務營收出現(xiàn)了同比下降。據(jù)華僑城年報，2015年公司旅游綜合業(yè)務營業(yè)收入為123.21億元，同比減少18.68%，占總營業(yè)收入的比重為38.22%，而房地產(chǎn)業(yè)務營業(yè)收入則為192.01億元，相比2014年增加了28.78%，占總營業(yè)收入的比重為59.56%。

　　“為什么會看到去年華僑城的旅游業(yè)務比例下降了？這是周期的節(jié)奏。”對此，王曉雯回應表示，旅游業(yè)每個項目從落地、建設(shè)到投入市場的開發(fā)過程中存在周期，而實際上華僑城對核心增長力量歡樂谷品牌的拓展是在加速的。

　　據(jù)其介紹，華僑城2016年的大項目投資布局，包括在南京、南昌、重慶、四川及云南等省市增加新的資源儲備基本有兩大類型，一種是擁有優(yōu)質(zhì)自然資源的項目，另一種則是綜合性旅游區(qū)域開發(fā)項目。

　　在拓展項目之外，王曉雯表示，華僑城過去一年發(fā)展的另一個重點就是輕資產(chǎn)模式下的管理輸出。

　　“以并購和重組的方式，占有優(yōu)質(zhì)的自然資源，以及輸出管理，是華僑城在2015年做得比較好的幾件事，這在公司今后的戰(zhàn)略中也是重要的一部分。”

　　華僑城年報也提及，公司旗下景區(qū)管理公司為湖南常德歡樂水世界的前期建設(shè)和后期管理提供了全程咨詢服務，該項目已于2015年暑期開業(yè)。

　　“很多地方的景點都在尋求與公司合作，有些希望我?guī)蜐M整合資源，有些希望我們擔任規(guī)劃顧問，有些則希望我們輸出管理，這恰恰是華僑城過去30年做文化旅游的優(yōu)勢所在。”

　　華僑城副總裁姚軍認為，輕資產(chǎn)模式恰恰能夠體現(xiàn)華僑城過去30年做文化旅游的優(yōu)勢，“國內(nèi)旅游事業(yè)非常龐大，在這個機遇上，華僑城希望整合資源盡快建設(shè)我們的輕資產(chǎn)平臺，我相信這將會是上市公司一個非常好的收益增長點。”

　　他還透露，華僑城也計劃將演藝業(yè)務整合，組建相關(guān)專業(yè)平臺，將現(xiàn)有旅游景區(qū)打造得更有吸引力。“和迪斯尼等外來巨頭相比，華僑城有它們所缺少的一些優(yōu)勢，這種獨特的市場競爭力能讓公司在國內(nèi)占有更多的資源。”

　　一二線面粉貴過面包

　　盡管文化、旅游業(yè)務是交流環(huán)節(jié)的焦點，但最后一個股東提問回歸到了占據(jù)華僑城過半營收的地產(chǎn)業(yè)務。

　　“管理層會不會擔心一些調(diào)控政策繼續(xù)在其它二三線城市波及開來，而導致房價、地價的變動，進而影響到公司的地產(chǎn)業(yè)務發(fā)展？”

　　對此，陳劍回應稱，從過去的中央統(tǒng)一制訂、各地落地執(zhí)行到目前的各地政府因城施策，是房地產(chǎn)調(diào)控政策的進步。

　　“當然，調(diào)控對房價肯定有影響，但是華僑城現(xiàn)在主要的土地儲備基本上都集中在一線城市，從最近我們所在的幾個城市土地情況來看，土地價格上漲的趨勢非常明顯。”

　　根據(jù)華僑城年報，截至2015年，其旅游綜合及房地產(chǎn)業(yè)務累計土地儲備則有604.09萬平方米，規(guī)劃總面積778.79萬平方米；其中報告期內(nèi)新增土地儲備208.4萬平方米。以深圳、北京、上海、南京、武漢、成都為主的一二線城市是華僑城的主要土儲所在。

　　“北京已經(jīng)是面粉比面包貴了，最近上海郊縣的樓面地價也接近5萬了。對地價的預期就是對未來房價的預期，像這樣的城市，能想象房價降下來？。”

　　陳劍亦坦誠，目前華僑城地產(chǎn)業(yè)務的比例相對來說也是比較高的，“但是公司加大對文化、旅游的投入，相信未來文化、旅游的比例肯定會增加，這樣能很好地彌補房地產(chǎn)市場調(diào)控帶來的影響。”

　　據(jù)年報披露，2015年華僑城在房地產(chǎn)業(yè)務方面實現(xiàn)簽約面積37.08萬平方米，結(jié)算面積32.59萬平方米，報告期期末未售面積37.57萬平方米。2016年，華僑城房地產(chǎn)業(yè)務計劃開工面積不低于60萬平方米，銷售金額不低于200億元。

　　不過，深圳作為華僑城的大本營，目前可售房地產(chǎn)項目卻不如其它城市。觀點地產(chǎn)新媒體了解，2015年上半年，華僑城收購了花伴里集團旗下的舊改平臺恒祥基公司51%股權(quán)，其后首個舊改項目——華僑城四海錦園于11月開盤銷售。相關(guān)人士告知，截止目前，該項目已基本處于清盤狀態(tài)。

　　對此，王曉雯現(xiàn)場對股東代表回應，央企出身的華僑城此前基本不涉足舊改，而收購恒祥基最重大的意義在于獲得了一個舊改平臺，在此基礎(chǔ)上將尋求更多的土地資源渠道。“投資者應該看到這筆收購的平臺意義。”

　　在奧園、恒大、融創(chuàng)近期加大在深圳并購力度的情況下，王曉雯透露，目前華僑城在深圳也存在新的項目在洽談。但她拒絕透露進一步信息。