萬眾矚目的萬科股東大會已經過去幾天了，大家反復討論分析的，還是那些與股權之爭有關的問題。
大家忘記了，這次股東大會最重要的內容，本應該是聽取后來“未獲通過”的董事會報告。
這是一份優秀的報告，其中一個數字就足以說明：2015年，萬科實現營業收入人民幣1，955.5億元，較2014年的人民幣1，463.9億元上升33.6%。
這種高速增長，在公認的白銀時代，是個奇跡。明源君詳細研究了這份報告和對應的資料，覺得這份報告里，藏著10個成功的秘密。
讓我們短暫忘記萬科現在的煩惱，和筆者一起來看看，萬科如何實現自己的奇跡，他們對未來的判斷是怎樣的？
判斷你所在的房企未來會如何，其實很關鍵的一點，就是看它現在是否遵循這10條。
一、未來的購房主力軍之一將是技術藍領，重點區域在軌道交通沿線
目前在大城市的地產項目，都把白領看作是自己的主要購房人群。一說起“農民工去庫存”，很多人都當作笑話，甚至罵出臺相關政策的人是找人接盤。但是萬科明顯不這么看這個問題，他們認為，未來，技術藍領將是購房主力。
“中國的城市化過程還遠沒有結束。今后10年，中國預計還將新增1.7億城鎮人口，將帶來龐大的居住及配套需求。下一階段的新市民，大部分是90后、 00后，與被稱為‘農民工’的父輩不同，他們和他們的家庭將在城市真正定居。與父輩相比，他們的童年生活條件更好，受教育程度更高，移動互聯網時代已經完 全融入他們的生活和認知，他們帶來的增量居住、生活和工作需求都不同于以往。技術藍領收入超過普通白領是發達國家的普遍情況，相信中國并不會例外。”
而因為房屋價格的原因，和交通越來越發達，未來軌道交通沿線的房子，將是這些技術藍領們的主要選擇。
“未來龐大的新市民家庭，或許一線城市高昂的房價讓他們短期內望而卻步，但隨著軌道交通網絡的日益發達，發達城市帶內星羅密布的市鎮，卻可以成為他們新 的家園；或許短期內他們難以支付首期款實現購房的夢想，但利率的持續下行，卻可能幫助他們先以租賃的方式，獲得比父輩更有尊嚴的居住條件。”
而為了提供相應的產品，萬科選擇了幾大城市圈，國家級規劃顯示，珠三角長三角的軌道交通都將空前發達。
“截至 2015 年底，公司進入中國大陸 66 個城市，分布在以珠三角為核心的廣深區域、以長三角為核心的上海區域、以環渤海為核心的北京區域，以及由中西部中心城市組成的成都區域。”
二、物流地產有大未來，核心在于鏈接融合各方資源，用現代物流地產淘汰原始的物流地產
物流地產未來有大市場，這個是公認的，萬科則在報告里提出了市場到底有多大。萬科認為，現在的物流使用的場所，大多是原始而落后的。
萬科認為，要發展物流地產，核心是和物流等行業的領先企業建立聯系。
“公司物流地產明確了‘聚焦大客戶，聚焦重點城市，主打高標庫產品’的發展戰略……同時，公司利用集團集中采購資源，初步完成標準化產品定型，與各城市 經驗豐富的工程開發團隊合作，已形成多種項目管理模式，有能力提供工期較短、成本合理的富有競爭力的產品。在最大化自身優勢的同時，物流地產引入行業內優 秀人才，積極拓展客戶資源，已經與電商、高端制造、現代批發零售業、第三方物流、快遞快運等行業中的領先企業建立廣泛聯系，初步建立以客戶為導向的內部業 務流程及組織機制，憑借自身優勢，探索在資管、配套、產業鏈上下游等環節為客戶提供價值增值服務，增強客戶粘性。”
三、社區服務核心是要搶占現實平臺，萬科物業管理面積一年里擴大了一倍多
社區服務、社區O2O，很多人都在做，但有的人更看重圈錢，有的人更看重用戶數量，萬科的判斷是：現實平臺最重要。2015年一年，萬科管理的面積擴大了一倍多。
“截止 2015 年底，公司物業服務已覆蓋中國大陸 64 個大中城市，提供服務的合同項目 980 個，服務合同約定的建筑面積 21，487 萬平方米，較 2014 年同期增長 107.8%。”
讓房子保值增值，價格高于周邊樓盤，業主就會認可萬科物業。
“房子可能是客戶一生中最重要的資產之一。萬科物業始終堅信物業管理本質在于對建筑物本身的打理，并始終向業主提供一流水準的物業服務……萬科物業住宅項目物業服務費當期收繳率達到 96.14%，公司的服務質量獲得業主的高度認同。”
而各種技術進步可以降低成本，提高利潤。
“期內，萬科物業升級物業服務模式，‘睿服務’體系由 1.0 版本迭代至 2.0 版本，從‘記錄人與物數據’到‘連接人與物活動’。萬科物業持續推進信息化建設，探索物業管理新技術和新方法，減少中間監控環節和管理成本，提升住宅項目 運營效率，保證了住宅物業毛利率穩步增長。”
四、非國企通過努力，融資成本也可以降到很低，和任何同行競爭
明源君之前分析過，那么多的國企，之所以敢拿地王，就是因為擁有主權信用，或者隔日貸特權，財務成本很低，拿到了年利低于2的錢。因此他們賭的是5年乃至10年以后的房價，這和許多財務成本高于10的民營企業，賭一年以后的房價，是完全不同的邏輯。
而萬科作為一家非國企，通過努力，其融資成本也已經很低，只有3.5。
而利率這么低，核心在于，其信用等級持續高評。
而幾家信用機構在日前都已經表態，如果萬科董事會發生巨大變化，其信用等級可能下調。
五、充分放權給基層，才可以誕生更多新產品
一位先后在萬科、中海擔任高管的老總告訴明源君，萬科與別的企業最大的區別就是，地方上有很大的自主權。
?萬科的每一次創新，發源都不是來自高層，而是來自基層。這其實也是這個“互聯網+”時代的特點，基層直接接觸客戶，就了解最新的情況，最知道什么地方需要創新。
“公司對各區域、一線公司充分授權，鼓勵各地結合城市發展方向，因地制宜的開展新業務探索；同時，通過集團資源支持和內部總結分享，促進優秀項目成功經 驗的快速推廣。報告期內，‘八爪魚’，‘V-LINK’等戰略構想相繼提出，對長租公寓、社區營地教育、養老機構、產業地產等新業務的探索也有序開展。目 前，公司在長租公寓業務領域已經初步形成了以萬科驛為主、萬科派、被窩公寓為輔的產品體系。”
六、國際化過程中，學習成熟商業模式帶回國才是終極目的
有些房企熱衷于開拓海外市場，有些房企則認為中國市場才是最好的市場。
開拓海外市場的，有的是自己做。有的則是收購海外房企。
自己做的，品牌許多時候并不被當地認可。收購海外企業的，則不存在這種問題。
明源君覺得，開辟海外市場，最終極的目的，是練出新的模式，帶回中國。比如，中國的養老地產目前還沒有很成功的，但在海外卻很成熟，在海外把養老地產做起來后，等到國內條件成熟，回來就好。而如果沒有這個過程，想在國內從頭開始建設成熟的養老地產，簡直是天方夜譚。而且，在國外的許多項目，來自國內的客戶是主要客戶，這就把客戶資源打通了。
而萬科的海外業務，王石本人有深度參與。
“此外，公司以‘國際化’為發展方向，自2013年開始投資海外項目。截至2015年底，公司已進入舊金山、香港、新加坡、紐約、倫敦等5個海外城市。 2015年公司的銷售業績中，海外項目貢獻銷售面積2.8萬平方米，貢獻銷售收入人民幣28.8億元。公司堅持以國際化為長期發展方向，通過投資海外市場 學習海外成熟市場多元化的商業模式，將國外成熟的產品和服務帶回國內，同時打通國內外客戶資源，樹立萬科在海外市場的口碑。在開展具體業務時，公司傾向于 選擇具有長期投資價值的核心城市核心地段，與國際優質開發企業、金融機構及中介服務機構建立戰略合作關系。”
?七、人工越來越貴，技術越來越成熟，工業化、機器人(25.350, -0.04, -0.16%)才是地產行業的未來
上面說到，未來技術藍領的工資將超越普通白領，所以，減少人工應該是減少成本，對抗人口紅利流失的重要措施。
八、房地產+市場巨大，有絕對數據支撐，上下游有比房地產本身更大的市場
筆者認為，房地產行業相關行業眾多，只不過以前房地產本身利潤高的時候，大家看不上相關市場，現在行業利潤率只有8%了，和別的行業也就差不多了。
而一個企業擴張，有兩種模式，一種就是延長產業鏈，向產業鏈上自己的上下游發展，另一種是投資不相干的新業務。今日中國，每個行業都是紅海，如果沒有自己的出發點，很容易失敗，所以立足地產，向上下游延伸是必然的選擇。
裝修、設計、社區服務、金融乃至教育、醫療、養老，這些其實都是房地產+的范圍。而許多新興行業，因為技術要求更高，未來市場集中度更高，更容易產生巨無霸企業。
“據OECD統計，全球主要發達國家2009年-2014年房地產業直接產生GDP占比平均為10.9%（我國目前約5.8%），與上下游合計產生 GDP占比接近20%（我國目前約13.8%）。如政策引導得當，‘房地產+服務’多個細分行業具備投資、收入超過萬億元的潛力，合計相當于新打造一個房 地產業。而這些新興的細分產業，其集中度都可能明顯超過原來的房地產開發。對于房地產行業的龍頭企業來說，如果能抓住轉型的機會，新天地將比原來更加廣 闊。”
九、企業發展到一定程度，產品、品牌優勢明顯，營銷費率會迅速下降
有房企標榜自己傭金最高，實際上，只有不好賣的產品，才需要那么高的傭金。品牌、產品優勢明顯之后，營銷費率會迅速下降。
十、決定住宅需求的核心數據之一是套戶比，決定商辦需求的核心數據之一是人均面積
判斷一個地方的住宅市場，有很多可供參考的數據，比如房價收入比、人均住宅面積，等等。但是這些數據有時候并可可靠，有時候雖然數據本身真實，卻不能反映真實的需求。所有的原因都在于，背后的變化太快，比如極小公寓和別墅面積放在一起平均，明顯是一種很荒謬的行為。
萬科提出的一個判斷標準是：套戶比。大家也可以把這個看作一個重要參考數據。
“套戶比（廚衛浴齊全的成套住宅套數/常住家庭戶數）是衡量住宅存量充裕程度的國際通用指標，一般認為其均衡線為 1.1。2014 年末，萬科有業務的中國內地 49 個相對發達城市中，套戶比低于 1 的有 12 個：北京、上海、天津、徐州、溫州、深圳、泉州、東莞、烏魯木齊、合肥、寧波、太原，套戶比超過 1 但不超過 1.1 的有 8 個：濟南、武漢、南昌、廈門、海口、南京、佛山、廣州，超過 1.1 的則已經有 29 個：昆明、珠海、南充、常州、杭州、南寧、青島、揚州、貴陽、唐山、無錫、蘇州、鄭州、長春、西安、成都、重慶、福州、煙臺、中山、秦皇島、大連、長沙、 惠州、吉林、鎮江、沈陽、鞍山、三亞。套戶比超過 1.1，意味著這個城市必須放緩新房開發的速度，來等待更多新增人口和家庭的進入。”
而萬科提出的判斷商辦需求的標準，則是人均面積。
“如果說在住宅市場，我們看到的情況主要是分化的話，那么商業、辦公地產的情況可能要更加嚴峻一些。服務業極為發達的美國，累計的商辦面積存量是人均 4 平米。但僅僅在 2011-2015 年的五年中，中國內地相對發達的 40 個城市（昆明、西安、常州、貴陽、唐山、濟南、嘉興、銀川、長沙、鄭州、大連、成都、沈陽、太原、長春、烏魯木齊、南京、合肥、南寧、煙臺、哈爾濱、南 昌、青島、杭州、武漢、蘇州、無錫、福州、廈門、寧波、佛山、海口、溫州、天津、廣州、重慶、上海、東莞、北京、深圳），新增出讓商辦用地人均建筑面積低 于 4 平米的已經只剩下 9 個：北京、深圳（低于 1 平米），上海、東莞、重慶（低于 2 平米），廣州、天津、溫州、佛山（低于 4 平米）。加上互聯網、電商對傳統零售業的沖擊， 傳統商辦地產的過剩已經具有普遍性。”
