解析紅星美凱龍資本路線：50億并購(gòu)基金升級(jí)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略

    地產(chǎn)并購(gòu)暗流涌動(dòng)，投資者已在摩拳擦掌。紅星美凱龍動(dòng)作頻頻，意欲開啟家居流通行業(yè)的并購(gòu)盛宴。

　　8月29日，紅星美凱龍與國(guó)內(nèi)知名商業(yè)地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)高和資本在上海正式對(duì)外宣布，將共同發(fā)起設(shè)立國(guó)內(nèi)首支家居商業(yè)地產(chǎn)并購(gòu)基金，雙方作為該基金的聯(lián)合GP（普通合伙人，即管理人），資金規(guī)模為50億元（將根據(jù)需要隨時(shí)擴(kuò)募），前期將以紅星美凱龍?jiān)谝欢€城市的委托管理商場(chǎng)為主要資產(chǎn)標(biāo)的。

　　紅星美凱龍董事長(zhǎng)車建新介紹：“在這次合作中，紅星美凱龍負(fù)責(zé)在委托管理商場(chǎng)中尋找優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)標(biāo)的，并進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。高和資本負(fù)責(zé)基金的結(jié)構(gòu)搭建、募集資金、資產(chǎn)管理和退出機(jī)制設(shè)計(jì)等，充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)。”

　　作為聯(lián)合GP，雙方將共同進(jìn)行投資決策，同時(shí)各自出資首期基金的10-15%，其余部分進(jìn)行外部募資，走資產(chǎn)證券化道路。未來，紅星美凱龍也將購(gòu)買部分劣后產(chǎn)品?！?nbsp;

　　創(chuàng)新輕資產(chǎn)

　　紅星美凱龍?jiān)?jīng)入選哈佛商學(xué)院案例，哈佛商學(xué)院點(diǎn)評(píng)，堅(jiān)持創(chuàng)新是紅星美凱龍取得成功的關(guān)鍵因素之一。而這一次也是紅星美凱龍對(duì)商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)作的全新創(chuàng)新和探索。 

　　“它給中國(guó)大型的商業(yè)地產(chǎn)連鎖企業(yè)提供了一個(gè)很好的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型范例。”車建新指出，雖然國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)公司在做輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，但很少有成功的案例。

　　紅星美凱龍歷經(jīng)30年的發(fā)展，采用輕重結(jié)合的雙輪發(fā)展模式，成為了中國(guó)規(guī)模最大的家居連鎖品牌。截至6月30日，公司共開業(yè)經(jīng)營(yíng)181家商場(chǎng)，覆蓋全國(guó)27個(gè)省、直轄市和自治區(qū)的129個(gè)城市，其中自營(yíng)商場(chǎng)（重資產(chǎn)）56家，委托管理商場(chǎng)（輕資產(chǎn)）125家。

　　紅星的輕資產(chǎn)模式類似于酒店管理公司的品牌輸出，主要與中小地產(chǎn)開發(fā)商合作，他們想做家居賣場(chǎng)業(yè)態(tài)，紅星為其提供從選址、土地采購(gòu)到設(shè)計(jì)施工、招商管理等方面的服務(wù)，以此來收取管理費(fèi)和咨詢費(fèi)。

　　“對(duì)于我們來說，委托管理商場(chǎng)這種輕資產(chǎn)模式需要有一個(gè)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，一旦業(yè)主方對(duì)資金有流動(dòng)性的需求，比如碰到困難想把商場(chǎng)賣了或者不想做了，這時(shí)候這個(gè)家居商業(yè)地產(chǎn)并購(gòu)基金就可以把商場(chǎng)接管過來。” 紅星美凱龍副總裁、董事會(huì)秘書郭丙合指出，通過并購(gòu)基金幫助業(yè)主方緩解資金壓力、盤活合作方資金，也化解了紅星的委托管理經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　該基金的另一聯(lián)合管理人高和資本是中國(guó)首支人民幣商業(yè)地產(chǎn)基金，此前專注于投資一線城市和1.5線城市的核心區(qū)域的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，在北京、上海核心區(qū)域投資總額超過240億元。高和資本通過舊樓改造等系列結(jié)構(gòu)性增值手段可以將投資的商業(yè)物業(yè)租金提升30%-60%。因此，作為基金的聯(lián)合管理人，除了基金管理費(fèi)，紅星美凱龍日后還可以分享委托管理店物業(yè)增值的好處。

　　投資“錢景”可期

　　紅星美凱龍的商場(chǎng)選址能力一直被業(yè)內(nèi)奉為圭臬，甚至獲得哈佛商學(xué)院認(rèn)可。哈佛商學(xué)院總結(jié)了紅星美凱龍快速成長(zhǎng)的原因，其中一條便是，公司可以分辨中國(guó)發(fā)達(dá)城市中有吸引力的土地，并且獲得地方政府的支持得以在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)商場(chǎng)。

　　這一次，紅星美凱龍和高和資本將投資眼光投向了國(guó)內(nèi)的一二線城市，這正是高和資本的投資主戰(zhàn)場(chǎng)，也是紅星美凱龍商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)重鎮(zhèn)。

　　高和資本執(zhí)行合伙人周以升表示：“并購(gòu)基金將能夠?yàn)橥顿Y者提供穩(wěn)定的收益回報(bào)，一方面在于基金管理人對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)的選擇和運(yùn)營(yíng)的專業(yè)能力，同時(shí)標(biāo)的資產(chǎn)未來的升值空間和現(xiàn)在越發(fā)多元化的退出通道，也給基金提供了有力的保障。”高和資本曾成功退出7宗項(xiàng)目，年化收益率為27%-150%。

　　6月18日，紅星美凱龍30周年盛典上，正式宣布將實(shí)施 “1001戰(zhàn)略”。即在實(shí)體商場(chǎng)拓展到1000家的基礎(chǔ)上，打造1個(gè)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，以家為核心進(jìn)行業(yè)務(wù)的上下游跨界外延。

　　“未來大部分的新開商場(chǎng)將通過委托管理商場(chǎng)運(yùn)作，需要穩(wěn)定的資金來源。市場(chǎng)最穩(wěn)定的資金來源是什么？就是長(zhǎng)線基金。他們對(duì)回報(bào)率要求并不高，但是要穩(wěn)定。而紅星目前的業(yè)態(tài)符合他們的要求。”郭丙合表示，“一旦我們的并購(gòu)基金形成良好的示范，將吸引長(zhǎng)線基金，作為紅星穩(wěn)定的資金供應(yīng)方，為1001戰(zhàn)略，為輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型提供支撐。”

　　資本藍(lán)圖漸顯

　　自去年6月成功登陸H股后，紅星美凱龍?jiān)谫Y本市場(chǎng)頗受追捧。

　　去年11月，紅星美凱龍完成第一期50億人民幣公司債券的發(fā)行。今年7月，紅星美凱龍成功發(fā)行了第二期公司債券，發(fā)行規(guī)模為人民幣30億元，第一類債券及第二類債券的票面利率分別低至3.50%及4.29%。

　　紅星美凱龍通過優(yōu)化貸款結(jié)構(gòu)、拓寬融資管道、發(fā)行利率較低的境內(nèi)公司債券及提高資金利用效率等方式，使平均借貸成本由2015年上半年的7.6% 下降至2016年上半年的5.8%。

　　今年5月，紅星美凱龍發(fā)布首次公開發(fā)行股票招股說明書，宣布開始A股市場(chǎng)IPO進(jìn)程。公司本次擬發(fā)行不超過3.15億股，占發(fā)行后總股本的8.00%，預(yù)計(jì)募集資金39.5億元。A+H平臺(tái)，資本雙輪驅(qū)動(dòng)。