數(shù)據(jù)：二線城市購(gòu)物中心最新租金、空置率、供應(yīng)量分析

       2016年二季度/半年度成都、杭州、南京、武漢、蘇州、沈陽(yáng)、天津、大連、青島、西安等10個(gè)二線城市購(gòu)物中心的最新租金、空置率、市場(chǎng)供應(yīng)量數(shù)據(jù)大曝光。

成都

　　2016年第二季度，成都無(wú)新增項(xiàng)目入市，總存量維持約420 萬(wàn)平方米不變。本季度成都優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心市場(chǎng)需求維穩(wěn)，但仍處于低位，平均空置率環(huán)比下降0.3 個(gè)百分點(diǎn)至8.3%。

　　2016年第二季度購(gòu)物中心租金：核心區(qū)域環(huán)比下降0.3%，非核心區(qū)域環(huán)比下降0.1%

2012第一季度至2016第二季度成都購(gòu)物中心核心區(qū)域租金及整體市場(chǎng)租金

　　分析：2016年第二季度，成都購(gòu)物中心首層平均租金環(huán)比或同比分別下降0.1% 或6.3%，至人民幣502 元每月每平方米。導(dǎo)致租金下降的主要原因系：部分空置率較高項(xiàng)目的業(yè)主提供租金優(yōu)惠以調(diào)整品牌及租戶結(jié)構(gòu)。 

　　核心區(qū)域：平均租金環(huán)比下降0.3% 至人民幣1,120 元每月每平方米。

　　非核心區(qū)域：平均租金環(huán)比下降0.1% 至人民幣399 元每月每平方米。

　　按區(qū)域分析，錦江錄得最高平均租金，為人民幣889 元每月每平方米，武侯及成華分別以人民幣548 元及人民幣428 元每月每平方米位居其后。 

　　2016年第二季度購(gòu)物中心空置率：環(huán)比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)至8.3%

2012上半年至2016第二季度成都優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心新增供應(yīng)，凈吸納量和空置率

　　分析：2016 年第二季度，成都購(gòu)物中心需求維穩(wěn)，但仍處于低位，平均空置率環(huán)比下降0.3 個(gè)百分點(diǎn)至8.3%。季內(nèi)，需求主要源于服飾和餐飲業(yè)態(tài)。

　　核心區(qū)域：若干項(xiàng)目?jī)?nèi)品牌組合調(diào)整而產(chǎn)生的空置面積致使空置率暫時(shí)上升，環(huán)比上漲0.8 個(gè)百分點(diǎn)至4.8%。

　　非核心區(qū)域：若干項(xiàng)目已通過(guò)租金優(yōu)惠及其它激勵(lì)政策成功吸引租戶，致使空置率環(huán)比下降0.4 個(gè)百分點(diǎn)至8.9%。按區(qū)域分析，青羊持續(xù)錄得最高空置率（20.1%），高新（10.3%）及金牛（9.4%）位居其后。

　　2016年第二季度購(gòu)物中心供應(yīng)：無(wú)新增供應(yīng)，總存量維持約420萬(wàn)平方米不變

　　無(wú)新增供應(yīng)進(jìn)入成都，總存量維持約420 萬(wàn)平方米不變。非核心區(qū)域仍主導(dǎo)商鋪市場(chǎng)，占據(jù)總存量的85%。相較而言，核心區(qū)域商鋪市場(chǎng)存量約60 萬(wàn)平方米，分布于八個(gè)購(gòu)物中心。 

　　市場(chǎng)展望：六個(gè)新項(xiàng)目開業(yè)，空置率在中短期內(nèi)上升

　　2016 年下半年，成都預(yù)計(jì)將有6處優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)入市，包括銀泰中心in99 及青羊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，總體量合計(jì)約75萬(wàn)平方米。全市商鋪總存量的快速增長(zhǎng)必然將導(dǎo)致全市平均空置率在中短期內(nèi)上升。截至2016年年末，空置率預(yù)計(jì)將提升至10%的范圍。

　　預(yù)計(jì)，核心區(qū)新項(xiàng)目之低于平均水平的租金將拉低全市平均租金。然而就項(xiàng)目而言，進(jìn)行業(yè)態(tài)及品牌組合調(diào)整的業(yè)主可能會(huì)提供租金優(yōu)惠，以吸引理想品牌并與既有及新項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)。

杭州

　　2016年第二季度，杭州優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心市場(chǎng)保持穩(wěn)定，無(wú)新增供應(yīng)入市，平均租金基本不變。市場(chǎng)總存量維持于約170 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)34.6%。租賃需求活躍，整體空置率環(huán)比下降兩個(gè)百分點(diǎn)至4.7%。

　　2016年第二季度購(gòu)物中心首層租金：環(huán)比增長(zhǎng)0.7% 至人民幣14.8 元每天每平方米

2010年至2016年第二季度杭州購(gòu)物中心首層租金及增長(zhǎng)率

　　分析：繼某優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目完成內(nèi)部品牌及業(yè)態(tài)組合調(diào)整后，第二季度全市平均租金環(huán)比增長(zhǎng)0.7% 至人民幣14.8 元每天每平方米。其余項(xiàng)目?jī)?nèi)租金水平與上季度相若。

　　2016年第二季度購(gòu)物中心空置率：環(huán)比下降兩個(gè)百分點(diǎn)至4.7%

2010年至2016第二季度杭州優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心新增供應(yīng)，凈吸納量和空置率

　　分析：2016年第二季度租賃需求活躍，整體空置率環(huán)比下降兩個(gè)百分點(diǎn)至4.7%。其主要受兒童業(yè)態(tài)的活躍需求所帶動(dòng)。

　　其中，湖濱、錢江新城和城西空置率分別環(huán)比上升4.3、0.6 和0.8 個(gè)百分點(diǎn)，主要由諸如銀泰in77、萬(wàn)象城和西溪印象城等若干項(xiàng)目?jī)?nèi)持續(xù)的內(nèi)部調(diào)整所致。

　　與之相比，諸多兒童品牌入駐萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，替代原萬(wàn)達(dá)百貨鋪位，因而城北空置率環(huán)比下降6.6 個(gè)百分點(diǎn)。 

　　2016年第二季度購(gòu)物中心供應(yīng)：無(wú)新增供應(yīng)入市，總存量維持約170萬(wàn)平方米，或同比增長(zhǎng)34.6%

　　某項(xiàng)目推遲竣工，杭州優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心無(wú)新增供應(yīng)入市。市場(chǎng)總存量維持于約170 萬(wàn)平方米，或同比增長(zhǎng)34.6%。按區(qū)域分析，城北仍擁有最高存量，占全市總存量36%，城西（24%）和錢江新城（19%）次之。 

　　市場(chǎng)展望：下半年10個(gè)新項(xiàng)目計(jì)劃入市，帶來(lái)約81.3萬(wàn)平方米的新增商業(yè)面積

　　在中短期內(nèi)，零售銷售額以及消費(fèi)支出的持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)將繼續(xù)支撐杭州購(gòu)物中心的進(jìn)一步發(fā)展。鑒于眾多項(xiàng)目品牌及業(yè)態(tài)組合的同質(zhì)化，購(gòu)物中心將通過(guò)引進(jìn)首次入市品牌以與其它項(xiàng)目相抗衡。2016 年下半年，該趨勢(shì)將顯現(xiàn)于多個(gè)業(yè)態(tài)中，包括某書店、某設(shè)計(jì)師服飾品牌以及某知名全國(guó)連鎖餐飲品牌的首次入駐。

　　2016 年下半年，建筑面積合計(jì)約81.3 萬(wàn)平方米的10個(gè)新項(xiàng)目計(jì)劃入市，繼而全市總存量將同比擴(kuò)增逾40%。大量非核心區(qū)域的新項(xiàng)目將對(duì)全市平均空置率造成上行壓力。同時(shí)，若干高品質(zhì)新項(xiàng)目?jī)?nèi)預(yù)期高于平均的租金以及優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?jī)?nèi)的租金增長(zhǎng)有望抵消由非核心項(xiàng)目低于平均的租金帶來(lái)的下行壓力。

南京

　　南京優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心連續(xù)第三個(gè)季度無(wú)新增項(xiàng)目入市，總存量維持于180 萬(wàn)平方米。空置率環(huán)比下降0.4 個(gè)百分點(diǎn)至4.5%。平均租金仍維持于人民幣14.5 元每天每平方米不變，但同比下跌3.0%。 

　　2016第二季度購(gòu)物中心首層租金：同比下跌3.0%

2006年至2016第二季度南京購(gòu)物中心首層租金及環(huán)比增長(zhǎng)率

　　分析：南京平均租金仍維持于人民幣14.5 元每天每平方米不變，但同比下跌3.0%。該跌幅主要系2015 年末新入市項(xiàng)目之低于平均的租金所致。 

　　新街口商圈：租金繼某項(xiàng)目完成內(nèi)部調(diào)整后同比上漲0.5%；

　　湖南路商圈：較小的市場(chǎng)份額以及某項(xiàng)目繼內(nèi)部品牌和業(yè)態(tài)組合調(diào)整后實(shí)現(xiàn)租金顯著增長(zhǎng)，致使平均租金同比上13.1%；

　　河西和江寧商圈：因新項(xiàng)目之低于平均的租金而分別同比下跌2.3% 和1.6%。

      2016年第二季度購(gòu)物中心空置率：環(huán)比下降0.4 個(gè)百分點(diǎn)至4.5%

2006年至2016第二季度南京購(gòu)物中心新增供應(yīng)、凈吸納量及空置率

　　分析：繼第一季度凈吸納量錄得負(fù)值后，南京商鋪物業(yè)租賃市場(chǎng)于第二季度回暖，空置率環(huán)比下降0.4 個(gè)百分點(diǎn)至4.5%。

　　新街口和湖南路商圈：空置率分別環(huán)比下降1.1 和1.5 個(gè)百分點(diǎn)；

　　夫子廟商圈：某項(xiàng)目的內(nèi)部品牌調(diào)整令其空置率環(huán)比上升1.5 個(gè)百分點(diǎn)。

　　2016年第二季度購(gòu)物中心供應(yīng)：無(wú)新增供應(yīng)入市，總存量維持于180 萬(wàn)平方米

　　南京優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心連續(xù)第三個(gè)季度無(wú)新增供應(yīng)入市，總存量維持于180 萬(wàn)平方米。

　　過(guò)去三年內(nèi)，南京傳統(tǒng)零售區(qū)域外的商鋪市場(chǎng)發(fā)展迅速，且全市約四分之三的存量位于非核心區(qū)域，相較2012 年時(shí)，核心及非核心區(qū)域存量大致相若。其中大部分?jǐn)U張歸功于河西的發(fā)展，該子市場(chǎng)現(xiàn)有53.3 萬(wàn)平方米的最大存量（占總存量30%），江寧（19%）次之。 

　　市場(chǎng)展望：11 個(gè)新項(xiàng)目計(jì)劃于2016 年下半年竣工，將在短期內(nèi)推高全市平均空置率至7%至10% 之間

　　消費(fèi)品零售總額及消費(fèi)支出在過(guò)去五年內(nèi)分別以15.1% 及8.9%的年均復(fù)合增長(zhǎng)率保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，這將在中短期內(nèi)繼續(xù)吸引開發(fā)商及零售商入駐南京市場(chǎng)。

　　11 個(gè)新項(xiàng)目計(jì)劃于2016 年下半年竣工，合計(jì)商鋪建筑面積近95.9 萬(wàn)平方米。逾九成的新增供應(yīng)（按建筑面積）將于非核心區(qū)域內(nèi)落成。大量新增供應(yīng)的入市將加劇非核心區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目業(yè)主間的競(jìng)爭(zhēng)，繼而將在短期內(nèi)推高全市平均空置率至7%至10% 之間。

　　在中短期內(nèi)，河西商圈的高品質(zhì)新項(xiàng)目或?qū)⑹杖「哂谄骄淖饨穑欢摑q幅將被江寧、浦口和城北區(qū)域項(xiàng)目?jī)?nèi)低于平均的租金所抵消。

　　在核心區(qū)域內(nèi)，諸如德基廣場(chǎng)等管理良好的購(gòu)物中心在中短期內(nèi)將持續(xù)可見積極的租金表現(xiàn)及來(lái)自知名零售商的需求。相較而言，若干購(gòu)物中心因其缺乏運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)以及項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合的同質(zhì)化對(duì)漲租持謹(jǐn)慎態(tài)度。

武漢

　　2016 年第二季度武漢購(gòu)物中心市場(chǎng)保持穩(wěn)定。隨著零售商持續(xù)吸納最近若干季度內(nèi)入市項(xiàng)目之空置面積，本季度空置率有所下降。由于某項(xiàng)目業(yè)內(nèi)出現(xiàn)租戶因低營(yíng)業(yè)額而退租的現(xiàn)象，因而為填補(bǔ)空缺提供租金優(yōu)惠，致使平均租金小幅下跌。

　　2016第二季度購(gòu)物中心首層租金：環(huán)比下降0.1% ，同比下降9.6%，至人民幣623.0 元每月每平方米

2009年至2016第二季度武漢購(gòu)物中心首層租金和增長(zhǎng)率

　　分析：2016 年第二季度，武漢中高端購(gòu)物中心市場(chǎng)首層物業(yè)平均租金環(huán)比下降0.1% 或同比下降9.6%，至人民幣623.0 元每月每平方米。

　　若剔除某租金水平顯著高于全市平均的項(xiàng)目之影響，全市平均租金環(huán)比下降0.3% 或同比下降3.3% 至人民幣350.1 元每月每平方米。

　　具體而言，徐東租金隨著某座于2014 年開業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)的續(xù)租而環(huán)比上漲1.2%，至人民幣573.3 元每月每平方米。青山租金環(huán)比下跌2.5% 至人民幣360.6 元每月每平方米，由某業(yè)主為填補(bǔ)因低營(yíng)業(yè)額退租之商鋪空缺而提供租金優(yōu)惠所致。 22016年第二季度購(gòu)物中心空置率：環(huán)比下降0.5 個(gè)百分點(diǎn)至6.5%

2010上半年至2016上半年青島優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心新增供應(yīng)、凈吸納量及空置率

　　分析：武漢購(gòu)物中心市場(chǎng)需求穩(wěn)定。服飾業(yè)態(tài)仍具有舉足輕重的地位，而全國(guó)餐飲連鎖品牌繼續(xù)擴(kuò)張。繼武漢摩爾城于第一季度重新入市后，全市空置率環(huán)比下降0.5 個(gè)百分點(diǎn)至6.5%。

　　按商圈分析，中南路及沌口經(jīng)開區(qū)：由經(jīng)驗(yàn)豐富的國(guó)外發(fā)展商所開發(fā)的項(xiàng)目持續(xù)吸引品牌商入駐，錄得空置率環(huán)比最大降幅，分別從6.5%和3.9% 下降至本季度的3.9% 和3.8%。

　　徐東：因中商集團(tuán)運(yùn)營(yíng)的某項(xiàng)目進(jìn)行品牌及業(yè)態(tài)組合調(diào)整，從而使其空置率環(huán)比上升1.3 個(gè)百分點(diǎn)至1.4%。 若干全國(guó)餐飲連鎖品牌首次入駐武漢，其中包括：西貝莜面村和大豐收匠鍋分別于菱角湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)新設(shè)800 及300 平方米店鋪；以及米桃餐廳于凱德1818 開設(shè)400 平方米店鋪。

　　2016年第二季度購(gòu)物中心供應(yīng)

　　無(wú)新項(xiàng)目入市，全市總存量維持于310萬(wàn)平方米。

　　市場(chǎng)展望：2016年下半年，兩個(gè)新項(xiàng)目計(jì)劃入市

　　壹方購(gòu)物中心，系瑞安房地產(chǎn)繼武漢天地之后，在漢開發(fā)運(yùn)營(yíng)的第二個(gè)項(xiàng)目，預(yù)期將吸引若干新零售品牌進(jìn)入武漢。長(zhǎng)和實(shí)業(yè)的首個(gè)華中項(xiàng)目M+ 亦將于下半年開幕。上述項(xiàng)目均體現(xiàn)武漢購(gòu)物中心市場(chǎng)漸趨成熟之勢(shì)。武漢將繼續(xù)發(fā)揮華中地區(qū)零售樞紐的地位，繼續(xù)吸引發(fā)展商及零售商入駐武漢。

蘇州

　　2016第二季度購(gòu)物中心首層租金：環(huán)比下跌0.7% 至人民幣9.22 元每天每平方米

2010年至2016第二季度蘇州購(gòu)物中心首層租金和增長(zhǎng)率

　　分析：蘇州中高端購(gòu)物中心物業(yè)市場(chǎng)首層平均租金環(huán)比下跌0.7% 至人民幣9.22 元每天每平方米。該跌幅主要由非核心區(qū)域內(nèi)某項(xiàng)目提供租金優(yōu)惠以抵消周邊地鐵施工所帶來(lái)的影響所致。

　　2016年第一季度購(gòu)物中心空置率：整體空置率環(huán)比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)

2010年至2016第一季度蘇州購(gòu)物中心新增供應(yīng)、凈吸納量及空置率

　　分析：第二季度，市場(chǎng)凈吸納量受限于新項(xiàng)目的缺乏，由第一季度的183,900 平方米下跌至第二季度的4,800 平方米。來(lái)源于服飾以及餐飲業(yè)態(tài)的新租及新開活動(dòng)帶動(dòng)全市整體空置率環(huán)比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　在獅山和滸墅關(guān)，于前兩個(gè)季度內(nèi)落成項(xiàng)目的去化帶動(dòng)空置率分別環(huán)比下降1.2 和2.0 個(gè)百分點(diǎn)至5.7% 和5.0%。

　　相形之下，吳中某購(gòu)物中心項(xiàng)目?jī)?nèi)諸如C&A 等若干服飾品牌商鋪的關(guān)閉令該區(qū)域空置率環(huán)比上升0.2 個(gè)百分點(diǎn)至5.8%。 32016年第二季度購(gòu)物中心供應(yīng)：無(wú)新增供應(yīng)入市，總存量維持于190 萬(wàn)平方米

　　截至季末，約110 萬(wàn)平方米的存量（約占總存量60%）位于核心零售區(qū)域外。該現(xiàn)象體現(xiàn)次中心區(qū)域內(nèi)鑒于基礎(chǔ)建設(shè)日益成熟，新項(xiàng)目得以持續(xù)發(fā)展。其中眾多新項(xiàng)目系其所在區(qū)域內(nèi)首個(gè)現(xiàn)代化/ 大型購(gòu)物中心。

　　市場(chǎng)展望

　　2016年下半年，六個(gè)新項(xiàng)目計(jì)劃入市，合計(jì)建筑面積約57.3 萬(wàn)平方米；此外，58.9 萬(wàn)平方米的新項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2017 年入市；預(yù)計(jì)全市平均空置率之上升幅度限于一至兩個(gè)百分點(diǎn)內(nèi)。

　　新增供應(yīng)在核心區(qū)和非核心區(qū)域間的比例分布約為55%：45%。短期內(nèi)，預(yù)計(jì)全市平均空置率之上升幅度僅限于一至兩個(gè)百分點(diǎn)內(nèi)。

　　未來(lái)若干個(gè)季度內(nèi)，預(yù)計(jì)全市平均租金將維持穩(wěn)定或小幅上漲。非核心區(qū)域內(nèi)若干購(gòu)物中心或?qū)⑻峁┳饨饍?yōu)惠以吸引租戶，尤以區(qū)域規(guī)劃地鐵線路開通前開業(yè)的項(xiàng)目為甚；核心區(qū)域內(nèi)若干項(xiàng)目的租金仍將上漲，諸如蘇悅廣場(chǎng)（湖西）、龍湖天街（獅山）等即將入市項(xiàng)目的高品質(zhì)有望支撐其高于平均的租金水平。

沈陽(yáng)

　　全市生產(chǎn)總值及城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速放緩，受此影響，2016年第二季度，該市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心空置率上升，環(huán)比增加1.0個(gè)百分點(diǎn)；平均租金下跌，首層平均固定租金環(huán)比下降0.2%。

　　2016第二季度購(gòu)物中心租金：首層平均固定租金環(huán)比下降0.2%至人民幣440.3元每月每平方米

2010年至2016第二季度沈陽(yáng)優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心租金和增長(zhǎng)率

　　分析：鑒于若干高端項(xiàng)目在部分奢侈品牌撤出后提供租金折扣以吸引新的國(guó)際時(shí)尚品牌，季內(nèi)全市首層平均固定租金環(huán)比下降0.2%至人民幣440.3元每月每平方米。

　　若干大眾市場(chǎng)定位項(xiàng)目在調(diào)整租戶時(shí),引進(jìn)更多餐飲及其它體驗(yàn)類零售商以替代時(shí)尚業(yè)態(tài)租戶，租金水平亦有所下降。

　　2015年入市的項(xiàng)目租金大致保持平穩(wěn)，而位于中街等核心地段且擁有針對(duì)年輕消費(fèi)者的業(yè)態(tài)及品牌組合之成功項(xiàng)目則獲得租金增長(zhǎng)。

　　2016年第二季度購(gòu)物中心空置率：環(huán)比增加1.0個(gè)百分點(diǎn)至20.0%

2010年至2016第二季度沈陽(yáng)優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心新增供應(yīng)、凈吸納量及空置率

　　沈陽(yáng)優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心空置率環(huán)比增加1.0個(gè)百分點(diǎn)至20.0%，主要由位于鐵西區(qū)域的樂賓百貨撤出星摩爾購(gòu)物廣場(chǎng)所致。鑒于消費(fèi)者愈發(fā)偏好購(gòu)物中心，自2013年以來(lái)沈陽(yáng)市場(chǎng)已有若干家百貨關(guān)閉。銷量下滑及在線零售的競(jìng)爭(zhēng)亦致使某些奢侈及輕奢時(shí)尚品牌撤出北站CBD。

　　盡管如此，區(qū)域性餐飲品牌及國(guó)內(nèi)快時(shí)尚品牌表現(xiàn)活躍，位于核心區(qū)域的大眾消費(fèi)定位購(gòu)物中心或社區(qū)購(gòu)物中心均錄得新租。國(guó)際品牌仍較為青睞知名發(fā)展商旗下位于核心地段并且能夠吸引全市范圍內(nèi)消費(fèi)者的成熟項(xiàng)目。

　　2016年第二季度優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心供應(yīng)

　　無(wú)新供應(yīng)入市，整體市場(chǎng)存量維持不變，約為290萬(wàn)平方米。

　　市場(chǎng)展望：一個(gè)新增項(xiàng)目有望入市

　　2016年下半年，一個(gè)位于渾南新興區(qū)域的零售物業(yè)項(xiàng)目有望入市。該大型項(xiàng)目預(yù)計(jì)將定位于大眾市場(chǎng)。

　　鑒于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩所帶來(lái)的市場(chǎng)不確定性，主要零售商對(duì)擴(kuò)張持謹(jǐn)慎態(tài)度， 項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)隨之進(jìn)一步加劇，亦可能導(dǎo)致部分在建項(xiàng)目推遲開業(yè)。

　　中短期內(nèi)，業(yè)主間的競(jìng)爭(zhēng)或?qū)⒁种粕蜿?yáng)市場(chǎng)的租金增長(zhǎng)。盡管新供應(yīng)有望吸引大型主力租戶，大量的空置面積仍將是沈陽(yáng)商鋪市場(chǎng)面臨的主要挑戰(zhàn)。

天津

　　2016年第二季度，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)2,702億元，同比增長(zhǎng)8.6%。天津優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心市場(chǎng)大致保持平穩(wěn)，受新增供應(yīng)影響，平均租金小幅下降且整體空置率上升。

　　2016第二季度購(gòu)物中心租金：平均固定租金環(huán)比下降0. 7%至人民幣484.2元每月每平方米

2010年至2016第二季度天津優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心租金和增長(zhǎng)率

　　分析：天津優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心首層平均固定租金環(huán)比下降0. 7%至人民幣484.2元每月每平方米。主要受新增供應(yīng)低于平均租金的影響，以及部分老舊項(xiàng)目為挽留現(xiàn)有租戶提供租金折扣。然而，得益于受歡迎的品牌組合，一些近年入市且定位于大眾消費(fèi)市場(chǎng)的項(xiàng)目獲得租金漲幅。

　　2016年第二季度購(gòu)物中心空置率：受新項(xiàng)目帶動(dòng)，整體空置率環(huán)比上升0.9個(gè)百分點(diǎn)至8.4%

2010年至2016二季度天津優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心新增供應(yīng)、凈吸納量及空置率

　　分析：2016年第二季度，天津優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心需求保持穩(wěn)定。主要受新項(xiàng)目帶動(dòng)，整體空置率環(huán)比上升0.9個(gè)百分點(diǎn)至8.4%。除卻新項(xiàng)目的影響，平均空置率小幅下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。盡管若干老舊項(xiàng)目錄得租戶撤租，運(yùn)營(yíng)良好項(xiàng)目之租賃需求仍然強(qiáng)勁，如大悅城和水游城。

　　2016年第二季度，餐飲業(yè)是市場(chǎng)主要的需求驅(qū)動(dòng)力。來(lái)自餐飲業(yè)的代表性租賃交易包括：連鎖餐廳綠茶餐廳和魚非魚分別在世紀(jì)都會(huì)和大悅城開設(shè)天津首家分店。

　　2016年第二季度購(gòu)物中心供應(yīng)：新增一項(xiàng)目入市，總存量推升至240 萬(wàn)平方米

　　位于南京路的天津世紀(jì)都會(huì)于2016年第二季度完工入市，帶來(lái)77,000平方米的優(yōu)質(zhì)零售面積，將該市市場(chǎng)總存量推升至約240萬(wàn)平方米。新項(xiàng)目由和記黃埔地產(chǎn)開發(fā)，為該集團(tuán)在天津的首個(gè)項(xiàng)目。 

　　市場(chǎng)展望：2016年下半年，四個(gè)新項(xiàng)目計(jì)劃入市，合計(jì)建筑面積約23.1 萬(wàn)平方米

　　四個(gè)零售物業(yè)預(yù)計(jì)將于2016年下半年進(jìn)入天津市場(chǎng)，為市場(chǎng)帶來(lái)總計(jì)約為23.1萬(wàn)平方米的供應(yīng)。由于新項(xiàng)目將采取大眾市場(chǎng)定位，且收取預(yù)期低于市場(chǎng)平均水平的租金，天津市平均租金增長(zhǎng)將有所受限。

　　隨著消費(fèi)者購(gòu)物模式的轉(zhuǎn)變和來(lái)自電子商務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，近幾年天津商鋪物業(yè)市場(chǎng)的體驗(yàn)式業(yè)態(tài)配比日益增長(zhǎng)。有鑒于此，體驗(yàn)類商鋪仍將是未來(lái)幾個(gè)季度主要的市場(chǎng)需求來(lái)源。

　　與此同時(shí)，該市的商鋪物業(yè)市場(chǎng)將持續(xù)在傳統(tǒng)商圈之外擴(kuò)張。未來(lái)半年近75%的新增供應(yīng)將位于天津非核心區(qū)域。地鐵六號(hào)線預(yù)計(jì)在2016年第三季度運(yùn)營(yíng)，去往南開和紅橋子市場(chǎng)的交通將更為便利。 

大連

　　2016年第一季度全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)9.3%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比增長(zhǎng)7.0%。受宏觀指標(biāo)支撐， 2016年上半年大連零售物業(yè)市場(chǎng)保持平穩(wěn)，優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心市場(chǎng)需求活躍，無(wú)新增供應(yīng)入市，市場(chǎng)總存量維持在約150萬(wàn)平方米，空置率下降且平均租金上漲。 

　　2016年上半年購(gòu)物中心租金：首層平均固定租金半年環(huán)比上漲0. 4%至人民幣644.0元每月每平方米

2010下半年至2016上半年大連優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心物業(yè)租金和增長(zhǎng)率

　　核心區(qū)域：大連優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心租金小幅提升，首層平均固定租金半年環(huán)比上漲0. 4%至人民幣644.0元每月每平方米

　　非核心區(qū)域：成熟項(xiàng)目提高租金，而去年入市的項(xiàng)目維持原有租金水平

      2016年上半年購(gòu)物中心空置率：環(huán)比下降1.6個(gè)百分點(diǎn)至9.4%

2010上半年至2016上半年大連優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心新增供應(yīng)，凈吸納量和空置率

　　分析：大連優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心市場(chǎng)需求活躍，凈吸納量達(dá)到約24,000平方米，空置率半年環(huán)比下降1.6個(gè)百分點(diǎn)至9.4%。餐飲、生活及時(shí)尚品牌是最為活躍的需求驅(qū)動(dòng)力。

　　核心商圈：大部分的新開業(yè)或新租位于核心商圈，其中青泥洼橋購(gòu)物中心空置率半年環(huán)比下降4.5個(gè)百分點(diǎn)，為上半年所有購(gòu)物中心中的最大降幅。

　　非核心商圈：購(gòu)物中心展開業(yè)態(tài)和租戶調(diào)整，加之2015年開業(yè)的項(xiàng)目被持續(xù)吸納，推動(dòng)空置率環(huán)比下降2.0個(gè)百分點(diǎn)。

　　2016年上半年購(gòu)物中心供應(yīng)

　　無(wú)新增供應(yīng)，總存量維持約150萬(wàn)平方米不變 4市場(chǎng)展望：核心商圈的租金預(yù)計(jì)將繼續(xù)穩(wěn)步上漲，非核心商圈內(nèi)租金增長(zhǎng)受限且空置率處于相對(duì)較高水平

　　鑒于高入駐率及零售商對(duì)優(yōu)質(zhì)地段的偏好，核心商圈的租金預(yù)計(jì)將繼續(xù)穩(wěn)步上漲。非核心商圈內(nèi)，去年入市的大量供應(yīng)將繼續(xù)面臨諸如尚未成熟的零售環(huán)境、較為有限的人流等挑戰(zhàn)，致使租金增長(zhǎng)受限且空置率處于相對(duì)較高水平。這些購(gòu)物中心有望開展進(jìn)一步調(diào)整，引進(jìn)更多體驗(yàn)業(yè)態(tài)品牌，例如高人氣餐廳、咖啡館及兒童零售品牌。

青島

　　2016年上半年，青島優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心市場(chǎng)大致保持穩(wěn)定。一個(gè)新項(xiàng)目完工，平均租金小幅下降，半年環(huán)比下降0.4%；整體空置率上升，半年環(huán)比上升0.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　2016上半年優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心租金：半年環(huán)比下降0.4%至人民幣494.9元/月/平方米

2010上半年至2016上半年青島優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心租金和增長(zhǎng)率

　　分析：2016年上半年，青島首層平均固定租金半年環(huán)比下降0.4%至人民幣494.9元每月每平方米。

　　租金下降主要原因：新項(xiàng)目的租金低于平均水平以及處于調(diào)整期的老舊項(xiàng)目提供租金折扣，抵消了位于香港中路、市北CBD及李村的某些購(gòu)物中心的租金增長(zhǎng)。 

　　2016年上半年購(gòu)物中心空置率：半年環(huán)比上升0.2個(gè)百分點(diǎn)至9.9%

2010上半年至2016上半年青島優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心新增供應(yīng)、凈吸納量及空置率

　　分析：2016年上半年，優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的需求穩(wěn)定。整體空置率半年環(huán)比上升0.2個(gè)百分點(diǎn)至9.9%。除卻新增供應(yīng)影響，由部分中低端定位的老舊商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整或租戶撤離所致。

　　相較而言，由知名資產(chǎn)管理公司運(yùn)營(yíng)并擁有廣受歡迎品牌組合的現(xiàn)代購(gòu)物中心仍能維持較高入駐率。位于市北CBD子市場(chǎng)的某物業(yè)之入駐率在整修后得以提升，新租戶包括教育機(jī)構(gòu)及家電賣場(chǎng)。

　　2016年上半年，餐飲業(yè)態(tài)仍為最活躍的需求驅(qū)動(dòng)力，若干項(xiàng)目提高了此類業(yè)態(tài)在其租戶組合中的占比。

　　2016年上半年購(gòu)物中心供應(yīng)：新增一項(xiàng)目開業(yè)，市場(chǎng)總存量半年環(huán)比上升9%至約160萬(wàn)平方米

　　零售面積為13.1萬(wàn)平方米的金獅廣場(chǎng)于上半年開業(yè)，該項(xiàng)目位于嶗山子市場(chǎng)，為綜合體啤酒城項(xiàng)目的一部分。有鑒于此，市場(chǎng)總存量半年環(huán)比上升9%至約160萬(wàn)平方米。

　　該新增供應(yīng)由百盛商業(yè)集團(tuán)持有并管理，開業(yè)時(shí)已基本滿租，引進(jìn)了百盛旗下的首家精品超市以及大比例的體驗(yàn)型業(yè)態(tài)。

　　市場(chǎng)展望：兩個(gè)新增項(xiàng)目將于2016年下半年開業(yè)，預(yù)計(jì)市總存量上升15%

　　總零售面積約為2 4 . 6萬(wàn)平方米的兩個(gè)零售項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2 0 1 6 年下半年正式開業(yè)，包括凱德集團(tuán)青島首個(gè)零售物業(yè)，凱德MALL新都心，以及奧克斯廣場(chǎng)。

　　未來(lái)供應(yīng)將致使該市總存量上升15%。現(xiàn)有項(xiàng)目的業(yè)主將繼續(xù)實(shí)施品牌調(diào)整，引入更多體驗(yàn)類品牌，而新項(xiàng)目業(yè)主將提供租金折扣以吸引理想租戶。

　　因此，該市的租金增長(zhǎng)將進(jìn)一步受限，而空置率預(yù)計(jì)將隨新項(xiàng)目的入市而波動(dòng)。就中期而言，地鐵三號(hào)線南段將于2016年底開始運(yùn)行，這將進(jìn)一步刺激香港中路及市北CBD區(qū)域的活躍度。

西安

　　2015年下半年以來(lái)，西安共迎來(lái)了5個(gè)優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心集中入市，合計(jì)546,000平方米。至此，西安全市優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目存量超過(guò)238萬(wàn)平方米，租金同比上升3.78%，空置率上升至6.3%。

　　2016上半年購(gòu)物中心租金及空置率：租金同比上升3.78%，空置率上升了2.1個(gè)百分點(diǎn)至6.3%

2016上半年西安市各區(qū)域優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心租金指數(shù)與空置率

　　分析：2016年上半年，西安全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心首層平均租金為每平方米每日人民幣15.4元，較2015年上半年同比上升3.78%。其中，核心區(qū)域的租金同比上漲7.3%，至每平方米每日人民幣30.1 元；非核心區(qū)域租金同比上漲2.2%，至每平方米每日人民幣10.8元。

　　核心區(qū)域：得益于市中心區(qū)域高端項(xiàng)目對(duì)品牌的吸引力和影響力，以及小寨區(qū)域?qū)θ藲獾木蹟n能力所表現(xiàn)出的較高租金水平，核心區(qū)域延續(xù)了2015 年上半年的良好表現(xiàn)，租金指數(shù)穩(wěn)步攀升。

　　非核心區(qū)域：得益于大部分優(yōu)質(zhì)商業(yè)的良好市場(chǎng)表現(xiàn)，區(qū)域租金整體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。

　　核心區(qū)域空置率下降0.1個(gè)百分點(diǎn)，至1.0%； 非核心區(qū)域空置率上升3.6%個(gè)百分點(diǎn)， 至8.0%

　　核心區(qū)域：一方面高端項(xiàng)目（如中大國(guó)際、世紀(jì)金花南門店、王府井百貨等）均維持在基本滿租的狀態(tài)。另一方面，核心區(qū)域的購(gòu)物中心正在進(jìn)行積極的業(yè)態(tài)調(diào)整，引入更多餐飲及運(yùn)動(dòng)休閑類品牌。

　　非核心區(qū)域：空置率的上升主要由于2015 年第四季度位于秦漢唐國(guó)際文化商業(yè)廣場(chǎng)的世紀(jì)金花撤場(chǎng)造成。除此之外，大部分位于非核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)了基本滿租。

　　2016年上半年購(gòu)物中心供應(yīng)量及存量：優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心存量超過(guò)238萬(wàn)平方米

2001年至2016上半年西安供應(yīng)量與存量變化

　　分析：2015年下半年至2016年上半年，西安共迎來(lái)了5個(gè)優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的集中入市，合計(jì)新增優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)面積546,000平方米，西安全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心存量超過(guò)238萬(wàn)平方米。

　　市場(chǎng)展望

　　預(yù)計(jì)截至2018年，西安還將迎來(lái)超過(guò)25個(gè)項(xiàng)目，接近300萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心集中入市。

　　預(yù)計(jì)未來(lái)，西安商業(yè)市場(chǎng)將有更多的購(gòu)物中心向業(yè)態(tài)更豐富、環(huán)境更舒適的體驗(yàn)式購(gòu)物中心提檔升級(jí)。從區(qū)域來(lái)看，未來(lái)新增供應(yīng)主要集中在非核心區(qū)域，占比87%。其中，缺少大體量?jī)?yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目的高新區(qū)將會(huì)迎來(lái)中大國(guó)際The City、綠地正大繽紛城、萬(wàn)達(dá)西安One等項(xiàng)目的集中入市。預(yù)計(jì)屆時(shí)，高新區(qū)域?qū)?huì)成為又一具有區(qū)域影響力的新興區(qū)域。