多地樓市成交進(jìn)入速凍模式 中國(guó)樓市何去何從？

“金九銀十”交界，熱點(diǎn)城市急風(fēng)驟雨般拋出調(diào)控新政。一周時(shí)間，北京、深圳、天津、蘇州、成都、鄭州、無(wú)錫、濟(jì)南、合肥、武漢、珠海、東莞、福州等20個(gè)城市新政落地，多地重啟限購(gòu)限貸。限購(gòu)殺威棒下，樓市一夜變天，多個(gè)城市成交量速降，賣方市場(chǎng)瞬間變成買方市場(chǎng)。政策重拳之下，中國(guó)樓市何去何從？

多地樓市成交數(shù)據(jù)斷崖式下跌。根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至10月7日20點(diǎn)，商品房認(rèn)購(gòu)84套，成交142套。在平時(shí)，單日認(rèn)購(gòu)量在300套到500套之間。而北京國(guó)慶期間，成交量同比下降九成。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，9月中國(guó)百城房?jī)r(jià)環(huán)比上漲近3%，漲幅較上月擴(kuò)大0.66個(gè)百分點(diǎn)，漲勢(shì)已持續(xù)17個(gè)月。“6平米戶型賣出88萬(wàn)元人民幣高價(jià)”“企業(yè)家賣掉企業(yè)炒房”等新聞?lì)l現(xiàn)報(bào)端，投機(jī)性購(gòu)房、恐慌性購(gòu)房情緒彌漫市場(chǎng)。

考慮到當(dāng)前實(shí)體經(jīng)濟(jì)疲弱，抗風(fēng)險(xiǎn)能力不足，企業(yè)運(yùn)行困難，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱不僅將挫傷投資實(shí)業(yè)的信心，使實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步承壓，也將放大金融風(fēng)險(xiǎn)。

今年7月召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議已明確提出要“抑制資產(chǎn)泡沫”，分析人士認(rèn)為這表明高層已將一二線樓市“高燒”定性為資產(chǎn)泡沫，調(diào)控措施蓄勢(shì)待發(fā)。樓市傳統(tǒng)旺季在“金九銀十”，此刻加碼樓市調(diào)控，消解局部過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)，正逢其時(shí)。

近幾個(gè)月房?jī)r(jià)大漲與加杠桿、信貸過(guò)度擴(kuò)張和土地供應(yīng)直接相關(guān)。本輪樓市新政“對(duì)癥下藥”，以抑制投資投機(jī)需求為重點(diǎn)，或限購(gòu)限貸，或限房?jī)r(jià)地價(jià)，或加強(qiáng)監(jiān)管，短期料將為當(dāng)前過(guò)熱樓市降溫。

在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，收緊政策將強(qiáng)化近期購(gòu)房者的政策預(yù)期，部分還沒(méi)有收緊的省會(huì)城市近期購(gòu)房需求會(huì)積極釋放，導(dǎo)致量?jī)r(jià)齊升。他預(yù)計(jì)政策的真正效應(yīng)將在明年出現(xiàn)，2017年二季度部分城市或?qū)⒘績(jī)r(jià)齊跌。但“此類市場(chǎng)拐點(diǎn)是周期性的，而非樓市實(shí)質(zhì)性的下跌。”

要切實(shí)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，還需解決兩大難題。

一是如何在土地供應(yīng)上多出實(shí)招。分析人士認(rèn)為，當(dāng)前調(diào)控樓市的關(guān)鍵在于扭轉(zhuǎn)恐慌性購(gòu)房預(yù)期，故增加充足的土地供應(yīng)是關(guān)鍵一步。

中國(guó)指數(shù)研究院指數(shù)研究總監(jiān)白彥軍認(rèn)為，熱點(diǎn)城市應(yīng)主動(dòng)公布土地儲(chǔ)備和供應(yīng)計(jì)劃，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，抑制短期市場(chǎng)波動(dòng)。對(duì)去庫(kù)存壓力較大的三四線城市，應(yīng)執(zhí)行區(qū)別于熱點(diǎn)城市的支持政策，引導(dǎo)信貸資金合理配置。

二是如何妥善拿捏政策力道。考慮到庫(kù)存高企的城市仍會(huì)有炒房需求，未來(lái)或有更多城市跟進(jìn)收緊樓市調(diào)控，政策力度也將不斷強(qiáng)化。但在經(jīng)濟(jì)下行壓力猶存背景下，如何適時(shí)適度調(diào)控樓市，不致因“用力過(guò)猛”給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)新的難題，將是對(duì)官方智慧和能力的考驗(yàn)。

有專家分析，房?jī)r(jià)上漲與貨幣、信貸以及土地供應(yīng)等因素有關(guān)，也與很多熱點(diǎn)城市土地供求關(guān)系出現(xiàn)變化，供地不足相關(guān)，另外還有與部分城市投資投機(jī)的因素有關(guān)。

樓市限購(gòu)對(duì)抑制投資投機(jī)，短期為當(dāng)前過(guò)熱樓市降溫作用較為明顯，但樓市當(dāng)前的需求仍是剛需，所以限購(gòu)對(duì)當(dāng)前過(guò)熱的樓市有一定的抑制作用，但仍不至于讓房?jī)r(jià)下行。

因此，全國(guó)大范圍的限購(gòu)對(duì)當(dāng)前過(guò)熱的房?jī)r(jià)有一定的抑制作用，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)周期性的拐點(diǎn)，但房?jī)r(jià)并不會(huì)就此全面下行。