核心提示：相較一線城市，二線城市商業項目競爭格局特殊，加之商業地產庫存多集中于此，商業項目欲從其中脫穎而出絕非易事。被列入二線城市的合肥，同樣面臨著這樣的問題。
隨著人口數量、居民收入、消費水平及人們對生活品質要求的不斷增高，近年來合肥商業發展突飛猛進，但受限于城市本身的能級，合肥商業也面臨著競爭激烈、品牌同質化、開業后人氣不足等問題。
在此背景下，市場上做得有聲有色的項目必然有其獨到的運營理念。本文，飆馬商業地產以合肥之心城為例，近年來市場表現可圈可點。
當商業地產進入集中調整期，開業四年的合肥之心城為何能越做越好？在項目所在地鐵站點處于修建、未投入運營的情況下，該項目為何能夠持續獲得市場青睞？筆者多渠道調查，試圖了解其背后的運營邏輯，以期為摸索在調改路上的商業地產運營企業提供參考。
地鐵尚未建成 之心城已創造銷售奇跡
2013年6月17日，合肥地鐵2號線第二批工程正式開工建設，9月起，因地鐵修建，之心城門前長江路進行封堵。對于開業不足一年的之心城而言，無疑是巨大的沖擊。
不過，顧客的黏性并沒有因為道路的擁堵和商業市場的競爭有所下滑。
之心城的業績自2012年10月1日開業以來一直保持約30%的年增長狀態。
資料顯示，之心城店鋪出租率高達100%，租金回收率為99%。
2015年年銷售13億元，年客流量達到1500萬人。
不止于此，從開業之初到現在，之心城創造過許多第一。比如，它是合肥第一家簽約引入H&M、優衣庫、GAP、真冰溜冰場、海底撈火鍋、漢堡王、CHOCOOLATE、innisfree、MOUSSY、MANGO、it、南京大牌檔等品牌的商業項目。
得益于這些品牌的獨有性，之心城創造了諸多銷售奇跡：
優衣庫月銷售保持合肥第一；
Innisfree、海底撈月平均銷售均在本地門店排名第一；
8月份開業的南京大牌檔開業當天翻臺率高達400%。
之心城南京大牌檔開業
在推廣營銷方面，之心城取得的成果從一組數據中可見一斑。
2012年開業之時，之心城就在微博上發布合肥首家海底撈將開業的消息，引發全城轟動；2013年5月1日，海底撈正式開業，全天營業額近20萬元，目前月均銷售達600萬元，在合肥3家門店中排名首位；鄧超見面會，通過微信圈粉絲轉發，邀請網友與男神跳舞，短時間聚集大量客流，現場爆滿；2014年10月1日，之心城將PR和SP結合，打造本地購物節，截止當日15點，1500份現金券全部送出，后又追加1000份現金券也全部贈完……
合肥之心城街舞活動
合肥之心城七夕活動
諸多成果顯而易見。之心城之所以成功源于三點：
首先，摒棄了以租代管的模式，深入細節管理，取得精準數據；
其次，主動調整優化組合，同時圍繞創新、服務搭建運營管理體系；
第三，則是推廣營銷，對內整合品牌資源打造活動多維度的連帶消費模式。
如三八節攜手化妝品現場體驗、周年慶與主力店的聯動活動、會員主題沙龍與品牌聯辦、聯動合肥本地自媒體營銷方式利用網紅等手段提高引進品牌知名度等。對外整合第三方資源增加活動、禮品等資源的多元性，如整合社會團體、學校、機構等增加活動的多元化，整合銀行、花店、糕點輕食類增添禮品的多樣性。
合肥之心城圣誕活動
存量項目主要運營難點及解決方案
商業地產界有一種說法：購物中心開業之時，即是調整之始——因為市場總是在變化。對于一個商業項目而言，開業之初的客流、業績并不能代表一個項目的成功與否，更多的是要看開業兩三年后的運營狀況。
然而，進入存量市場之際，一些已開出的商業項目在后期運營中卻面臨著定位不準、缺乏體驗、經營乏力等問題，之心城的運營或許能為二線城市存量項目提供解決思路。
問題一：定位不準，品牌組合欠佳
一些商業項目剛開始沒有進行精準的項目定位，在招商時為滿足開業率，不得不選擇次等的品牌，后期不得不進行大幅度調改。
解決方案：精準定位，打造完美品牌組合。
據悉，之心城的管理團隊成立后，并沒有立刻進行品牌落位和招商，而是用了將近5個月的時間，進行了反復推敲和謹慎定位，最終根據三個目標客群，將其定義為符合合肥城市發展特點，同時兼顧本地時尚客群的一站式商業體驗與消費空間。圍繞定位，之心城將快時尚品牌作為優先主力店品牌，關注中堅品牌，做好集合店及生活雜品類品牌，同時挖掘本土品牌，打造了完美的品牌組合。
問題二：缺乏體驗式環境
一般的商場會采用統一的玻璃隔斷，門頭設計十分雷同，加之體驗式商業盛行，缺乏體驗式環境的商業項目很難吸引人流。
解決方案：打造體驗式環境，不斷提升體驗感。
與一般的商場不同，之心城去除了統一玻璃隔斷，充分發揮品牌文化特色，借鑒國內外優秀項目，進行個性化裝飾。與此同時，之心城堅持原有定位，在業態配比方面適當增加體驗，據了解，之心城開業兩年后，每年主動進行項目調整，其年調整率在30%左右。
問題三：經營乏力
近年來，電商對實體商業的沖擊十分明顯，傳統的商業模式已不能滿足消費者的需求。
解決方案：利用互聯網，精準營銷。
從微博時代開始，就開始做線上線下的運營，為之心城做“流量運營”，新浪微博搜索“之心城”，詞條多達82萬條，平均1200條微博是與之心城有關的，此外，之心城定制過專有的APP，能夠實現室內導航、一站式商場實時信息服務、在線排好預訂點餐、電子卡包、停車輔助、微信登陸、線上支付等功能。隨著技術及大眾偏好的變化，之心城還將不斷更新技術運營手段，目前已與很多跨界的電商嘗試合作。
文章來源：贏商網
