核心提示：周政在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，“所謂的資產管理模式，實際上是希望做輕、速度做快、成本做低和回報做高。”
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10月18日，中糧集團副總裁、大悅城地產董事長兼總經理周政帶著他的一眾管理層團隊出現在大悅城“商業聚焦資本高峰論壇”上。
與往年不同的是，大悅城今年的論壇除了他們慣常的商戶，還多了不少金融界的面孔。包括國壽投資、新加坡政府產業投資、摩根士丹利、高盛、安邦等。
2007年，首個項目西單大悅城開業。曾實現開業當年即盈利，被譽為業界神話。2010年，時任中糧集團掌門人寧高寧提出“10年布局20個大悅城”的目標。大悅城的定位也更為清晰堅定，面向18至35歲的城市新興中產階級，以年輕、時尚、潮流、品位為特征。大悅城繼而在國內商業地產領域占有重要一席之地。
但近年來，商業地產領域開始面臨存量巨大、同質化嚴重、結構性問題突出等困局。由于普遍缺乏優質運營實力，大多數商業項目如履薄冰。
周政這一次要向公眾拋出他們的轉型計劃——“大資管”戰略。周政在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，“所謂的資產管理模式，實際上是希望做輕、速度做快、成本做低和回報做高。”
轉型資管模式
2010年，時任中糧集團掌門人寧高寧提出“10年布局20個大悅城”的目標。
周政透露，“截至目前，大悅城通過自己開發建設的大悅城進展到第8個，天津和平大悅城屬于以輸出管理模式運作的第9個大悅城。目前貴陽、昆明兩座城市大悅城也以管理輸出模式正在落實，確保2020年將獲得20個大悅城。”
不過，大悅城模式的改變是未來將采用輕重并舉模式。據周政透露，未來每年將開發1-2個大悅城，其他將采用輕資產模式。重資產和輕資產將達到各自占比對半。
大悅城所謂的輕資產模式，即其要實現從開發運營商轉為資產管理商。實際上，據大悅城相關人士透露，早在今年年初公司就已經在談成立核心基金引入合作者事宜，從最初的10個意向合作者，最終篩選出了中國人壽和GIC兩大機構投資者，成立合伙基金完成出售。
從大悅城對外公開的信息可以梳理出其路徑。7月18日，大悅城地產有限公司發布公告稱，將公開掛牌出售旗下立運有限公司、熙安有限公司及錦星有限公司49%股份，掛牌總價不低于92.89億元；7月29日，大悅城宣布作為普通合伙人與兩家機構投資者成立合伙基金，參與競投此前掛牌出售的北京三公司49%股權。8月18日，大悅城宣布合伙基金成功競得前述三公司股權，引入GIC及中國人壽兩大機構投資者。
大悅城地產副總經理吳錚表示，大資管戰略的第一步是盤活優質存量資產。目前，大悅城與國壽投資控股有限公司、新加坡政府產業投資有限公司共同成立了國內第一家地產核心基金。通過基金管理模式，大悅城可以在項目和基金兩個層面享有資產增值收益，這也是首次將商業地產投資發展普遍采用的基金模式引入中國。
吳錚稱，未來大悅城三種擴張模式包括引入合作方開發、以基金模式并購和管理輸出。不過，與傳統自己開發建設不同的是，吳錚坦言，“一定要有很好的產品力，才會有真正更好的金融屬性，才會有更多投資人追隨我們。”
周政透露，在資本運作方面，大悅城目前主要在向凱德、普洛斯學習。
凱德置地通過旗下的投資和資產管理團隊收購商用物業，然后通過項目管理團隊開發運營，最后將運營成熟的商用物業注入嘉茂零售中國信托（CRCT），將其轉化為公眾投資。因為基金與項目相連，所以基金的建立是凱德在中國樓盤開發的一個堅實后盾，而凱德成功的項目運作也是資本回報保障。
普洛斯模式的成功也令國內包括萬科在內的不少開發商向其模仿學習。公開資料顯示，在1993年以3600萬美元的啟動基金起步，普洛斯的全球版圖逐步從北美、歐洲拓展到亞洲，呈幾何級數地完成了資產增值，目前普洛斯資產達380億美元。
商業地產困局
周政稱，人成長到一定時候，就要學習走路，到后面就要開始跑。具備快速跑的能力，一方面與自身有關，另一方面外部市場要有這樣的機會。“過去十年，比的是誰會拿地，一二線很多特別好的位置土地，都被其他開發商占了。但未來，市場將比拼的是誰能把項目運營好。”
周政分析，在中國經濟和社會消費零售總額增速放緩的大背景下，商業地產行業面臨著“市場存量巨大、同質化競爭加劇、結構性問題突出”等諸多困境。2015年年底，全國主要城市商業綜合體存量面積達到3.6億平方米，2016年后將突破4.3億平方米，購物中心總數達到4500個。這種情況在成都表現得較為典型，目前整個城市的購物中心總體量超過700萬平方米，在建面積超過250萬平方米，已經成為全國商業地產在建規模最大的城市，空置率也較大。在巨大的市場存量中，由于缺乏優質運營商，多數商業項目如履薄冰。
商業地產面臨的困境還不止于此。吳錚表示，“目前中國城市化率一年56.1%，以后每年可能會以0.5%左右的速度遞增。也就是說，行業整體告別了一個人口迅速涌入城市的時代，進入客流、人口增長相對平滑的時代。另外，電商也在分食商業地產份額。去年全年網上銷售額是3.9萬億，線上線下整體30萬億，電商占總體份額的13%左右。到2020年，電商行業整體預計份額會到18%-20%。也就是說，盡管實體在增長，電商也在一定程度上蠶食其中的份額，而這是商業地產面臨的一個常態。”
“與此同時，用資產的視角來審視這個行業，我們發現這些年來國內的房地產開發商市值普遍要比物業估值低，有的甚至還低于賬面價值。估值低迷導致了很多投資者對商業地產行業持謹慎態度，在股本融資上并不具備什么優勢。”周政表示。
顯然，在周政看來，大資管計劃是破局商業地產困境的出路。而該計劃一旦運轉成功，大悅城將成為中國的“普洛斯”。
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