碧桂園、綠城都在玩特色小鎮(zhèn)，你還不跟上就真的要被淘汰了！

按照規(guī)劃，到2020年，要開發(fā)1000個特色小鎮(zhèn)。未來4年內(nèi)，將會是特色小鎮(zhèn)的爆發(fā)期。目前，碧桂園、綠城、深圳地鐵等開發(fā)商成為小鎮(zhèn)的玩家，更多的地產(chǎn)商則躍躍欲試。

 

潘慧嫻在《地產(chǎn)霸權(quán)》一書中揭露，即便不是很想要的地，香港的大地產(chǎn)商也照樣會去拍，這樣可以抬高地價，增加已有土地儲備和物業(yè)的貨值，同時增大小地產(chǎn)商的拿地成本，以便將中小房企擠出市場。

 

大陸的樓市規(guī)模遠(yuǎn)非香港可比，因此，土地江湖確實(shí)存在，但還是能夠容下幾萬家房企。不過，去年以來一二線城市面包暴漲，讓面粉也漲上天，一般的房企要拿地越來越難。對中小房企來說，特色小鎮(zhèn)或許是一條路子。可是，應(yīng)該怎么玩，其實(shí)大家都還在探索。筆者認(rèn)為，這跟投資拿地的邏輯基本是一致的，最重要的是要選對玩的地方！

 

特色小鎮(zhèn)熱才剛剛開始，處于群雄逐鹿的狀態(tài)

 

中國的特色小鎮(zhèn)，興起于浙江，壯大于長三角，如今，正以燎原之勢在全國蔓延，逐漸成為我國產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要抓手。

 

舊版的《創(chuàng)新者的窘境》上有這樣兩句話：“就算我們把每件事情都做對了，仍有可能錯失城池。面對新技術(shù)和新市場，往往導(dǎo)致失敗的，恰好是完美無瑕的管理。”

 

目前，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度越來越高，中小房企想學(xué)恒大那樣快周轉(zhuǎn)，做大規(guī)模，或者像其他大開發(fā)商那樣去爭奪地王，已經(jīng)沒有機(jī)會了！

 

但是，面對特色小鎮(zhèn)這種新的業(yè)態(tài)，各路開發(fā)商基本還是站在比較接近的起跑線上。大的開發(fā)商未必就能做好，小一點(diǎn)的開發(fā)商未必不能做。

 

1、到2020年，要培育2000個左右特色小鎮(zhèn)，空間比巨大。

 

一二線城市優(yōu)質(zhì)的土地，已經(jīng)越來越進(jìn)入肉少狼多的局面。而特色小鎮(zhèn)的項(xiàng)目較多，并非都在一二線城市，而且能夠得到當(dāng)?shù)卣拇罅χС帧?/p>

 

根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委和財政部《關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》，到2020年，我國將培育1000個左右各具特色，富有活力的特色小鎮(zhèn)。今年各省市會推出159個名額。

 

 

未來4年，將是特色小鎮(zhèn)的快速發(fā)展期。筆者曾指出，此輪樓市調(diào)控應(yīng)該會持續(xù)兩年之久，那些前期布局不合理，又缺乏戰(zhàn)略縱深的中小房企，很容易被恒大、碧桂園這樣的大房企兼并。

 

想要打造好特色小鎮(zhèn)，最好是要對本地文化、產(chǎn)業(yè)理解深刻，并且有一定資源整合能力的企業(yè)去打造。這就給一些本土開發(fā)商帶來了機(jī)遇。

 

2、特色小鎮(zhèn)是小而美的模式，一般規(guī)劃面積2~3平方公里。

 

過去建新區(qū)，常常陷入建好之后就成為“睡城”的窘境。甚至像北上廣深這樣高度發(fā)達(dá)的一線城市，依然無法擺脫每天鐘擺式地進(jìn)進(jìn)出出，帶來交通擁堵等問題。

 

百度大數(shù)據(jù)顯示，有“首堵”之稱的北京，上班通勤的平均時間為52分鐘。上海軌道交通全網(wǎng)運(yùn)營線路總長首超600公里，但依然“一上路就堵”。佛山、中山、蘇州這樣的二三線城市通勤時間排名也很靠前，比如蘇州的上班距離就超過廣州。

 

 

通勤時間長，造成巨大的經(jīng)濟(jì)浪費(fèi)。根據(jù)人社部公布的上年度平均工資，將時間換算成金錢的話，深圳通勤族每月因擁堵造成的時間成本為800元左右。經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)、基本工資越高的城市，因擁堵造成的損失就越大。

 

特色小鎮(zhèn)的規(guī)劃面積在3平方公里左右，是一種解決上述問題的小而美的模式。換句話說，特色小鎮(zhèn)是既可以安居，又可以樂業(yè)的地方。開發(fā)商可以慢慢做，因?yàn)榛貓笫情L期的。

 

3、現(xiàn)有的特色小鎮(zhèn)偏旅游性質(zhì)，留下的創(chuàng)新空間十分巨大。

 

根據(jù)官方的定義，“特色小鎮(zhèn)”是“具有明確產(chǎn)業(yè)定位、文化內(nèi)涵、旅游和一定社區(qū)功能的發(fā)展空間平臺”。其既不同于建制鎮(zhèn)、工業(yè)園區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、旅游區(qū)，又不是四者的簡單疊加 。

 

 

不過，筆者注意到，現(xiàn)有的特色小鎮(zhèn)，以及一些規(guī)劃的特色小鎮(zhèn)，不少是走旅游觀光路線的。跟產(chǎn)、城、人、文融合的要求有不小的差距。

 

 

比如綠城的農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)，規(guī)劃面積是三平方公里左右，其中兩平方公里是農(nóng)業(yè)，一平方公里開發(fā)建設(shè)，90%是住宅，預(yù)計(jì)售價1萬元/平方米，10%是醫(yī)療、教育、餐飲、娛樂和文化等配套設(shè)施。

 

農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)算比較好一點(diǎn)的了，像上海的“一城九鎮(zhèn)”則是搞西化，打造意大利特色主題（浦江鎮(zhèn)被）、德國特色主題（安亭）等，就是沒有中國本土的特色，這樣的特色不僅難以叫特色，而且令人沮喪。

 

萬科良渚文化村也可以說是一個小鎮(zhèn)，作為全國房地產(chǎn)行業(yè)的一個標(biāo)桿項(xiàng)目，良渚文化村一直都不缺贊美之詞。萬科曾提出過口號：良渚文化村應(yīng)該是安居又樂業(yè)的地方，目前「安居」這塊確實(shí)做得不錯，但是「樂業(yè)」還需努力。目前良渚文化村已經(jīng)賣了一萬套左右房子，業(yè)主主要是兩種人，一種是有腔調(diào)的人主動選擇，還有一種是購買力不夠的人，看重性價比高。

 

可是，良渚文化村只有一個產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)。過于單一的小鎮(zhèn)難以持續(xù)，「城市病」在這里會爆發(fā)得更厲害。因此，建造特色小鎮(zhèn)，還有巨大摸索創(chuàng)新和彎道超車的機(jī)會。

 

特色小鎮(zhèn)，最好是在產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)不錯的城市里做

 

地段，地段，還是地段！這句李嘉誠投資房地產(chǎn)的心得，被業(yè)內(nèi)當(dāng)成至理名言。不過這也并非放之四海而皆準(zhǔn)。不同的城市，差異是很大的，買四線小城最好地段最好的房子照樣可能虧錢。

 

目前，人口已經(jīng)從逮到什么城市就進(jìn)，過渡到中型城市的人口往大城市遷，大城市的往特大城市遷的階段。因此，國內(nèi)無論是買樓還是拿地，都要跟著這種趨勢走。

 

買房如此，打造特色小鎮(zhèn)更是如此。這么多地方想要搞特色小鎮(zhèn)，到底到哪里建更有前途？

 

1、搞特色小鎮(zhèn)，要去經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)還不錯的地方。

 

杭州市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院院長華芳認(rèn)為，創(chuàng)建特色小鎮(zhèn)的“社會基礎(chǔ)”中，經(jīng)濟(jì)地位和人均收入，以及“塊狀”產(chǎn)業(yè)最為重要。

 

特色小鎮(zhèn)更多的是為了彌補(bǔ)大城市、人口過于集中的短板，若缺乏上述條件，特色小鎮(zhèn)就是空中閣樓。

 

 

這一點(diǎn)，小鎮(zhèn)興起，而且做得不錯的浙江地區(qū)發(fā)展起來的小鎮(zhèn)就是一個好的例子。杭州、寧波、溫州和金華-義烏這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，特色小鎮(zhèn)最多，帶來的經(jīng)濟(jì)效益也大。這一點(diǎn)與房企投資拿地的邏輯是一致的。跑到窮鄉(xiāng)僻壤的地方去拿地建房，肯定是虧的。

 

現(xiàn)在，政府提倡的小鎮(zhèn)建設(shè)主要是基于產(chǎn)業(yè)的，跟過去的產(chǎn)業(yè)園區(qū)不太一樣，但內(nèi)核還是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，比如杭州的西湖云棲小鎮(zhèn)（規(guī)劃面積3.5平方公里、成立一年后，2015年實(shí)現(xiàn)了涉云產(chǎn)值近30個億，完成財政總收入2.1個億，累計(jì)引進(jìn)企業(yè)328家，其中涉云企業(yè)達(dá)到255家，產(chǎn)業(yè)已經(jīng)覆蓋云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)金融、移動互聯(lián)網(wǎng)等各個領(lǐng)域），就是主打信息產(chǎn)業(yè)的園區(qū)，且因每年的云棲大會而廣為人知，「安防小鎮(zhèn)」則是一個安防產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

 

2、特色小鎮(zhèn)的主題要與當(dāng)?shù)貎?yōu)勢產(chǎn)業(yè)相匹配。

 

如何打造產(chǎn)業(yè)？其實(shí)筆者前面已經(jīng)提及到了，就是基于周邊一座或者幾座核心城市的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，在該產(chǎn)業(yè)鏈條中分得自己的一杯羹。

 

比如杭州的9個特色小鎮(zhèn)（如下圖）中，7個小鎮(zhèn)的主打產(chǎn)業(yè)類型都是信息經(jīng)濟(jì)或者金融。

 

 

信息經(jīng)濟(jì)自不必說，因?yàn)榘⒗锇桶驮诤贾荨?016年一季度杭州信息經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)516.7億，增長24.6%，高于全市GDP增幅14.3個百分點(diǎn)，占全市生產(chǎn)總值比重達(dá)23.3%，占比較去年全年提高0.3個百分點(diǎn)！

 

 

至于金融，杭州借助于螞蟻金服、浙江網(wǎng)商銀行、銅板街、同花順、同盾科技等一批大中企業(yè)的出現(xiàn)和發(fā)展，同樣已當(dāng)之無愧地成為中國互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)跑者。北京大學(xué)互聯(lián)網(wǎng)金融研究中心公布的第二期互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展指數(shù)顯示，杭州超過北上廣深排名全國第一。

 

深圳地鐵與前海金控聯(lián)手，打造前海深港基金小鎮(zhèn)其實(shí)也是這個邏輯，因?yàn)槲磥砩钲谇昂Ｊ且淮蛟斐山鹑谥氐氐摹６钲诰o挨香港，坐擁350家上市公司，還有深交所等，這些都是前海深港基金小鎮(zhèn)未來賴以生存發(fā)展的養(yǎng)分。

 

因此，開發(fā)商想要參與特色小鎮(zhèn)的開發(fā)，千萬記得先將當(dāng)?shù)氐膬?yōu)勢產(chǎn)業(yè)分析清楚，然后再結(jié)合自身資源，確定小鎮(zhèn)的定位問題。因?yàn)椴粌H中國，國外同樣如此。

 

硅谷其實(shí)也是從一個小鎮(zhèn)發(fā)展起來的。剛開始，硅谷依托的是斯坦福大學(xué)。硅谷內(nèi)60％到70％的企業(yè)是斯坦福教師與學(xué)生創(chuàng)辦的，這些人利用知名大學(xué)＼研究機(jī)構(gòu)的擴(kuò)散效應(yīng)，將新理論、新技術(shù)、技術(shù)人才、風(fēng)險資本、商業(yè)模式導(dǎo)入到產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。

 

 

自1950至今，硅谷一直引領(lǐng)全球的技術(shù)創(chuàng)新，成為科技界的麥加。其之所以能夠持續(xù)發(fā)展，離不開最初的那個原點(diǎn)——斯坦福大學(xué)。換句話說，土壤十分重要！

 

如果能夠利用周邊城市的產(chǎn)業(yè)資源，那會更棒

 

去年，筆者寫過一篇文章《從現(xiàn)在起，就去這十個新區(qū)拿地》。得出的結(jié)論是以下三類區(qū)域值得房企關(guān)注：

 

1、 處于高鐵網(wǎng)絡(luò)交叉點(diǎn)上的大城市，因?yàn)楦哞F可以讓這些城市練就吸星大法，將與之相連的周邊弱小城市的人口和產(chǎn)業(yè)都導(dǎo)進(jìn)去。

 

2、 距離主城區(qū)比較近的新區(qū)，由于交通成本較低，容易形成聯(lián)動發(fā)展的局面，如廣州南沙新區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)、陜西西咸新區(qū)。

 

3、 規(guī)劃面積較小的新區(qū)，比較容易被帶動發(fā)展起來。

 

 

中國十大城市群集聚力排名（2011年）

 

 

附注：新區(qū)距離建成區(qū)的最近車程為負(fù)數(shù)，代表新區(qū)已有一定的建成區(qū)域，并且該區(qū)域與主城區(qū)部分重疊。

 

1、小鎮(zhèn)要能夠分得到鄰近城市產(chǎn)業(yè)的一杯羹。

 

其實(shí)搞特色小鎮(zhèn)跟上面的邏輯大體是一致的。筆者認(rèn)為，特色小鎮(zhèn)其實(shí)就是另一種意義上的“新區(qū)”，只不過它不是行政區(qū)劃的，而且比新區(qū)要小得多。

 

 

處于高鐵網(wǎng)絡(luò)交叉點(diǎn)上的大城市，固然可以讓大城市練就吸星大法，不過大城市的人口密度太大了，也會帶來擁堵、污染等各種問題，讓人們懷念詩和遠(yuǎn)方的田野。這個時候，其實(shí)也給了這些大城市周邊小城市逆襲的機(jī)會。比如嘉興市規(guī)劃創(chuàng)建的南湖基金小鎮(zhèn)，就是準(zhǔn)備承接上海金融服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移的業(yè)務(wù)。

 

 

比如，東莞松山湖就承接了很多從深圳轉(zhuǎn)移過去的產(chǎn)業(yè)，較適合打造特色小鎮(zhèn)。上周，筆者去東莞松山湖碧桂園交流。早些年，筆者也去松山湖郊游過，恰遇周末，人山人海，路上顛簸自不必說，而且還花了不少時間。但是，上周去感覺特別快。華為的員工在松山湖工作，如果住在深圳寶安或者南山的話，自己開車也挺快，弄個順風(fēng)車司機(jī)，載三個人，所得不僅油費(fèi)足夠，而且還有賺。

 

2、山南基金小鎮(zhèn)很可能成為中國的格林尼治。

 

杭州玉皇山南基金小鎮(zhèn)也是一個很好的例子。

 

玉皇山南基金小鎮(zhèn)距離杭州地鐵四號線八卦田站僅200米，距離西湖僅3公里，距離杭州新CBD錢江新城6公里，距離城戰(zhàn)火車站6公里，火車東站16公里，蕭山國際機(jī)場半小時車程。地鐵線及多條城市干道構(gòu)成了小鎮(zhèn)四通八達(dá)的便利交通網(wǎng)。

 

同時，小鎮(zhèn)距離上海國際金融中心僅175公里，高鐵40 分鐘即可到達(dá)，具備與上海進(jìn)行產(chǎn)業(yè)分工協(xié)同的同城效應(yīng)。

 

 

玉皇山南基金小鎮(zhèn)于美國格林尼治鎮(zhèn)十分類似。格林尼治鎮(zhèn)位于長島海峽上，距紐約40公里，總?cè)丝诩s5.9萬，卻是一座隱秘的對沖基金之都，被喻為“對沖基金大本營”。這個面積僅174平方公里的地方，是大約380多家對沖基金總部所在地，管理的資產(chǎn)總額超過1500億美元！

 

 

格林尼治鎮(zhèn)能如此成功，主要得益于其有利的個人所得稅稅率，以及毗鄰紐約金融中心。當(dāng)然，網(wǎng)速也是原因之一。因?yàn)楝F(xiàn)在都是拼毫秒級的，網(wǎng)速差個幾秒就是很大的劣勢，對沖基金需要聚集在沿海地區(qū)，因?yàn)檠睾ｋx海底光纜比較近。玉皇山南基金有望成為中國版的格林尼治鎮(zhèn)。

 

 

當(dāng)然，要想做好特色小鎮(zhèn)，還涉及當(dāng)?shù)氐男姓剩愂諆?yōu)惠，扶持力度，人才等等等，但核心其實(shí)還是要找對地方，其他相對次要。你跑到窮鄉(xiāng)僻壤的地方弄，想不虧錢很難。畢竟，即使天上掉銀子，也要站對地方才能撿到。

 

文章來源：明源地產(chǎn)研究院