現階段，中國養老地產發展處于四個階段的起步階段，隨著老齡化進程的快速推進，預計在2020年能夠進入成長期，實現“加速度”發展浪潮。
根據國外養老產業的發展情況并結合我國的國情來看，飆馬（中國）認為我國的養老產業發展會經歷以下四個階段：
一、起步階段：勞動密集型，低毛率、無序競爭、沒有固定商業模式。
人口開始老齡化，老年客戶細分市場開始出現，老年住宅處于初級階段，還不成熟。政府政策的扶持力度在這一階段起關鍵作用，養老產業的服務對象也以整個老齡人群體為主，專業化服務尚未形成。而養老產業概念的初步也決定了行業處于融合初期，許多的配套還沒有跟上，行業重心更偏重于如何應對當前逐步老年化情況，產業自身沒有達到品牌以及系統化的高度。此時行業并沒有統一的行業規范和固定的商業模式，尚處于摸索階段。產業整體盤踞于勞動密集型的服務性產業狀態，低毛利、無序競爭、沒有固定商業模式是這一階段最主要的特征。
二、成長階段：技術密集型，高速成長，商業模式逐漸清晰。
這一階段形成于老齡化社會逐步加劇的期間。老齡化成為社會的突出問題，政府各項政策積極推進，市場空間被逐步挖掘，形成專門針對老齡人群的服務產業，而巨大的市場空間也使得配套設施在這個階段會穩健跟進，行業重心偏重于規模擴張以應對日漸突出的老齡化問題。產業會逐漸出現品牌、技術和口碑俱佳的企業，這些企業會逐漸獲得競爭優勢，并制定行業的標準，商業模式也已經逐步形成。產業已經進入技術密集型服務性產業狀態，商業模式逐步清晰。
三、成熟階段：資本密集型，品牌、口碑地位突出，商業模式清晰。
這一階段形成與老齡化的進程逐步放緩的期間。老齡化問題依舊突出，但是老齡化產業已經形成，市場有足夠資源去應對出現的問題，政府政策基本已經落定，基本建立起較為完整的社保制度。市場空間充分挖掘，產業開發主體更加多元化，形成針對更加細化的老齡人群的專業服務，行業重心也偏重于拓展當前市場，加強自身品牌建設。而前期品牌、口碑的積累在這一階段會形成巨大的競爭優勢，行業規范已經建立，各企業也形成適合自己的商業模式。資本密集型平臺逐步邁入正軌。
四、分化階段：資本密集型為依托的專業化服務，個性化，高毛利。
這一階段形成與我國老齡化結構基本趨于平穩的期間。政府已經形成了完整的政策、法律、監管體系，社會養老制度也已經建立完善。不同老齡人群的不同需求都能得到滿足，形成針對細分市場的差異化服務，行業重心偏重于固有市場的精耕細作。長時期的專業化服務造就出的品牌、口碑使整個產業逐步形成了一種固有的商業模式——以依托資本密集型企業平臺為主的專業化服務方式，但區域與區域之間也會逐步出現分化，因為在滿足基本生活需求的情況下，個性化的精神糧食也需要補充，不具有普適性，但具有特殊性，此時的市場呈現為個性化、高毛利。
1、我國現在正處于起步階段，預計在2020年會進入成長期。
根據我國養老地產的發展情況來看，我國養老地產市場正處于起步階段，政策制度尚未完善，各開發商也沒有找到清晰的商業模式，尚處于摸索階段。我們預計在2020年，中國養老地產會進入成長期，出現明顯的成長期的特征，理由如下：
1）根據國際經驗，在65歲以上人口達到12%以上的水平時，正是養老地產高速發展的時期。我們預計，在2020年左右中國老齡化人口達到12%左右的水平，這一比例在未來仍將持續升高，足以支撐養老地產的高速發展。
2）到2020年足夠開發商探索出一條適合自身提點的養老地產商業模式，模式的復制使得養老地產可以大規模擴張。各個開發商正在積極試水養老地產領域，從社區養老到機構養老，養老地產的各個細分市場應該會出現較為優秀的商業模式。而這些商業模式的復制則構成了大規模發展的前提。
3）人口老齡化在2020年將會成為一個重要的議題，預計會有相應的政策和制度安排進一步吸引資金進入養老地產市場。
2、我國養老地產趨勢判斷。
隨著老齡化的到來，飆馬（中國）商業地產認為我國養老地產當前尚處于初級階段，開發商、保險等多方試點，但大規模成體系發展尚未成型。當前多種機構都在養老地產方面進行了探索，如萬科、保利、遠洋地產等開發商、以及泰康、合眾等保險公司。保利地產采取會員制的模式，收取押金，實現現金回流，但還沒有一種模式得以實現大規模復制。開發商的探索目前也處于初級階段，項目一般是在設計上考慮老年人的需求，模式上租售并舉，以回流部分資金。而保險憑借其天然的資金優勢和產業鏈聯動，在發展養老地產領域具有一定的優勢，也可以提供需要多種照顧和持續管理的養老地產。
3、對國內養老地產盈利模式方面建議：
轉眼看來，國內養老市場像一座“寶庫”等待開發，但開發所面臨的技術、管理、運營等一系列開發問題卻難以短時期得以解決。飆馬（中國）作為國內對商業地產具有資深操盤經驗的權威機構為國內養老地產盈利模式提出以下幾點建議：
收益模式：采用出售與出租相結合的經營模式，保證部分投資資金的迅速回收，有可取的長期穩定有效收益；
經營管理：應聘專業的老年公寓經營管理公司負責經營管理，或者跟專業的公司聯營，以實現長期的經營收益；
后期管理：由于老年產品使用周期相對較短，后期空置產品的處理也需要考慮，可以采用或使用權，在進行統一銷售或出租，使其良性發展。
配套設施：資源共享，整個社區的項目的住戶開放，獲取經營收益。在充分考慮向周邊樓盤或社會開放。
