一、小鎮簡介。
李亞鵬因涉足的生意圈較大，曾被王菲昵稱為 “八爪魚”。在李亞鵬的諸多生意中，投入最多資金的也許就是他在麗江的文化旅游地產了。名人加名城的雙重聯動效應帶來的結果如何呢？現狀似乎并不樂觀。
二、項目優勢。
項目地面朝玉龍雪山，具有非常優質的景觀視野：
規劃設計：請了世界重量級設計大師隈研吾（設計“中國10大新建筑奇跡”之一——“長城腳下的公社”的日本設計師）、殿堂級室內設計大師季裕堂、華人設計師領軍人陳幼堅等巨匠聯袂設計。景觀總體規劃為正對雪山的對景軸線，主建筑群為麗江納西風格，但同時具備國際先鋒設計理念，整體呈現了世界與麗江、傳統與現代的跨界融合。
三、小鎮現狀。
價格：商業院落均價2.1-2.4萬元/㎡，公寓均價1.6-1.8萬元/㎡。
銷售情況：項目一期共130多套別墅，只售出30%，商業院落售出十多套。
人氣嚴重不足，項目去化十分緩慢。項目余下部分未動工，陷入停滯階段，示范區內的好機友俱樂部、致青春客棧、圍爐會所、逸家餐廳、友鄰院旅馬酒吧等商業好多都大門緊閉，各種空蕩蕩各種蕭條!
四、主要問題剖析。
1、花重金造園林一廂情愿。
花重金造景觀，僅為個人導向，沒有從需求的角度出發考慮客戶的需要是什么。度假地產需求者多對項目地景觀資源敏感，對自家庭院景觀不甚敏感，起碼不需要幾十萬打造的園林景觀，另外，遠方運來的山茶花、海棠大家會感冒么？拜托，小鎮那么多別墅難道都不賣給別人都給自家人當玩具嗎……
2、運營理念并不科學。
項目簽約后李亞鵬即發起了COART藝術現場會，至2014年秋季已舉辦6次，雖在熱鬧的活動現場對小鎮進行了推售，但因小鎮核心吸引力不足，沒有給人留下來的理由，所來的眾人僅僅將其視為一場場名人匯聚的表演，觀看完即走人，如此熱鬧的、為期5天的500多場免費活動對銷售并沒有多大的帶動效應。因此，“以藝術活動帶動人流導入，以人流導入加速商業氛圍呈現，以商業氛圍升級藝術活動”這一理念乍看似乎無可非議，但實際上若不能提供讓人駐留下來的體驗，活動導入的人流并不能等于樓盤的熱銷。
最可笑的是，每屆COART藝術現場會吸引20余萬人到場，但建成的雪山藝術小鎮示范區僅有幾家商業，所來游客（包括李亞鵬自己）均跑去束河古鎮去消費了，確定這活動是為了雪山藝術小鎮辦的而不是為了束河古鎮辦的嗎？
3、營銷道具描摹的遠景越來越難博取信任。
房屋預售（即使在預售時配建了豪華漂亮的樣板間）在旅游度假地產上為什么不太有效力？因為近幾年的經驗告訴大家，旅游度假地產太容易“死”了！度假地產本身并非必需品，若開發商不兌現承諾，項目成為死盤，既無法租售，也很可能沒機會去住，因此并沒有用心運營的示范區、名人推介、藝術活動的舉辦以及北京三里屯的接待中心（地點在那英的夜店旁邊），這些看似通用的傳統道具手段所描摹的美好遠景，已經越來越難博取人們的信任。
4、明星具有的粉絲效應在房地產營銷中效力有限。
李亞鵬在圈內的調動能力還是很強的，一期開盤時就傳說已有楊坤、趙薇、大S、謝娜、那英、高圓圓等多位明星認購；樣板示范區內引入多家明星商業，如趙薇代言的致青春客棧、楊坤和李亞鵬創辦的好機友俱樂部等；2014年11月中旬，秋季COART藝術現場李亞鵬親自上陣推銷，售樓處循環播放王菲的MV吸引顧客……
但是現實情況卻是，粉絲在明星的影響下花費重金購置一處地產，這得是多么有錢多么任性的粉絲呀！所以粉絲經濟在地產行業的效應是非常有限的！
5、營銷對位客群沒有考慮清楚。
主要依靠藝術活動進行銷售是有問題的，購買者不等于經營者、使用者，通過藝術活動吸引來的多是對藝術感興趣的中青年，即使對商業和別墅感興趣，也會對幾百萬上千萬望而卻步。也就是說，沒有準確定位購買人群。比如有麗江開客棧的人提出在雪山藝術小鎮開客棧可以免去麗江高租金、房屋陳舊等困擾，但本項目沒有針對這些人群開展營銷活動。
