除地產(chǎn)開發(fā)之外，房企值得期待的四大業(yè)務方向

上半年市場銷售積極，但在十一期間全國多個城市推出樓市新政后，房地產(chǎn)市場進入新一輪的調(diào)控期。但是不管怎樣，除了地產(chǎn)銷售業(yè)務，今年房企仍然在多元化上進行著探索和布局，其主要集中在四大方向，一是社區(qū)物業(yè)，如萬科物業(yè)發(fā)布“睿服務3 .0”系統(tǒng)；二是文旅地產(chǎn)，如萬達繼續(xù)在濟南、南寧和烏魯木齊投資興建文旅綜合項目；三是PPP項目合作開發(fā)上，如華夏幸福積極與地方政府合作開發(fā)產(chǎn)業(yè)新城和特色小鎮(zhèn)；四是房地產(chǎn)金融業(yè)務擴展上，如綠地集團成立綠地（亞洲）證券。

 

【戰(zhàn)略一】社區(qū)物業(yè)

 

社區(qū)O2O規(guī)模擴張，社區(qū)金融提升物業(yè)增值服務

 

社區(qū)物業(yè)作為房企實現(xiàn)多元化、積極轉型的一個重要方向，正受到各大房企的重視。如何打通社區(qū)服務的“最后一公里”，以萬科、保利為代表的企業(yè)在規(guī)模擴張和服務提升等方面進行了探索，涉及到社區(qū)O2O、社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)金融等各個方面。

 

在已有的社區(qū)商業(yè)模式上進行規(guī)模擴張，是房企在社區(qū)物業(yè)上加強布局的方式之一。保利地產(chǎn)在去年4月5P戰(zhàn)略發(fā)布以來，將社區(qū)O2O作為企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的重點，通過打通線上線下的“若比鄰”，致力于成為“O2O資源整合營運商”、“社區(qū)生活服務商”，去年9月保利地產(chǎn)O2O社區(qū)商業(yè)“若比鄰”正式落成，首個體驗實體店“比鄰超市”進駐保利天悅，今年8月保利地產(chǎn)進行了社區(qū)配套戰(zhàn)略發(fā)布會，宣布若比鄰社區(qū)將入駐多個保利項目，標志著保利社區(qū)商業(yè)的進一步擴展。此外， 4月上海萬科聯(lián)手上海地產(chǎn)集團再推智匯坊，將社區(qū)型養(yǎng)老嵌入古美社區(qū)，這是萬科在上海開辦的第二家智匯坊，實現(xiàn)了“社區(qū)+養(yǎng)老”模式的推廣。

 

產(chǎn)品升級，提升物業(yè)服務質(zhì)量，從而增強物業(yè)服務的競爭力。萬科物業(yè)在9月發(fā)布 “睿服務3 .0”，作為對去年發(fā)布的“睿服務2 .0”升級版，實現(xiàn)了對人、財、物管理的全面“數(shù)據(jù)化”，并同時推出了社區(qū)O2O商業(yè)運營的“友鄰計劃”，為萬科物業(yè)睿服務注入新的內(nèi)容，有力增強了睿服務系統(tǒng)的市場競爭力。金科通過與微軟進行社區(qū)大數(shù)據(jù)系統(tǒng)開發(fā)合作，打造“金科服務天啟大數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)”，將為金科全國社區(qū)提供實時安全監(jiān)控，以及為業(yè)主提供量身訂制的生活服務體驗，更好地提升金科物業(yè)的服務質(zhì)量。

 

在社區(qū)物業(yè)增值服務上，主要集中在社區(qū)金融方面，充分挖掘社區(qū)物業(yè)中的金融服務價值，已有房企進行了嘗試。雅居樂在4月推出了針對社區(qū)、業(yè)主、客戶金融保險方向的理財類專家服務體系 ，“樂+”四大服務體系之“樂財”服務，為社區(qū)業(yè)主提供家庭保險、理財服務，進一步擴大社區(qū)物業(yè)版圖，提升物業(yè)增值服務價值。作為典型的社區(qū)物業(yè)公司彩生活，2月與民貸天下簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，宣布雙方通過聯(lián)合研發(fā)創(chuàng)新產(chǎn)品，以互聯(lián)網(wǎng)結合社區(qū)服務場景，將社區(qū)與金融緊密結合，搶占社區(qū)業(yè)主在互聯(lián)網(wǎng)金融領域的新入口。

 

 

【戰(zhàn)略二】文旅地產(chǎn)開發(fā)

 

進行商業(yè)運營模式變革，加大后期運營力度

 

隨著我國住宅市場進入天花板而旅游地產(chǎn)市場日趨成熟，以及在國家對關于文旅小鎮(zhèn)的政策扶植下，文旅地產(chǎn)正成為一些房企重點布局方向。不同于以往偏重銷售，以地域文化、旅游元素來提升產(chǎn)品的銷售，今年以來房企在文旅地產(chǎn)上的擴展更多的體現(xiàn)在商業(yè)運營模式的變革上，更加注重后期的運營。其中主要有文旅綜合體和文旅小鎮(zhèn)兩種類型。

 

在文旅綜合體上，主要以萬達、中天城投、碧桂園為代表。作為大型文旅綜合體開發(fā)先行者，萬達繼青浦萬達茂、南昌萬達城、合肥萬達文化旅游城之后，8月以來又宣布將在濟南、南寧和烏魯木齊建文化旅游項目，進一步加強文旅地產(chǎn)業(yè)務在全國的擴張。8月中天城投與江陽區(qū)簽署相關協(xié)議，將在江陽區(qū)國窖長江大橋至長江大橋江岸線建設沙灣古鎮(zhèn)文化旅游綜合體項目，建設內(nèi)容包括沙灣古鎮(zhèn)、酒店集群、國際會議中心以及其他公共服務設施和公用設施等。此外，在由中國平安、碧桂園、華誼兄弟等多家企業(yè)高層于北京啟動跨界資源整合平臺——“平安文旅薈”上，碧桂園宣布將聯(lián)合中國平安和華誼兄弟一起進軍文化旅游綜合體，重點開發(fā)“城市中心文旅綜合體”和“城市周邊文化旅游城”兩種業(yè)態(tài)，進軍文旅地產(chǎn)。

 

在文旅小鎮(zhèn)上，主要以華僑城和陽光100為代表。華僑城在“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”發(fā)展模式的探索下，5月份與龍崗區(qū)政府、深圳市甘坑生態(tài)文化發(fā)展有限公司合作共建文旅小鎮(zhèn)“華僑城甘坑新鎮(zhèn)”，加強了在高端文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設上的布局。10月陽光100與特斯聯(lián)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，未來將“陽光100雪山藝術小鎮(zhèn)”打造成中國首個智慧小鎮(zhèn)。

 

 

【戰(zhàn)略三】PPP項目開發(fā)

 

緊跟政策導向，積極參與大基建、產(chǎn)業(yè)新城和特色小鎮(zhèn)的PPP項目建設

 

政企合作的PPP模式正受到國家的大力扶持，特別是關于建設特色小鎮(zhèn)的PPP模式，今年以來，各大房企也在積極參與，相對于中小房企，具有央企背景和較強的綜合工程承包能力的大型房企更具有優(yōu)勢。在地產(chǎn)調(diào)控下，地產(chǎn)投資熱逐漸降溫，未來將會有更多資金流向基建領域，隨著政府加大力度、加快落實PPP項目的開發(fā)，這也給房企進行多元化布局帶來了機遇。

 

在PPP基建項目合作上，中國中鐵、中國鐵建和綠地已開展相關的布局。2月中國中鐵隧道集團與蘇埃通道建設投資發(fā)展有限公司、中信集團就蘇埃通道建設事宜達成共識，共同合作開發(fā)蘇埃通道PPP項目。7月中國鐵建中標太原市晉源東區(qū)綜合管廊工程PPP項目，在基建上收獲新的項目。綠地在ppp項目合作上，既有傳統(tǒng)的基礎設施建設，也有“軌交+物業(yè)”模式的大基建合作開發(fā)。1月綠地控股集團與鄭州市政府簽訂了《全面戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，加強在軌道交通項目建設、城市基礎設施建設、新區(qū)建設及大棚戶區(qū)改造上的合作；9月由綠地控股集團有限公司與上海隧道工程有限公司組成的聯(lián)合體，成功中標南京地鐵5號線工程PPP項目，該項目標志著綠地在地鐵基建業(yè)務上實現(xiàn)突破。

 

在產(chǎn)業(yè)新城和特色小鎮(zhèn)相關的PPP合作項目上，華夏幸福便是代表。華夏幸福作為傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，具有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營上的豐富經(jīng)驗，在PPP項目合作上具有天然的優(yōu)勢。其主要集中于與地方政府進行產(chǎn)業(yè)新城和特色小鎮(zhèn)PPP項目的合作開發(fā)，9月華夏幸福成功中標邯鄲叢臺產(chǎn)業(yè)新城PPP項目，該項目投資金額高達478億元，由華夏幸福進行開發(fā)建設運營工作，隨后又宣布與南京市溧水區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管理委員會簽署《合作備忘錄》，共同打造會展特色小鎮(zhèn)。在這一輪PPP開發(fā)熱潮中，華夏幸福將是一支重要的力量。

 

 

【戰(zhàn)略四】房地產(chǎn)金融

 

房企積極擁抱金融，并向金融多個領域擴展

 

房地產(chǎn)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，與金融具有天然的聯(lián)系，地產(chǎn)和金融聯(lián)系進一步加強，房企也開始參與到金融的各個領域。除了此前萬達和恒大為集齊金融牌照，加強金融業(yè)務的全產(chǎn)業(yè)鏈布局外，今年1月到10月則有更多的房企進行基金、保險、證券和互聯(lián)網(wǎng)金融上的布局。

 

在基金方面，陽光城、藍光發(fā)展和佳兆業(yè)分別出資參與基金業(yè)務。陽光城擬作為有限合伙人參與投資 “三峽金石（深圳）股權投資基金合伙企業(yè)“的建設；藍光發(fā)展設立地產(chǎn)投資基金，擬組建嘉興安藍一號投資合伙企業(yè)；佳兆業(yè)和凱興資本宣布成立了佳兆業(yè)凱興體育基金；濱江集團參與出資2300萬，發(fā)起設立證源基金管理有限公司。

 

在保險方面，融信中國、大名城、新城控股、中天城投或出資組建或入股保險公司。融信中國旗下融信投資出資４億元人民幣，與京東方科技、平潭國有資產(chǎn)、平潭投資及北京旋極成立合營公司，進軍保險業(yè)務；大名城斥資3.5億參與籌建黃河財產(chǎn)保險股份有限公司；新城控股與紅星美凱龍、紅豆集團等7家公司共同聯(lián)合發(fā)起設立國峰人壽保險股份有限公司；中天城投通過旗下子公司貴陽金控競拍中融人壽20%的股權，成中融人壽第一大股東。

 

在證券方面，綠地控股和保利地產(chǎn)分別成立或擬成立證券公司。綠地控股旗下綠地(亞洲)證券公司9月份正式在香港成立，主要展開境外房地產(chǎn)基金和全球股權投資基金的投資及管理業(yè)務，進一步開擴了綠地金融版圖；保利地產(chǎn)通過全資子公司保利物業(yè)管理有限公司與廣東粵財投資控股有限公司、深圳市泓景投資有限公司、高信證券有限公司、恒明珠證券有限公司、偉祿美林證券有限公司共計6家發(fā)起人共同簽署協(xié)議，擬以現(xiàn)金認購股份方式共同發(fā)起設立粵港證券。

 

在互聯(lián)網(wǎng)金融方面，綠地控股、萬達和佳兆業(yè)均進行相關布局。綠地金服繼續(xù)加強房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融領域的布局，與廣金所在滬簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，推進雙方在資產(chǎn)/資金、投資管理模式等方面的合作；萬達金融加入Linux區(qū)塊鏈項目，加快互聯(lián)網(wǎng)金融布局；7月佳兆業(yè)旗下互聯(lián)網(wǎng)金融平臺佳兆業(yè)金服正式上線，目標將在一年內(nèi)打造資金規(guī)模達百億投融資服務平臺。

 

隨著地產(chǎn)行業(yè)利潤瓶頸的到來，房企紛紛進行多元化布局，而向金融領域擴展往往成為多數(shù)房企的首選，這一趨勢未來還將會加強。房企進軍金融業(yè)，有不同的戰(zhàn)略定位和市場需求，有的主要是為了給房地產(chǎn)主業(yè)提供融資便利；有的則是作為集團的多元化布局的一個方向，直接設立金融子公司，看中的是金融行業(yè)的高利潤，以尋求地產(chǎn)外的利潤增長點。

 

 

文章來源：克而瑞地產(chǎn)研究