從產業園模式確立、推廣，到現在的走向海外，最近一段時間，華夏幸福基業在產業園推廣方面動作頻頻。自去年首站落地印尼后，今年華夏幸福產業新城先后進軍越南、印度等國家。
借助中央推廣PPP產業園的利好，最近幾年華夏幸福的產業園復制提速。不過，面對地方PPP模式的泛濫，華夏幸福產業園又將如何才能別出心裁？
產業新城模式頻出海
從固安起家，到布局環北京，再到長三角，最近又隨著“一帶一路”“長江經濟帶”等國家戰略的持續推進，華夏幸福基業的產業新城業務開啟出海模式。
9月19日，華夏幸福下屬子公司與越南同奈省國有控股企業信義集團在越南簽署《諒解備忘錄》，宣布在越南胡志明市東側同奈省的東西貢新城和安科工業區共同打造產業新城。
而在此前的9月14日，華夏幸福宣布，下屬子公司與印度馬哈拉施特拉邦政府及下屬國有企業馬哈拉施特拉邦城市與產業發展有限公司(CIDCO)正式簽署《諒解備忘錄》，在馬哈拉施特拉邦新孟買國際機場輻射區域共同打造產業新城。
隨著越南、印度產業新城的簽約，華夏幸福在亞洲的戰略布局已初見端倪。在不到一年的時間里，其產業新城已完成在印尼、印度、越南等國家的布局。
進入10月，華夏幸福又拋出大手筆投資。10月9日，華夏幸福發布公告稱，其全資子公司與埃及住房部、投資部于10月3日簽署框架協議，約定雙方共同合作探索開發埃及新行政首都第二期工程，起始階段涉及面積約為60平方公里。
在國際產業新城的拓展之外，華夏幸福更是積極打造產能合作平臺，與中鋼冶金、浪潮集團等大型中資公司達成合作。
最近，華夏幸福與康威國際簽訂了備忘錄，雙方將利用各自優勢在華夏幸福產業園及產業新城開發、國際招商引資及國際業務方面開展戰略合作。根據協議，康威國際將幫助華夏幸福引入國際企業投資落地，利用其廣泛的國際關系網絡和客戶信息，推薦、引導國際企業認知華夏幸福的品牌、優勢及在華夏幸福產業新城投資的益處，為產業新城引入國際投資項目提供支持，促進產業園入園企業升級。
海通證券分析師涂力磊表示，這是華夏幸福嫁接全球頂尖資源，導入國際產業要素，實現全球視野產業招商與發展服務的實踐，是實施國際化戰略的重要舉措。
PPP模式支撐快速擴張
華夏幸福的出海背后，是其產業園PPP模式的支撐。
公開資料顯示，曾經的固安縣在華夏幸福產業新城模式的助推下，在14年里財政收入增長50倍，成為目前國內PPP模式的典型。憑借旗下產業新城，華夏幸福也獲得了快速發展，資產規模也增加了10多倍。
在產城一體化建設過程中，產業地產由于開發周期長、現金回流慢、招商不易等因素成為大多數企業不敢輕易嘗試的業務。而通過PPP模式這一政府和企業力量合作的模式，則能夠更為順利地完成預期的建設目標。
正是得益于這一模式帶來的持續投資和產業導入，截至2016年6月底，華夏幸福已為固安產業新城累計引入企業約537家，實現項目簽約投資額1214億元。
據媒體報道，按PPP合約，華夏幸福的利潤回報以固安工業園區增量財政收入為基礎，若財政收入不增加，則企業無利潤回報，縣政府不承擔債務和經營風險。華夏幸福通過市場化融資，以固安工業園區整體經營效果回收成本，獲取企業盈利，同時承擔政策、經營和債務等風險。
與此同時，華夏幸福搭建的孵化器、產業鏈資源等平臺，借助太庫、火炬孵化等旗下子公司，提升了產業園管理和招商能力。
另一方面，中央對于PPP模式的認可，更為華夏幸福提供了政策層面的利好。就在10月18日，國家發改委發布第三批PPP項目，涉及資金總額約為1.14萬億元，這是繼2015年5月份以來發布的第三批PPP項目，三批項目共涉及投資總額近2萬億元。
不難想象，PPP項目的推廣和新型城鎮化的發展給華夏幸福帶來了快速擴張的契機。近些年，華夏幸福產業新城在異地復制初見成效并快速擴張。在京津冀、長三角、遼沈、成渝、華南地區的36個縣（市）域，建設42座產業新城、122個產業園區，累計招商引資突破2000億元。
克爾瑞研究中心分析師朱一鳴表示，華夏幸福資管平臺上串聯起“土地價值+企業+資本+服務+互聯網+技術”要素，產城運營的生態圈初步顯現。
創新能否驅動持續成長
實際上，作為已經登陸資本市場的華夏幸福，規模化和盈利能力的提升成為其必須面對的功課。但由于產業新城復雜的生態體系，業內對于華夏幸福模式的可復制性一直持質疑和擔憂態度。
信達證券在最近的研報中就指出，行業政策變動和政府支付對華夏幸福經營影響較大。與此同時，公司海外業務存在一定的不確定性。
在最近舉行的2016中國新型城鎮化論壇上，華夏幸福基業執行總裁葉珺表示：“十幾年前華夏幸福開始運營固安園區時，當時的說法叫招商引資，說白了就是搬家模式。現在我們發現這種模式基本走到盡頭了。于是華夏幸福從5年前開始走自己摸索的兩個創新。首先是創新驅動，從4年前開始，迄今已在全球范圍內建立了50個孵化器和加速器。我們從一開始捕獲這種創新的源頭和企業發展模式，從小企業和創業者開始做起。今年，公司在環北京周邊的園區就有差不多60-80家初創的企業落戶。第二個驅動是金融驅動。公司每年投入在產業項目上的自有資金就超過50個億，這不包含通過基金和基金管理人的身份進入的產業投資領域。”
據悉，華夏幸福也在嘗試進行輕資產運營。據克爾瑞研究介紹，對比傳統產城開發，華夏幸福大資管平臺將投資方與運營方分離，實現輕資產或“半”輕資產化運營。從目前中國城鎮化進程、投資回報率等角度來看，資管平臺做產業地產仍蘊含巨大生長空間；盈利模式上，“資產管理”包括代建、代運營、資本管理等多項內容，可單獨操作，也可融合實施；以華夏幸福為例作為資管方，園區運營開發后，獲得代建費收入、運營管理收入、資本管理費收入以及退出收益等多項收益。
對此，朱一鳴表示，回顧華夏幸福一系列的動作，多是在“投融管退”四大環節的“管”上下工夫，增添企業孵化要素、打造產業生態圈，本質就是為園區建設后的產業招商、運營做準備。而資管平臺上的“投融”環節，從目前的模式看，靠與政府PPP合作開發，僅能實現“半”輕資產化運營；未來伴隨清晰的盈利模型和估值方法，聯系“退”這一環節，平臺上可引入更多的資管方作為戰略投資者，全面實現輕資產化運營。
文章來源：V房產
