華僑城甘坑新鎮，位于深圳布吉清平高速與機荷高速交會處，北起甘坑村、涼帽村，南至三聯村，擬規劃面積約12平方公里。
這是華僑城擬投資500億元打造的首個“文化+旅游+城鎮化”小鎮，這也是深圳的首單特色城鎮，被稱為中國文創第一鎮。
“華僑城走在了(開發特色小鎮)最前沿，一切都是在摸索中前行。政府也在探索怎么做。困難很多，但特色小鎮的未來前景是巨大的。即便是深圳、北京這樣的一線城市，周邊也有很多區域是落后的，需要有城鎮化的過程，可以開發的小鎮非常多。”深圳華僑城文化控股有限公司總經理胡梅林表示，接下來華僑城還將在全國打造100個這樣的特色小鎮，“重點布局在深圳、云南、廈門、福州、北京周邊、西安周邊、成都周邊，已經在談一些項目。”
胡梅林表示，做特色小鎮與做單純的房地產開發不同，“房地產開發是建好賣房，以出售為主，租賃很少。用短期思維做城鎮化則行不通。因為房子是村民的，不可售，所以要考慮怎么做支柱產業。做城鎮化最核心的問題是要找到一種長期經營的模式，可以形成長期穩定的收入，否則難以為繼。”
華僑城特色小鎮在融資模式上主要是通過導入證券化，吸納其他社會資金進入。
特色最關鍵，還要看周邊交通，看政府態度
胡梅林表示，做城鎮化有很多種模式，如產業園區、醫療、資源再開發等。而華僑城采用的城鎮化模式主要是以旅游和文化為主導，所以華僑城會選擇能往這兩個方向發展的城鎮來改造升級。“把一些特殊小鎮做成旅游景區;靠近城市的地方做成文創產業園區，這是我們思考的方向。”
華僑城將首單城鎮化對象放在了深圳的甘坑客家文化小鎮上。
據胡梅林介紹，這個小鎮處于深圳特區外、大深圳區內，周邊已經發展得不錯，但是這個小鎮過去處在低洼狀態，每逢暴雨必遭水浸，同時周邊污水也往里面排，環境很差，沒人愿意開發，導致產業落后，大都是被淘汰的低端產業，廠房租金僅每月每平方米15～20元。
而之所以選擇這個項目，胡梅林表示，是看中這個小鎮有非常好的客家文化的傳承，深圳過去原著民主要是客家人;同時這里有比較好的自然山水，雖然被破壞，但是山水還在，可以讓山水重新恢復;在深圳這個大區域里，這個小鎮還留有部分農地，可以做出田園的感覺來;此外，這個小鎮處在在深圳大的市場里，環境也非常好。
華僑城在今年5月份簽下這個項目后，對這個小鎮進行了旅游方面的開發，針對古鎮歷史導入文創產業，通過農耕導入農業文創，以及科技文創，希望通過5~8年將這個小鎮打造成年接待500萬游客，年GDP千億元，并與周邊產業形成互動的特色小鎮。
“做城鎮化和做房地產開發不一樣。”這是胡梅林多次提到的問題，房地產開發幾期就可以了，城鎮化則沒有時間表。這個過程中，企業還要考慮投資和收益匹配。“我們在甘坑小鎮整體要投資500億元，這其中要考慮投資和收益。城鎮化需要采用PPP模式，即企業要和政府、村民及村股份公司合作，以創意、管理和資本介入，一起進行改造開發。這其中還涉及基礎設施建設，包括農村宅基地、民宅等怎么轉化為新的形態，涉及村民教育談判的問題。”
“華僑城在去年提出文化+旅游+城鎮化的特色小鎮發展戰略，今年開始實施。在這個大戰略下，選擇城鎮目標是：特色最關鍵，要有一定旅游基礎，能夠從文化和旅游兩個點切入，同時還要看周邊交通，且城鎮要與城市關系也要不錯，才有利于做大這個項目。”胡梅林表示。
由于做城鎮涉及多方面利益的博弈，胡梅林認為，還要看政府的態度。做城鎮需要大的改造和配套，需要和村民談判，如果政府不配合，發展起來很難。
資金怎么解決?
導入證券化
做城鎮化要考慮投資和收益的匹配，那么收益來自哪里?
胡梅林表示，收入來源是門票收入+地租+銷售分成。地租指的是租金，以前舊的廠房每月每平方米租金是15～20元，華僑城將之改造后租金能提高到50～60元，這部分收入是穩定的。而銷售分成，包括在城鎮中開發的農產品、餐飲服務、培育的一些產品的銷售等，這部分收入不好把控，風險也會比較大。能夠確定的可以測算的收入來自于前兩塊。
胡梅林透露，融資模式上主要是通過導入證券化，吸納其他社會資金進入。舉例來說，廠房每平方米25元租金租進來，往外出租價是50元，這其中有50%的差距，加上為改造廠房投資折算掉30%～40%，收益率能做到8%～10%，就可以發證券化去融資。華僑城可以賺到的僅3%，但這個是穩定的收入。
做城鎮化要有一種長期經營的模式
按照住建部等三部委規劃，計劃到2020年，培育1000個左右各具特色、富有活力的特色小鎮。這意味著，在大城市寸土難拿的情況下，特色小鎮有望成為房企新的競爭點。
對此，胡梅林表示，是一個競爭點，但是看似做城鎮門檻很低，但實際很高，可以說進入容易，經營起來很難。
“房地產開發主要是建好房子出售，租賃很少，但是用這種短期思維做城鎮化則基本不可能。因為城鎮的房子是村民的，不可售，所以要考慮怎么做支柱產業。做城鎮最核心的問題是要找到一種能夠長期經營的模式，獲得長期穩定的收入，否則難以為繼。”胡梅林分析道。
胡梅林表示，過去城鎮化是把村民趕走，讓村民上樓，現在做城鎮是村民仍在原地居住，保留其原有土地，在土地仍保留在村民村集體名下的同時做房地產開發，一部分利潤分給村民。如何與村民建立長期合作協議，同時又可以開發，這是個難題。
“做特色小鎮是多方面博弈的過程，這也導致了相對于房地產開發，城鎮化所需要投入的工作量要在10倍以上，尤其是對于小鎮的后續管理，是更大的難題。”胡梅林進一步表示。
政策上，最希望解決的是農村土地流轉問題
胡梅林覺得，在政策紅利上，最需要解決的還是村民土地流轉問題，包括集體林權、農民宅基地等如何轉為旅游產業、文化產業。如果這些土地不流轉，合作起來就非常困難。“因為權屬在私人，與私人的契約不一定能持續，這是困境。當然國家也在改進，也在探索林權流轉，這將能打開一個很大的政策紅利。”
胡梅林認為，雖然中國城鎮建設剛剛起步，困難很多，但是發展空間巨大。“即便是深圳、北京這樣的一線城市，周邊也有很多區域是落后的，可以開發的小鎮非常多。城市更新是一個長期的過程。企業投資建設特色小鎮雖然微利，但是收益穩定且持續。”
文章來源：中國房地產報
