樓市又出重磅消息！開發(fā)商還能扛住嗎？

“十一”樓市新政滿月已經(jīng)滿月了，曾一度火爆的房地產(chǎn)市場在10月降溫顯著，“樓市四小龍”的住宅銷售量也逐漸下滑。但調(diào)控的步伐從未停止，這次，連中央也發(fā)聲了！

 

中央放出一個重大信號！

 

中共中央政治局10月28日召開會議，分析研究當前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作。會議指出，前三季度經(jīng)濟運行總體平穩(wěn)，繼續(xù)堅持適度擴大總需求，確保實現(xiàn)今年經(jīng)濟社會發(fā)展目標。要求堅持穩(wěn)健的貨幣政策，有效實施積極的財政政策，注重抑制資產(chǎn)泡沫，防范經(jīng)濟金融風險。

 

 

這是政治局7月26日議后，再一次提出來抑制資產(chǎn)泡沫。

 

興業(yè)銀行首席經(jīng)濟學家魯政委分析稱，9月一、二、三線城市新建住宅價格指數(shù)增速相比6月更高。為了達到抑制資產(chǎn)泡沫的目的，政策當局有可能在總量繼續(xù)“堅持穩(wěn)健”的情況下，在結(jié)構(gòu)上對政策進行調(diào)整。

 

在經(jīng)濟學家李稻葵看來，目前中國經(jīng)濟最大的資產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)，不過，這并不代表貨幣政策轉(zhuǎn)向。他認為，未來，如果房地產(chǎn)的價格繼續(xù)像過去一樣呈兩位數(shù)的速度上漲，那么房地產(chǎn)泡沫將成為中國經(jīng)濟最大的一個威脅。

 

新一輪樓市調(diào)控正在全面上演！

 

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月份，北京市商品住宅（不含保障房和自住房）實現(xiàn)成交8508套，環(huán)比上月減少41%，創(chuàng)造了近5個月新低。與此同時，商品住宅成交均價為每平方米35449元，環(huán)比下滑3%。

 

 

“國慶新政”之后，樓市降溫顯著，但調(diào)控的步伐從未停止。

 

28日，上交所發(fā)布《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》，要求對房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券發(fā)行審核試行分類監(jiān)管。房地產(chǎn)企業(yè)的公司債券募集資金不得用于購置土地，發(fā)行人應(yīng)就此出具書面承諾，監(jiān)管機構(gòu)將持續(xù)監(jiān)管發(fā)行人履行承諾的情況。

 

就在31日下午，樓市再傳大消息！

 

深交所日前發(fā)布了“監(jiān)管函”。規(guī)定了房地產(chǎn)、煤炭和鋼鐵企業(yè)應(yīng)合理審慎確定募集資金規(guī)模、明確募集資金用途及存續(xù)期披露安排。同時，監(jiān)管函同樣明確房地產(chǎn)企業(yè)的公司債券募集資金不得用于購置土地。業(yè)內(nèi)人士表示，這對抑制土地資產(chǎn)泡沫產(chǎn)生積極作用。 

 

 

如果不是以下四類企業(yè)，房企將失去發(fā)債資格：

 

1、境內(nèi)外上市的房地產(chǎn)企業(yè)；

 

2、以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)；

 

3、省級政府（含直轄市）、省會城市、副省級城市及計劃單列市的地方政府所屬的房地產(chǎn)企業(yè)；

 

4、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會排名前100名的其他民營非上市房地產(chǎn)企業(yè)。

 

即便是上述四類企業(yè)之一，如果財務(wù)指標（5項）不達標，也未必能獲得發(fā)債機會。

 

對于符合基礎(chǔ)范圍要求的房地產(chǎn)企業(yè)，監(jiān)管函還通過五項綜合指標評價做進一步遴選，將房企劃分為正常類、關(guān)注類和風險類。這五項指標為：最近一年末總資產(chǎn)小于200億、最近一年度營業(yè)收入小于30億、最近一年度扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤為負、最近一年末扣除預(yù)收款后資產(chǎn)負債率超過65%以及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)非一二線城市占比超過50%。 

 

如果說上一輪調(diào)控的重點，是20多個城市的政府跟央行分支機構(gòu)聯(lián)手，宣布了限購、限貸，那么正在上演的調(diào)控是：在央行、銀監(jiān)會的督促下，各銀行開始收緊熱點城市的房地產(chǎn)貸款，房企發(fā)債融資、境外上市也受到限制。

 

梳理：中國樓市歷史上三大低谷

 

在許多人看來，中國的房地產(chǎn)市場似乎一直都如此火爆，但其實不然，在過去十年中國樓市與重點城市樓市的演變中，曾經(jīng)歷過三輪房地產(chǎn)短周期的低谷。

 

 

第一輪低谷，2006年7月，上海領(lǐng)跌全國，當時，上海新建商品住房銷售價格與上一年同期相比，幾乎一直處于下跌態(tài)勢，其中5次全國領(lǐng)跌，成為全國房價下降最為明顯的城市。

 

第二輪低谷，2009年3月，深圳跌幅最大，房價跌至接近10000元/平方米。深圳金地梅隴鎮(zhèn)初期每平方米叫價1.8萬元，到了四期，他們打出“6670元/平方米起放肆觸底”的口號。跳樓價、吐血價、白菜價...原來，開發(fā)商也可以這么降價。

 

第三輪低谷，2012年6月，溫州領(lǐng)跌全國，且此次的下跌持續(xù)了26個月，這一輪溫州樓市的“跌跌不休”引發(fā)了高價樓盤滯銷、普通樓盤降價，樓市陷入價格戰(zhàn)，面臨巨大的去庫存壓力。

 

回看歷史，再著眼于當下，中國樓市將走向何方？

 

文章來源：中國經(jīng)濟網(wǎng)