11月4日，中國特色小鎮發展研討會暨華夏幸福特色小鎮戰略發布在南京舉行，南京空港會展小鎮簽約儀式亦同步舉行。據從簽約現場上獲悉，南京空港會展小鎮總投資金額將達到80億元。作為產業地產代表企業的華夏幸福，正式踏上了其布局特色小鎮戰略之路。
同一天下午，新華聯文旅發展在北京宣布，公司將加速轉型，著力深耕文旅產業，并通過發展這一產業，構建新的盈利平臺。同時表示，新華聯的文旅項目開發主要圍繞古鎮展開，即以古鎮為平臺，提供文化景點、演藝、親子、餐飲等業態。
就在前一天的11月3日，華僑城也與深圳光明新區簽署戰略合作框架協議，開發范圍涉及11平方公里的小鎮項目。
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戰火即燃，一個個產業龍頭企業躍躍欲試，加入了特色小鎮市場爭奪中。
特色小鎮的發展中，政府重在搭建平臺、提供服務，市場主體發揮主要作用。截至目前，眾多知名企業都參與到了特色小鎮的建設中，從類別看，房地產開發商、產業龍頭企業，是兩股主要的力量。
今天飆馬商業地產就來給大家分享下加入特色小鎮的產業地產“玩家”們。
華夏幸福——首個80億會展小鎮
11月4日，中國特色小鎮發展研討會暨華夏幸福特色小鎮戰略發布在南京舉行，南京空港會展小鎮簽約儀式亦同步舉行。從簽約現場上獲悉，南京空港會展小鎮總投資金額將達到80億元。
對此，華夏幸福執行總裁葉珺表示，南京空港會展小鎮的發展目標是：1年成為江浙會展的聚集地;3年之內成為一個全國會展特色標桿;5年之內成為亞洲空港的專業會展中心，“圍繞空港做會展是一個正確的選擇，我們預計未來每年能夠形成15億元的會展年收入”。
南京空港特色小鎮占地面積為2平方公里，50萬平方米建筑面積，是華夏幸福在全國第一個以PPP模式來開發建設和運營的特色小鎮項目。
事實上，在南京空港小鎮之前，華夏幸福已經陸續布局了一系列的小鎮。據了解，目前華夏幸福在大廠、嘉善和香河等地打造的影視小鎮、人才創業小鎮和機器人小鎮等已初具規模。
其中，定位于“中國專業化影視第一鎮”的大廠影視小鎮，通過建立影視產業生態圈，吸引了相對論、base FX、金海岸影視等龍頭企業在內的40余家企業簽約入駐，覆蓋項目孵化、前期拍攝、后期制作、宣發交易全產業鏈;位于嘉善的上海人才創業小鎮，一期已建成6.4萬平方米，已有超過30家企業入駐，小鎮格局已初步完善。
此外，包括足球小鎮、健康小鎮、葡萄小鎮等在內的一系列特色主題小鎮，也正在華夏幸福的積極謀劃、有序推進中。
華僑城——100個文創小鎮
華僑城曾經表示，將與政府、城鎮和社會資本合作，結合當地農業觀光產業，導入文化旅游和公共事業、優化產業結構和形態，構建100座具有中國傳統民俗文化特色的小鎮，重點布局在深圳、云南、廈門、福州、北京周邊、西安周邊、成都周邊。已對四川天回鎮、安仁鎮以及黃龍溪鎮、深圳甘坑等進行投資。
做城鎮化有很多種模式，如產業園區、醫療、資源再開發等。而華僑城采用的城鎮化模式主要是以旅游和文化為主導，深圳華僑城文化控股有限公司總經理胡梅林曾表示：“華僑城會選擇能往這兩個方向發展的城鎮來改造升級。把一些特殊小鎮做成旅游景區;靠近城市的地方做成文創產業園區。”
今年5月，華僑城牽手龍崗文化產業基地甘坑客家小鎮，“聘禮”500億元。未來的甘坑新鎮將擴容到4萬多平方米，打造《鐵道飛鷹》等大型VR游戲，建造一個“文化+科技”的VR產業園區等。這是華僑城打造的首個“文化+旅游+城鎮化”小鎮，這也是深圳的首單特色城鎮，被稱為中國文創第一鎮。
11月3日，華僑城集團與深圳光明新區開發一個范圍涉及11平方公里的文化旅游特色小鎮。據了解，光明小鎮項目依托新區豐富的山水田林生態景觀，以及以古村落、碉樓、宗祠、古井為代表的人文景觀，深度挖掘華僑文化、農耕文化、嶺南文化、美食文化等特色資源。有觀點認為，這標志著華僑城光明小鎮項目進入實質性階段。
華僑城特色小鎮在融資模式上主要是通過導入證券化，吸納其他社會資金進入。舉例來說，廠房每平方米25元租金租進來，往外出租價是50元，這其中有50%的差距，加上為改造廠房投資折算掉30%～40%，收益率能做到8%～10%，就可以發證券化去融資。華僑城可以賺到3%的穩定收入。
收入來源是門票收入+地租+銷售分成。地租指的是租金，以前舊的廠房每月每平方米租金是15～20元，華僑城將之改造后租金能提高到50～60元。而銷售分成，包括在城鎮中開發的農產品、餐飲服務、培育的一些產品的銷售等，這部分收入不好把控，風險也會比較大。能夠確定的可以測算的收入來自于前兩塊。
新華聯——打響古鎮市場第一炮
11月4日下午，新華聯文旅發展在北京宣布，該公司將加速轉型，著力深耕文旅產業，并通過發展這一產業，構建新的盈利平臺。
新華聯文旅發展董事總經理蘇波現場對媒體表示，新華聯的文旅項目開發主要圍繞古鎮展開，即以古鎮為平臺，提供文化景點、演藝、親子、餐飲等業態。此外他還介紹，為了增加旗下文化旅游項目人流量和盈利能力，未來新華聯將加強與旅游機構、演藝機構等合作伙伴的聯動。
事實上，上市之初，新華聯不動產提出轉型，從專注住宅領域轉變為“文旅+金融+地產”三大業務共同發展格局。隨后，該公司開發了包括蕪湖鸕鶿古鎮、長沙銅官古鎮、韓國的錦繡山莊等在內的文旅項目。
新華聯文旅發展是新華聯集團旗下的上市公司。今年7月26日，新華聯不動產董事會審議通過了變更公司名稱、變更經營范圍等有關議案。隨后，“新華聯不動產股份有限公司”正式更名為“新華聯文化旅游發展股份有限公司”，該公司原經營范圍也變更為如下業務：文化旅游項目、運營、管理；景區開發建設與運營；演藝、演出、文化娛樂活動組織與運營；酒店經營管理等。
針對新華聯的戰略變化，方正證券在近期的研報中指出，新華聯文旅發展與地方政府合作,以文旅綜合體為突破口,可降低拿地成本，帶動旅游地產、養老地產的發展。在方正證券看來，依靠地產銷售的現金流，繼續加強在文旅方向的投入，有利于新華聯各個板塊業務間的良性循環與可持續發展。
然而，成功運營文化旅游項目并非易事。此類項目投入周期長、資金成本高等特點，對企業的運營能力存在較高要求，且易造成上市企業短期收益下滑。對此，新華聯也表示，為平衡長短期收益，新華聯采用部分銷售、部分自持運營的模式來開發文化旅游項目，并在開發進度上采用梯度開發戰略。
碧桂園——用科技小鎮進軍產業地產
2016年8月，碧桂園宣布啟動“科技小鎮”計劃，目前已開動3個科技小鎮項目，分別是惠東稔山科技生態城項目、惠州潼湖創新小鎮項目、惠州潼湖科學城項目。
隨后在10月24日，碧桂園及其合作單位百富東方與東莞市黃江鎮政府，進行了“科技小鎮”框架合作簽約儀式，這也是碧桂園簽下的第四個“科技小鎮”框架協議。對于碧桂園的這第四個科技小鎮，微信君不久前就也扒過，該科技小鎮的開發主體是深圳碧桂園百富產城發展有限公司。工商資料顯示，公司于今年6月22日成立，法人是莫斌，注冊資本1億元，其中碧桂園出資60%，深圳市百富東方財富管理有限公司出資40%。
而百富東方于2008年在深圳前海成立，法人兼總裁戴宏亮曾任天安數碼城集團總裁，有媒體報道稱他去年已離職。天安數碼城集團有20多年產業地產經驗，而且跟碧桂園一樣擅長開發郊區項目。
碧桂園副總裁莫斌曾表示，“科技小鎮”的打造標準將不亞于新加坡旁的森林城市。
作為碧桂園產城融合戰略的具體落地，碧桂園“科技小鎮”一般選址一線城市周邊和強二線城市的30-80公里重要區域，占地2-5平方公里，這里最大的特色是生態、智慧、創新，地面都是公園，車輛在底下穿行，建筑外墻長滿垂直分布的植物。碧桂園也表示，未來將在全國因地制宜打造科技小鎮，實現小鎮開發和運維成功經驗與模式的輸出。
綠城集團——農業小鎮與宋衛平的情懷
在今年5月份為靜安公館站臺之時，宋衛平就首次公開披露了他的小鎮理想：“我在去養老院以前大概還能工作5-10年時間，用于探索城鎮化……最后做成一些唯美、功能齊全、現實悠揚且具有夢幻色彩的天堂小鎮……不可能有第二個選擇。”
按照他的設想，未來五至十年內做出5-10個小鎮樣板，主要位于上海、杭州和北京周邊約三五十公里包圍圈內。這些農業小鎮需要三平方公里土地，其中兩平方公里是農業，一平方公里開發建設，其中農業及相關產業占2平方公里，建筑規劃占1平方公里。
在建筑規劃中，90%的是住宅，預計售價1萬元/平方米，10%的是配套設施，包括醫療、教育、餐飲、娛樂和文化等。宋衛平曾經談論，農業小鎮的實質就是一個微縮型的城市，在3萬人的居住人口中，城市與農村各占一半比例。
雖然宋衛平的“小鎮”理想是通過綠城這個平臺得以廣而告之，但在此之前，小鎮計劃已在藍城醞釀了近13年，截至今年6月27日之前，累計已開發在建的小鎮項目有17個，包括醫療小鎮、教育小鎮、養老小鎮和農業小鎮等不同的類型。
隨著藍城重組方案在6月份揭盅，綠城中國確立了綠城房產、代建管理、小鎮集團、資產管理的業務架構，新推出的“小鎮集團”業務由宋衛平擔任“總工程師”，而重組之后歸置宋衛平名下的的藍城在代建優質板塊被剝離之后也提出了十年“百鎮萬億”的小鎮計劃，無論是依憑綠城平臺還是藍城小鎮，宋衛平的小鎮計劃正由理想逐步向現實鋪開。
已經將小鎮理想作為自己退休前最大課題的宋衛平，在10月17日，為綠城服務于杭州舉辦的綠城園區健康服務生態體系發布會站臺之時，也不忘提及自己的小鎮事業，并且向劉積仁下“戰書”說：“五年至十年之內我做出幾個非常靠譜的小鎮出來，世界級的，我一個人管，跟你們PK一下，看你們能不能把綠城園區里面現有的六成業主成為經常使用健康管理促進系統的家庭。”
目前，第一個小鎮“春風長樂”已經在杭州市余杭區長樂鎮的長樂林場開建。
綠城小鎮模式
宋衛平也表示綠城小鎮在兩個方向有所突破：一，作為地產開發，綠城小鎮比現有各種鄉村地產開發有了更完備的整體規劃，特別是基礎農業的配套。二，作為鄉建，綠城小鎮為返鄉創業的人提供了產權保障。因為以往很多返鄉創業者的農地只有流轉的經營權，有很多不穩定因素，同時自己也只能租房(農村宅基地房只能同村交易)。而綠城小鎮則可以提供穩定的農地和有產權的住房。
宏泰發展——“中國式”的航空小鎮
在石家莊欒城區，宏泰的“航空小鎮”建設正在有序進行中。該航空產業市鎮規劃面積為20萬平方公里，以“一體兩翼三支撐”的產業結構為基點，將形成通用飛機制造與運營、航空配套產業區、航空新城鎮三大功能。
宏泰集團稱，近年將逐步投身于特色航空小鎮的建設，并正努力打造一個集航空制造、維修保養、航空體驗為一體，并擴展發展適航中心，產業孵化等工作的通用航空一條龍運營服務品牌。
對于國內剛興起的“航空小鎮”，從概念傳入和落地實施并沒有經過太久時間的“消化”，比照我國通航產業的發展階段，它的興起明顯超前，而且在發展中還存在不少亟待跨越的障礙和解決的難題。對于這種“操之過急”的市場行為，支持者、叫好者不乏其人，甚至有人對其寄予了厚望。
中國宏泰發展董事局主席王建軍也表示正視這樣的問題，但他指出，盡管中國通用航空無論是在制造業上還是在運營業上短期內都不能成為一個盈利行業，直接投資通航基礎設施是算不過賬的，但在通航產業壯大過程中，需要參與企業有擔當、有責任、有動作，找準通航與地方既有產業結合點，以通航促進關聯行業發展，帶動產業升級與發展方式轉變，從而加快將通用航空培育成產業園區新的經濟增長點。
毫無疑問，它們都是敢于吃螃蟹”的先行者，相信這個隊伍也將持續壯大。但是對于特色小鎮，觀望者很多，質疑聲更多，如何找到長期的經營模式是各家正在探索突破的重點，但是筆者覺得走出第一步就是勇者。
文章來源：搜狐焦點產業新區
