面對(duì)調(diào)控你很迷茫？這有地產(chǎn)創(chuàng)新最靠譜的3條路，干成了就是未來

身為一個(gè)地產(chǎn)人，你焦慮過嗎？面對(duì)史上最強(qiáng)調(diào)控，你很迷茫嗎？這兩年整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)都非常焦慮，市場(chǎng)不好，庫存高企時(shí)著急市場(chǎng)火爆房?jī)r(jià)漲得太快的時(shí)候害怕，很多東西變得不可控！人焦慮的時(shí)候，都會(huì)采取一些行動(dòng)。整個(gè)行業(yè)各種創(chuàng)新也確實(shí)層出不窮。

 

✤ 從表象上來看，這些創(chuàng)新可以分成下面幾個(gè)方面： 

 

一、用新的模式來做地產(chǎn)。

 

雖然做的還是地產(chǎn)，但探索了一些新的模式，比如眾籌、定制等。

 

二、泛地產(chǎn)創(chuàng)新。

 

從房子延伸到旅游、文旅、家裝、養(yǎng)老等等，傳統(tǒng)的開發(fā)商、跨界企業(yè)都有很多進(jìn)入。

 

三、針對(duì)存量房做文章。

 

比如針對(duì)存量房的二手房網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、公寓租賃、創(chuàng)客空間、社區(qū)O2O等等都屬于這一類。

 

上面這個(gè)分類方式非常清楚，但我們想學(xué)習(xí)的時(shí)候，卻發(fā)現(xiàn)很難，為什么？因?yàn)檫@些總結(jié)沒有涉及到底層邏輯，沒有說清楚是什么樣的能量推動(dòng)了這些創(chuàng)新。

 

筆者對(duì)這些創(chuàng)新進(jìn)行了系統(tǒng)梳理，從可學(xué)習(xí)的層面，把這些創(chuàng)新歸納為三個(gè)“房地產(chǎn)+”，分別是“房地產(chǎn)+人文”、“房地產(chǎn)+科技”、“房地產(chǎn)+金融”。下面筆者分別來說。

 

房地產(chǎn)+人文 

 

針對(duì)2群人的消費(fèi)升級(jí)需求，給客戶詩和遠(yuǎn)方

 

房地產(chǎn)是服務(wù)于人群的，只有關(guān)注消費(fèi)人群的變化才不會(huì)讓我們偏離方向！

 

地產(chǎn)公司，凡是做得好的，都對(duì)人都有非常深刻的研究。

 

這兩年宏觀環(huán)境的變化，最值得關(guān)注的，是兩個(gè)新的消費(fèi)人群的崛起，針對(duì)他們消費(fèi)升級(jí)的需求，房企必須進(jìn)行創(chuàng)新，才能在新興市場(chǎng)里分得一杯羹。

 

一、2個(gè)人群有消費(fèi)升級(jí)的需求，消費(fèi)升級(jí)已經(jīng)成為企業(yè)發(fā)展最大的紅利。

 

現(xiàn)在中國的人口結(jié)構(gòu)，60、70后的人分別大約是2.4億、2.2億左右，80、90后分別是2.2億和1.7億，這四個(gè)年齡段的人加起來大約超過9個(gè)億。這9個(gè)億里許多人現(xiàn)在有了消費(fèi)升級(jí)的需求。

 

60、70這一群人大多是從農(nóng)村出來的，很窮、很辛苦。但是經(jīng)過這些年的奮斗，很多已經(jīng)成長(zhǎng)為中產(chǎn)，他們開始追求“詩和遠(yuǎn)方”。從消費(fèi)來說這群人開始喝紅酒、打高爾夫、品茶、養(yǎng)生、聽音樂等等，僅紅酒消費(fèi)這幾年就成就了中國的一批創(chuàng)業(yè)公司。

 

 

80后、90后這個(gè)群體，特別是90后，他們很多人生下來就沒有吃過苦，另外他們受過好的教育，是網(wǎng)絡(luò)中長(zhǎng)大的一代。

 

這兩個(gè)群體成為消費(fèi)的主流人群，導(dǎo)致整個(gè)社會(huì)的消費(fèi)需求完全變了，升級(jí)了。

 

比如旅游，最開始就是上車睡覺下車拍照，現(xiàn)在則已經(jīng)變成“旅居”了，到一個(gè)地方就住下來深度體驗(yàn)一個(gè)月。

 

消費(fèi)升級(jí)已經(jīng)成為企業(yè)發(fā)展最大的紅利。這些年房地產(chǎn)行業(yè)能高速發(fā)展，得益于兩個(gè)紅利：土地紅利、人口紅利，這兩個(gè)紅利現(xiàn)在都在逐漸消失，企業(yè)或者創(chuàng)業(yè)者想要取得新一輪的發(fā)展，必須把握住消費(fèi)升級(jí)的紅利。

 

而把握這個(gè)紅利的關(guān)鍵就是深刻洞察上面說到的兩個(gè)人群，誰能夠把握這兩個(gè)群體，誰就能完成新一輪彎道超車！

 

二、從三方面做創(chuàng)新，核心是做人性化、有感情、全方位的產(chǎn)品。

 

基于滿足消費(fèi)升級(jí)這個(gè)底層邏輯，房地產(chǎn)可以做的創(chuàng)新變化有哪些呢？

 

1、產(chǎn)品硬件：設(shè)計(jì)場(chǎng)景化，從冷冰冰的“鋼筋水泥的空間”轉(zhuǎn)向由情感關(guān)懷的“人居”

 

以前我們提供的是一個(gè)房子，只解決了保暖、安全的問題。有的房子感覺開發(fā)商就沒有考慮到人的需求，住起來很別扭，還沒法改造。

 

現(xiàn)在到了人居，就要關(guān)注住在里面的是“人”，人是有生命、有情感需求的。

 

從細(xì)節(jié)來說，真正的“人居”，一定是考慮到了生活場(chǎng)景的。大到空間布局，小到一個(gè)地漏，都考慮很周到。

 

比如，一個(gè)人下班回家，換鞋子的時(shí)候，手里的東西需要有地方放？是否就設(shè)計(jì)一個(gè)掛鉤？

 

比如，老人帶孩子在社區(qū)里玩耍的時(shí)候，3歲、5歲、8歲的孩子需要的安全保護(hù)是不同的，是否要針對(duì)不同年齡劃分不同的活動(dòng)區(qū)域？

 

都市里的孩子有親近大自然的需求，是否就給每家搞一個(gè)“一米菜園”？

 

2、硬件+軟件：從提供“房子”到提供“生活方式”

 

說個(gè)真實(shí)的故事：有一個(gè)人慕名跑去阿那亞，住完一晚以后覺得房子不是想像的那么高大上，馬上就想回家，后來到海邊走走，開始有點(diǎn)感覺，然后到食堂吃了餐飯，心里開始觸動(dòng)，后來再到“最孤獨(dú)圖書館”坐坐，就決定要在這里過退休生活，后來再進(jìn)到社群，發(fā)現(xiàn)自己真的找對(duì)了地方。

 

阿那亞這個(gè)項(xiàng)目很有代表性，他們有一句話“我們銷售的不是房子，而是一種生活方式”，他聚焦特定的一類人，通過海邊孤獨(dú)的圖書館、教堂、藝術(shù)展、日出美術(shù)館、食堂及對(duì)應(yīng)社區(qū)活動(dòng)的組織，通過線上社群的構(gòu)建，營(yíng)造了一種特殊的生活方式。

 

3、從滿足消費(fèi)者“小康生活”到提供全方位“品質(zhì)生活”。

 

上面說的創(chuàng)新還都是住宅，是家庭生活，而中產(chǎn)現(xiàn)在不但要生活，還要出去玩，還要有情調(diào)。

 

所以旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、有品味的商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域，也涌現(xiàn)了很多的創(chuàng)新。

 

比如許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目引入了書店，而書店也和傳統(tǒng)中的書店不再一樣，成了一個(gè)有情調(diào)可以交流的地方，帶來眾多小資消費(fèi)者；再比如上海的K11，把一個(gè)購物中心布置成藝術(shù)博物館，大家去參觀藝術(shù)品的同時(shí)，也同時(shí)買一些東西，類似這樣的主題商業(yè)還有很多；海南的許多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目本身就是個(gè)有文化主題的游樂場(chǎng)；還有試圖轉(zhuǎn)型的萬達(dá)，推出了“漢秀”，雖然模式本身還有待檢驗(yàn)，但絕對(duì)是一種創(chuàng)新的思路。

 

總的來說，“房地產(chǎn)+人文”，會(huì)衍生出一系列激動(dòng)人心的創(chuàng)新業(yè)務(wù)出來。但是這個(gè)其實(shí)是很難的，因?yàn)樗蕾嚨牟皇莻鹘y(tǒng)房企最強(qiáng)的東西，反而是傳統(tǒng)房企可能最缺的東西，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)核心層人文關(guān)懷的基因，這是很多傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)需要跨越的。

 

而且，有時(shí)候，你復(fù)制得了這個(gè)形式，復(fù)制不了情懷，復(fù)制不了骨子里面的基因，所以阿那亞復(fù)制起來可能有難度。而You+公寓也是這樣，第一個(gè)項(xiàng)目做得非常好，后面再復(fù)制的，離第一個(gè)項(xiàng)目就開始有一定的差距。

 

房地產(chǎn)+科技 

 

重構(gòu)地產(chǎn)行業(yè)，工作場(chǎng)景和管理模式完全不同了

 

在地產(chǎn)領(lǐng)域，利用科技來改造行業(yè)的空間其實(shí)非常大。近年逐漸走向成熟的移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)等科技，完全有可能重構(gòu)地產(chǎn)行業(yè)。現(xiàn)在進(jìn)程比較緩慢，原因在于懂得科技的人不知道地產(chǎn)業(yè)務(wù)，知道地產(chǎn)業(yè)務(wù)的人不懂得科技。

 

行業(yè)許多標(biāo)桿企業(yè)在做積極的探索，目標(biāo)是“讓地產(chǎn)生態(tài)鏈更智慧”！

 

 

一、用科技來打造“智慧工地”，讓整個(gè)工地變成一個(gè)可控的系統(tǒng)。

 

有人把工地稱為地產(chǎn)的萬惡之源，這聽起來有點(diǎn)過分。

 

但是實(shí)際上地產(chǎn)到后期的質(zhì)量、安全事故，成本、材料、進(jìn)度問題，甚至交付帶來的一系列糾紛的源頭可能都是工地。

 

✤ 目前，打造智慧工地的工作正在從幾個(gè)方面進(jìn)行突破：

 

1、從設(shè)計(jì)入手，一些敢于吃螃蟹的房企開始嘗試BIM（建筑信息建模）

 

萬達(dá)已經(jīng)引入BIM在設(shè)計(jì)階段把整個(gè)建筑給數(shù)字化了，一個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)分解為30萬個(gè)構(gòu)建、10億條數(shù)據(jù)，這個(gè)模型從設(shè)計(jì)開始貫穿到到建造、交付以及后期的維護(hù)，實(shí)現(xiàn)所見即所得，對(duì)施工、質(zhì)量、成本等管理都起到一個(gè)全新的管理支撐。

 

2、工地的質(zhì)量安全管理，通過引入移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)顛覆式的突破。

 

目前國內(nèi)幾乎所有的品牌地產(chǎn)企業(yè)，都和明源一起推進(jìn)相關(guān)實(shí)踐，比如其中金地就打造出了從建造階段的質(zhì)量安全、交付階段的移動(dòng)驗(yàn)房、保修階段的移動(dòng)服務(wù)，以及支撐解決以上各階段問題的移動(dòng)承建商管理的完整閉環(huán)。

 

通過手機(jī)和云計(jì)算將工地的關(guān)鍵角色鏈接起來，一個(gè)普通的工程師在彈指之間就將相關(guān)信息錄入手機(jī)實(shí)現(xiàn)各方的實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)協(xié)同完成以上閉環(huán)。

 

而且，這個(gè)循環(huán)中的缺陷數(shù)據(jù)最終還會(huì)沉淀下來，形成企業(yè)獨(dú)有的質(zhì)量數(shù)據(jù)庫，為今后的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、供應(yīng)商選擇、材料采購等決策提供非常精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)支持！

 

在不到一年時(shí)間里，客戶積累缺陷數(shù)據(jù)已經(jīng)超過100萬條。個(gè)別房企還嘗試引入無人機(jī)巡查、人工智能機(jī)器識(shí)別等技術(shù)來解決工地管理的智能化水平。

 

3、移動(dòng)管理變更，保住企業(yè)利潤(rùn)。

 

在建造階段還有一個(gè)非常重要的問題與“錢”有關(guān)，地產(chǎn)上無序的簽證和變更是房企非常失控的一個(gè)環(huán)節(jié)，直接影響企業(yè)利潤(rùn)。

 

目前碧桂園、雅居樂等企業(yè)嘗試通過移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和云計(jì)算實(shí)現(xiàn)甲方、乙方和監(jiān)理方工程師直連，便捷的在手機(jī)上處理變更、工程量申報(bào)、結(jié)算等，基本終結(jié)了傳統(tǒng)模式下現(xiàn)場(chǎng)溝通低效、變更失控等情況。

 

二、用科技來打造智慧案場(chǎng)，躺著也能掙錢。

 

“房地產(chǎn)+科技”的第二個(gè)典型場(chǎng)景是銷售案場(chǎng)。案場(chǎng)是房地產(chǎn)企業(yè)真正兌現(xiàn)利潤(rùn)的地方，當(dāng)前的案場(chǎng)，普遍的痛點(diǎn)是：消失的客戶——不知道客戶去哪兒了；低效的營(yíng)銷投入產(chǎn)出——大量的廣告投入無效；混亂的渠道管理——灰色地帶很多，企業(yè)利益受損；粗放的銷售跟進(jìn)——來電來訪轉(zhuǎn)化極低。

 

通過“+互聯(lián)網(wǎng)”和引入一些智能硬件，配合一些地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了銷售案場(chǎng)的場(chǎng)景革命。

 

✤ 具體來說有以下一些環(huán)節(jié)：

 

❶ 通過熱力圖、云行銷、快碼傳播、微信朋友圈精準(zhǔn)廣告推送等手段讓企業(yè)找到符合樓盤定位的目標(biāo)客戶；

 

❷ 通過渠道管家實(shí)現(xiàn)對(duì)各種電商渠道、廣告渠道的來電來訪判客管理和效果評(píng)估；

 

❸ 通過人臉識(shí)別、智能電話、去電寶等實(shí)現(xiàn)對(duì)案場(chǎng)來電來訪的智能管理，杜絕飛單亂象的發(fā)生；

 

❹通過移動(dòng)銷售讓置業(yè)顧問很“聰明”地接待和跟進(jìn)客戶，并自動(dòng)將來訪客戶引入線上，還可以在客戶離開后跟進(jìn)，讓服務(wù)在線上持續(xù)發(fā)酵，實(shí)現(xiàn)場(chǎng)外自動(dòng)成交。

 

有企業(yè)營(yíng)銷總告訴筆者，他先是發(fā)現(xiàn)半夜里客戶認(rèn)購了一套房子，然后早上8點(diǎn)售樓部還沒有開就收到一個(gè)線上的認(rèn)購訂單，真的是躺著就把錢給掙了！

 

三、智慧社區(qū)，服務(wù)能賺錢，還能讓老帶新比例大幅增加。

 

✤ 說到社區(qū)，這兩年熱門的有兩塊：

 

❶ 眾多的第三方O2O企業(yè)，提供垂直產(chǎn)品；❷ 主打“物業(yè)+社區(qū)服務(wù)”的彩生活、萬科“睿服務(wù)”等。

 

起初最有噱頭的社區(qū)O2O、社區(qū)金融、社區(qū)電商等，到現(xiàn)在還沒有很成功的案例，反而是社區(qū)服務(wù)、物業(yè)服務(wù)通過互聯(lián)網(wǎng)和科技手段的應(yīng)用，取得了顯著的成效。

 

比如將保修、投訴、會(huì)所經(jīng)營(yíng)、業(yè)主會(huì)員經(jīng)營(yíng)、物業(yè)巡檢、收費(fèi)等搬到移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)上，實(shí)現(xiàn)直連，在服務(wù)體驗(yàn)、物管效率、業(yè)主口碑等方面都取得了非常明顯的成效。同時(shí)還能讓老業(yè)主重復(fù)購買和推薦購買的比例有明顯的增長(zhǎng)。目前筆者參與了覆蓋全國的數(shù)以千計(jì)的小區(qū)的實(shí)踐，包括保利、招商、華僑城、合景等企業(yè)的許多項(xiàng)目。

 

四、智慧經(jīng)營(yíng)，及時(shí)掌握客戶需求變化，隨時(shí)知道企業(yè)現(xiàn)在賺了多少錢。

 

科技帶給地產(chǎn)的還有一個(gè)很重要的變化，就是經(jīng)營(yíng)上的創(chuàng)新，我們把它叫“智慧經(jīng)營(yíng)”。

 

✤ 智慧經(jīng)營(yíng)最核心要解決的問題有兩個(gè)：

 

❶ 地產(chǎn)企業(yè)對(duì)客戶需求的全面洞察；❷ 房企高管對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的動(dòng)態(tài)掌握。前者是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的指南針（GPS），后者是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最終結(jié)果。

 

在黃金時(shí)代，房子供不應(yīng)求客戶需求無須關(guān)心，賺錢無懸念利潤(rùn)也無須過度關(guān)注。現(xiàn)在則完全不同，不重視客戶需求，房子就滯銷；不關(guān)心利潤(rùn)，你可能賠本。

 

要解決客戶洞察的問題在以前是很難的，但是在今天，由于通過移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和智能技術(shù)對(duì)一系列場(chǎng)景的重構(gòu)，客戶每一次的交互都形成行為數(shù)據(jù)沉淀了下來。加上逐步成熟的外部大數(shù)據(jù)服務(wù)，地產(chǎn)企業(yè)開始有條件實(shí)現(xiàn)給客戶畫像、貼標(biāo)簽，并以客戶大數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)，來指導(dǎo)產(chǎn)品研發(fā)、營(yíng)銷、服務(wù)等經(jīng)營(yíng)行為。

 

另一方面，地產(chǎn)ERP技術(shù)的成熟和地產(chǎn)企業(yè)對(duì)精細(xì)管理的重視，也支撐部分地產(chǎn)企業(yè)開始構(gòu)建全面的利潤(rùn)、資產(chǎn)管理體系，實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的動(dòng)態(tài)掌控。也就是說，企業(yè)這一秒比上一秒多賺了多少錢，高管都可以在即時(shí)變化的統(tǒng)計(jì)圖上看到，一旦出現(xiàn)問題，就可以及時(shí)作出調(diào)整。

 

以上兩個(gè)難題的解決，讓部分房企在外部環(huán)境巨變的情況下實(shí)現(xiàn)向智慧模式的轉(zhuǎn)變。

 

房地產(chǎn)+金融 

 

信用完全對(duì)稱后，房企不但不再缺錢，還能靠錢賺錢

 

房地產(chǎn)是離金融最近的行業(yè)，地產(chǎn)價(jià)值鏈的每一個(gè)環(huán)節(jié)都可以用新金融去重構(gòu)，以解決目前在拿地融資、工程款、前期認(rèn)籌、首付、按揭等等各個(gè)環(huán)節(jié)資金相關(guān)的痛點(diǎn)。

 

正如馬云最近在阿里云棲大會(huì)上所談到的新金融理念：傳統(tǒng)金融模式下信息不對(duì)稱、信用更不對(duì)稱，都是憑借資產(chǎn)抵押、政府背書等才能夠獲取貸款，社會(huì)資金也缺乏有效渠道進(jìn)行投資和運(yùn)用，資金和信貸基本都是由大型銀行掌控。

 

這種模式下只有20%的企業(yè)和機(jī)構(gòu)才能夠從金融獲益，80%的小企業(yè)和個(gè)人無法獲得金融的支持，金融在地產(chǎn)價(jià)值鏈上發(fā)揮價(jià)值的環(huán)節(jié)很有限。

 

 

互聯(lián)網(wǎng)模式下，前面提到的地產(chǎn)各類場(chǎng)景和交易環(huán)節(jié)的豐富的信息沉淀，加上每天方方面面產(chǎn)生的巨量數(shù)據(jù)，讓各類機(jī)構(gòu)、個(gè)人的信用實(shí)現(xiàn)對(duì)稱，基于信用對(duì)稱下各類新的金融手段層出不窮，可以充分整合進(jìn)入地產(chǎn)價(jià)值鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)，為地產(chǎn)企業(yè)、供應(yīng)商、購房者和持有房產(chǎn)的小業(yè)主服務(wù)，新金融將讓80%的企業(yè)和個(gè)人能夠拿到錢來操作自己的業(yè)務(wù)，這是未來的最大的利好之一。

 

✤ 目前已經(jīng)有一些地產(chǎn)商開始進(jìn)行這方面的嘗試：

 

❶ 針對(duì)準(zhǔn)業(yè)主搞眾籌，將眾籌到的錢用于開發(fā)，同時(shí)完成了蓄客和部分融資；

 

❷ 針對(duì)供應(yīng)商，做供應(yīng)鏈金融，供應(yīng)商鏈接更緊密，自己獲得收益，而且因?yàn)橛?ldquo;帳期”內(nèi)還沒有給供應(yīng)商的賬款擔(dān)保，風(fēng)險(xiǎn)很小；

 

❸ 向業(yè)主融資，借給業(yè)主，做社區(qū)金融，因?yàn)橹罉I(yè)主的資產(chǎn)信用狀況，風(fēng)險(xiǎn)也很小……

 

未來，相信所有開發(fā)商、供應(yīng)商、業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主將共用一個(gè)信用平臺(tái)、信息平臺(tái)，信用良好的貸款者的愿望都能滿足，有閑散資金的人則將獲得充足的收益。

 

每個(gè)行業(yè)在發(fā)展歷程中，都會(huì)因?yàn)橥獠凯h(huán)境的變化經(jīng)歷不連續(xù)性，也就是說，需要跨越一道鴻溝。每一次行業(yè)跨越都讓原有的一些巨頭消失、新的巨頭產(chǎn)生。

 

目前中國地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷歷史上最大的一次不連續(xù)性考驗(yàn)，地產(chǎn)企業(yè)想要跨過這道坎，打破固有的思維、改變底層操作系統(tǒng)是關(guān)鍵，可能會(huì)很難但是沒有選擇！

 

從另外一個(gè)角度看，對(duì)于具備特定基因、原來耕耘在地產(chǎn)某個(gè)細(xì)分領(lǐng)域的小企業(yè)或者創(chuàng)業(yè)者，這輪行業(yè)變化反而是彎道超車的大好機(jī)會(huì)！

 

文章來源：明源地產(chǎn)研究院