核心提示：這20年，中國房地產業在起步、摸索、動蕩、調整過程中趨于高速和成熟。“城市運營商”成為新形勢、新時代下的行業關鍵詞，誰在時代大潮中占到先機，或許誰就擁有了制定標準的權利。
從1978年的土地相關法規的調整算起，中國的房地產業伴隨著改革開放，發展了近40年；自1990年廣州第一個大型住宅小區淘金花園開發以來，中國市場化的房地產業已有26年歷史。尤其是經歷了理論突破和起步階段之后的近20年，更是中國房地產行業的高速發展時期。
作為城市化的主要載體，中國的房地產業在起步、摸索、動蕩、調整的過程中逐步趨于高速和成熟。在這個過程中，行業的基本屬性與商品的價值規律逐漸發揮作用、開發商陣營在不斷地進行分化、房地產產品業態日漸豐富多元。
而在新時期、新形勢下，白熱化的市場競爭給中國的所有房地產企業都出了一個共同的命題：在這個轉型的時代，房地產企業如何轉型，方向在哪里？
筆者注意到，“城市運營”已經成為行業的關鍵詞，中國房地產企業中具備一定實力者，對于“城市運營商”這個角色都表達了高度的注意。
在當前住宅開發面臨天花板，包括萬科、綠地、龍湖、首創等開發商紛紛提出轉型“城市運營商”。這樣的動向，或許能為行業提供新的啟發。
城市運營，我們該談些什么？
過去十余年來，中國國民經濟的持續快速發展，居民可支配收入和消費能力的提高以及不斷加快的城市化進程，帶動了城市中產階級的膨脹，這為房地產市場提供了日益擴大、具實際支付能力的剛性需求。
城市化的進程往往都有建筑作為見證，產生了諸如萬科、華潤置地、中海、保利、恒大、碧桂園、萬達等大批房企。雖然萬科、中海等房企在發展規模上處于領先水平，從業務角度看卻多以住宅開發為主，商業只是配角。這種發展理念決定它們毋庸置疑能成為好的住宅開發商，而非商業運營商。
▲華潤萬象空間（1234space）實景圖
城市化往往意味著城市人口、產業規模的不斷擴大，“經營城市”的發展模式對房企提出更高要求的同時，也為房企提供了新的發展機遇。
相比于快周轉、流量型的住宅開發，“經營城市”在外界看來卻也折騰得多。有市場人士指出，經營城市難言輕松，最核心的痛點就包括開發周期過長，不僅預算龐大，耗費管理精力，還無法抵抗市場周期風險。
一家定位于城市運營商的房企，基本需具備前瞻性、充裕的資金以及專業的開發能力，來完成大體量項目的不確定性轉移。
考慮到開發的復雜性，“城市運營商”主要存在幾方面發展思路：第一是整合能力，能有效地進行資源整合；第二是創新力，創造出個性產品；第三，在開發定位上，由單一項目的市場定位到城市區域功能的選擇定位；第四，對房地產的理解上，由居住空間的提供者到城市公共生活空間的提供者。
對比分析下，在過去十年間轉型城市運營商并取得一定成效的，華潤置地是其中一家。實際上，華潤置地是極少有的一家在城市運營、商業地產方面躋身一線陣營的房企。
華潤置地涉足城市運營的差異化，首先體現在央企身份所帶來的資源優勢。其中除華潤置地外，華潤集團旗下至少有華潤創業、華潤信托、華潤物業等子公司參與商業地產投資、開發、運營等全過程，從上游、中游、下游全產業鏈保證項目成功。
據不完全統計，在過去十余年間，華潤集團通過約10次低成本注資，向華潤置地輸送多個位于深圳的整體開發項目，包括早期的木棉花酒店、深圳華潤中心（萬象城）以及南山大沖舊改項目、深圳灣項目等。截至2016年6月底止，華潤置地凈有息負債率也僅為27.9%，維持行業較低水平。
其次，華潤置地擅長于思考和嘗試商業地產產品與服務方面的創新，無論是萬象城購物中心的打造，還是“投資物業+住宅開發+增值服務”差異化模式、“高品質”價值體系的確定，都體現該公司為商業地產做出新的定義。
▲華潤深圳灣效果圖
今年也恰好是華潤置地香港上市20周年。上市之初，華潤置地的總資產約10億元，到今年上市20周年時已超過1000億元，期間增長幅度逾百倍。由“住宅開發商”轉型“住宅開發+投資物業+增值服務”，通過標準化復制以萬象城為核心的商業產品線，華潤置地上市二十年來，一步步實踐自己對城市運營方式的探索，以實現給城市帶來更多改變的追求。
相比之下，近年來萬科提出轉型做“城市配套服務商”、萬達涉水文旅城等，顯示住宅開發面臨天花板的同時，也佐證了城市運營的市場潛力。
早期便提出“積極推動城市發展的演進歷程”的華潤置地，在這種時代大潮中能夠占得先機自然不足為奇。
實際上，這家央企過去一直享受著“與城市一起改變”所帶來的品牌溢價及行業標準制定權利。站在新時期的起點，白熱化的市場競爭及不斷深入的國企改革浪潮下，華潤置地以“城市運營商”角色，探出一條有競爭力的發展之路，也為行業提供了新的啟發。
城市運營商，會和一座城市產生多大關系？
從華潤置地上市20年歷程來看，深圳在其發展軌跡上扮演了重要角色。某種意義上，深圳作為最具有中國特色的經濟特區，華潤置地在這里進行的與產業對接、參與城市規劃建設的發展試驗，也是深圳各種形式發展試驗的縮影。
正是在多種試驗下，深圳才形成了如今的多層次產業空間。據了解，至2015年，深圳GDP升至1.75萬億元居全國第四，同比增長8.9%，較十年前增長3倍左右；近十年全市由第二產業占近半產值轉變成以第三產業為支柱，其中2015年金融業總資產達9.09萬億元，居全國第三。
如果說深圳創造了一個市場經濟的“黃金十年”，那華潤置地也很有可能創造了一個“城市運營商時代”。
市場人士指出，如今城市運營商更多是通過參與城市發展規劃，建立自身包括地產及商業的供應鏈。
從這點而言，華潤置地以萬象城為起點創造城市綜合體、區域綜合體等產品線，在將它們標準化后，還在提供其他城市運營的服務，推動城市經濟發展、人居環境發展。
據了解，自2004年以來，華潤置地由“住宅開發商”轉型“住宅開發+投資物業+增值服務”，而深圳華潤中心（萬象城）則是代表作。此后該公司先后參與南山區深圳灣片區、大沖村舊改項目（華潤城）的開發建設，總體量近400萬平方米。
至今，該公司在深圳已建成運營、在建或待建項目共10個，除了華潤中心、深圳灣、大沖村舊改，還包括華潤1234space、華潤小徑灣、華潤銀湖藍山、華潤前海中心、華潤湖貝中心、華潤筍崗項目、華潤蓮塘統籌項目等。
在參與上述項目時，華潤置地體現了幾個城市運營的鮮明特點。首先是打破土地單一使用模式。其中華潤中心、華潤城等項目與傳統單一商場、寫字樓不同的是，它們包括諸如商務辦公、居住、酒店、休閑娛樂、交通及停車系統等城市功能，在一個綜合規劃、高度集約的建筑空間內，各種功能互為支持。
實際上，若不解決城市的配套痛點，后期將更延誤。這方面萬象城、萬象天地等購物中心在設置上提供了更開闊的公共體驗空間，深圳灣體育中心“春繭”則作為全市文化藝術中心；華潤置地還與臺灣誠品生活簽約，計劃在華潤城落地華南區域首家誠品書店。
▲深圳華潤中心實景圖
其次做出環境保護示范，讓產業、城市、生態功能集于一體，改善人居環境。以大沖村舊改為例，項目包含舊住宅、廠房1500多棟，后來改造成符合現代居住要求的高檔城市綜合體，并在市政道路規劃建設中將大涌石、大榕樹等歷史古跡保留，項目總投資逾300億元。公司表示，這體現了華潤與城市一起改變的承諾。
而華潤置地在項目打造中所體現的原創力量，包括華潤城的“升級版萬象城”萬象天地等，則保證了產品在客戶群間更好的體驗。反過來，推動城市發展的同時，華潤置地也能享受“與城市一起改變”所帶來的品牌溢價及制定行業標準的權利。
談及未來時，華潤置地方面表示，2016年是“十三五”的開局之年，公司將密切關注利益相關方的訴求，聚焦實質性議題，努力改進，實現企業與社會及環境的和諧發展。
接近華潤置地的人士表示，正是秉持“與城市一起改變”的理念，華潤置地一直在追求并且實現了對城市發展的探索，未來這個初心也不會改變。
文章來源：觀點地產新媒體
