核心提示：中國樓市不存在嚴格意義上的周期，房地產行業依然是政策市，因此存在著政策周期。930以來，21城的樓市調控，就是新一輪政策周期的開始。
當然，經歷過多次“狼來了”，無論是房企還是個人，都已經十分淡定了。面對“史上最嚴調控”，不少人不屑地說，這只不過又是一次“狼來了”罷了。確實，過往的數據無一不表明，調控都是越調越高。可是，這種淡定有時候也是愚昧甚至可怕的。長遠看，中國股市也是漲的，但是，你要是去年最高點買入，現在一定很痛苦。
每一輪調控，都是一次洗牌，應對正確的企業會越發強大；而無力支撐的企業，再也看不到下一個春天。如何安然度過這個冬天，對其來說是生存和死亡的問題。
此次調控是中央統一部署，不會很快結束
930調控之后，有人拋出中國經濟還在下行，而房地產是經濟的支柱產業，因此，調控很快會結束的觀點。筆者認為，這樣的看法跟去年股災結束一兩個月就期待下一個牛市到來一樣——犯了幼稚病。
1、這次調控是一次統一部署的行動。
2013年之前，樓市調控由中央層面統一出臺政策，各地執行。這可以使得步調一致，威力大，弊端是會錯殺無辜。因此，2013年之后，樓市調控的權責被下放到了地方，以便于因城施政。
不過，中國經濟格局是“縣域競爭”（又稱“地方政府競爭”），著名經濟學家張五常認為縣與縣之間在土地的利用上展開的競爭是中國經濟高速增長的根本原因。
這種格局下，各地的行政長官其實都擔負著兩種角色：一是經濟發展職能，二是社會管理職能，而且在過去的三十多年時間里，前者通常要大于后者。因此，一地的最高行政長官其實是政治企業家。
分稅制改革以后，地方政府的錢權和事權不對等，地方經濟要發展卻沒錢，只能賣地。張五常就表示，沒有賣地的錢，今天在世界地圖上不會找到深圳。
因此，權力下放到地方的初衷是好的——因城施政。但是，對于急需資金發展地方經濟，以利于自己升遷的政治企業家來說，調控等于自斷手腳。此前，一些熱點城市也出臺了一些政策，但停留在饒癢癢的層面，就是很好的例子。因此，才有后續21城先后宣布調控，這樣密集的政策出臺，沒有統一部署，是不可能的。
從過去中央層面調控的周期看，此輪調控會持續2年左右的時間。從從2008年至今，我們已經經歷了三輪由政策放松、收緊、再放松導致的房地產短周期，每一次的周期都大約是2年。
2、成交量已大幅下滑，價格也會降。
樓市調控一直就像“揚湯止沸”——僅僅把需求舀出去，最多只能短暫止沸。因此，每次限購限貸的政策出來，都有人質疑——限購政策成了漲價的預警信號、漲幅限制成了漲價的保底令牌。
不過，客觀地說，如果沒有調控，或許房價上漲得更快。目前，若從成交數據上看，本輪調控已經對樓市形成了降溫甚至速凍的效果。而且，政策的執行力度正在一步步強化，絲毫沒有放松之勢。
中原地產研究中心統計數據顯示，10月1日~30日，受新政影響的22座城市，成交量出現明顯下調，跌幅達40%左右。全國54個城市合計簽約商品房住宅270164套，較9月下降15%，而且進入11月之后，成交量還在進一步萎縮。
調控的效果有一定的滯后。鑒于本輪調控是自2011年之后最嚴厲的、波及范圍最廣的一次房地產收緊調控，力度之大，已對預期產生較大影響。隨著調控措施深入，樓市必然進一步降溫。
要做好熬到2018年3月份的心理準備
筆者此前多次說過，親兒子犯了錯最多吊起來打一頓，不可能一棍子打死，但是兒子太調皮了，總要打得狠一點才能收場。房地產就是各地政府的親兒子。那么，親兒子何時能夠再次受寵呢？
部分專家認為，房地產是中國的支柱產業，目前經濟呈L行走勢，對樓市低迷的承受時長最多只有9個月，而6個月之后，調控的負面效果就會大面積呈現，因此，明年3月之前會維持調控的高壓態勢，待3月兩會召開完畢，4月份就會開始寬松……
如上所說，筆者認為，上述觀點過于樂觀，近乎于股災剛結束就期待下一輪牛市。
因為這次親兒子玩得確實太過火了。今年5月份，權威人士就發出過資產泡沫的警示，房地產是資產泡沫的主角。7月26日的政治局會議上，中央政治局會議明確提出要抑制資產泡沫。
可是，如大家所見，直到9月30日開始實施調控，泡沫膨脹的速度才開始減慢。10月28日，政治局會議再提“抑制資產泡沫”。11月8日，央行發布《2016年第3季度貨幣政策執行報告》，報告中，央行罕見的7次提及“泡沫”一詞，擔憂的主要還是房地產泡沫。
此次調控的目標非常清楚，中央既不希望樓市暴漲，也不希望暴跌，這其實也是中央政府一貫以來的既定方針，并沒有發生根本性的變化。
概括起來，調控的目標有兩個：
1、扭轉市場一直向上的預期。
調控之前，人們已經不相信房價會跌，這種一直預期是十分可怕的——世間沒有只漲不跌的商品，去年股災之前，大家也高唱一萬點不是夢……
因此，市場一致看漲的預期必須被扭轉，才能防止樓市再次瘋狂。10月份，熱點城市的成交量或房價出現不同程度的下滑。這一方面是投資客被擋在了門外，剛需群體購房門檻提高，市場觀望的氛圍變濃了；另一方面政府限制了商品房申報價格、網上備案數量與價格，使得最終的統計數據變好看。加上輿論的引導，時間一長，此前的一致預期自然就分化了。
2、打擊違法違規，規范市場。
樓市火爆時，違法違規多少都有點，嚴重一些的，比如石家莊、鄭州等，沒拿到預售證就開賣；輕微一些的，則捂盤銷售，公布虛假房源……過去的調控，矛頭只對準開發商。但是，此次調控，違規的中介、房企等都成為監管和查處的對象。而且還將規范市場提到了社會穩定的政治高度（某地方政府的會議紀要顯示：本次調控是放在維穩的高度上的，是政治任務，不允許出地王，不允許漲房價，房價要逐月回落，幅度控制在20%之內），因此，整頓的力度不會小，整頓的時間不會短。
筆者認為，明年“兩會”之前，調控都不會有絲毫放松，兩會之后到十九大之間也不允許出現不穩定因素，十九大結束之后，到2018年的“兩會”也不大會允許放松，因此，調整至少要持續到2018年一季度結束。
想要看見下一個春天，房企先要度過冬天
是的，市場永遠震蕩向上——至少在城市化完成之前（即2030年左右）會是這樣。但并不是每一朵野百合都會有春天。
筆者此前就指出，此次調控為碧桂園、恒大等房企沖擊4000億，乃至更高的業績創造了機會。調控永遠是新一波的機會，不論是國內還是海外，能夠抓住行情的企業就可以彎道超車，而誤判形勢、應對失當的企業房企將被市場無情淘汰。至于哪些房企會倒下，成為碧桂園、恒大等宏偉豐碑的基石，取決于接下來的兩年里采取何種策略。
1、有戰略縱深的房企，可以按城市梯度賣房、拿地。
船小好調頭，但只有大船才有足夠的力量抗擊風浪。恒大、碧桂園等前10個月的銷售額已經達到或者接近3000億，無疑是一艘巨輪。這些企業在一二三四線城市，乃至五線城市都有布局，擁有足夠的戰略縱深。
很典型的，今年，碧桂園70%的拿地資金都用在了三四線城市。8月18日，碧桂園中期業績會上，其總裁莫斌表示，現在碧桂園一二三四五線城市火力全開，但還是會堅持三四線的主戰場，因為這是碧桂園最擅長的戰場。
碧桂園青睞三四線城市，一是其擅長在這些城市的運作，即便其他房企說三四線城市苦，碧桂園也能殺出一條血路，比如湖南懷化，碧桂園進去之后就賣得很好；二是三四五線城市可以避開此輪調控。
未來兩年，當其他只布局了一二線城市的房企步履維艱的時候，碧桂園可以優先賣三四線城市的房子，減慢一二線城市的推盤節奏。加上其融資成本低，手中有糧，心中不慌，可以坐等市場回暖，有充裕的資金，中途還能順帶撿一些一二線城市的“便宜”優質地塊。
當然，部分跟碧桂園處于差不多梯隊的房企，融資成本較高。而目前融資渠道收緊，部分房企原有的發債、增發融資計劃基本暫停，現金流需要重新測算，同時及早規劃信托等融資渠道。
2、戰略縱深較弱的房企，需要打下新進城市橋頭堡。
現實很浮躁，許多都想一招鮮吃遍天下。但這是不現實的，企業發展到不同的階段需要不同的戰略，而且調控一來，此前的好戰略，或許也面臨著挑戰。
最近幾年，旭輝集團是一匹黑馬。在2012年~2016年的五年戰略規劃下，旭輝保持了40%的復合增長率。核心有兩點，一是城市布局好，二是產品定位準。不過，筆者認為，最重要的還是城市布局好。因為旭輝的項目96%以上在一二線城市，不僅沒有庫存，而且趕上了一二線城市此輪大行情。
2017~2021年，旭輝依然聚焦一二線城市。長遠來說，這是正確無疑的，因為人口還在往大城市聚集。人口仍然在遠遠不斷流向胡煥庸線東南的長三角、珠三角、環渤海地區的超大特大城市及其周邊的中小城鎮，未來，想要站在風口上，就必須要布局這些城市。不過，最近兩年，只在一二線城市有項目的房企，將面臨一些小挑戰。畢竟，這些都是調控發力的城市。
▲李克強之問：胡煥庸線怎么破？
特別是對于類似旭輝這樣還在沖刺的企業來說，必然面臨這樣一個問題：剛新進入一個城市就遇到調控，到底是盡快賣掉回籠資金，還是坐待良機，一炮而紅？筆者認為，在能夠支撐得住的情況下優先選擇后者。目前，一線城市拿地難已經是眾所周知的了，二線城市也不容易。群雄逐鹿的形勢下，如果第一個項目就悄無聲息，以后基本就沒你什么事了。這種情況下，可以先賣掉布局較為成熟城市的項目，用來支撐新進入城市，保證一炮打響，為后續在該新進城市的布局打下基礎。
當然，還有一些房企，業務只聚焦在兩三個，甚至一個城市，受調控影響相當之大，這是最近一家此類房企老總親口對筆者說的。對此，該企業采取的策略是，狼性營銷，在保證一定利潤的情況下，比競爭對手更快的推盤。因為該老總判斷，今年四季度行情不好，明年行情會更差。資金回籠以后，就有了更大主動權，可以在明年或者后年初，低價拿一些地。
3、中小房企，現在出手，或許還能夠賣一個好價錢。
調控之后最焦慮的是三四線城市的中小房企，因為中央推動的去庫存最終去的卻是一二線的庫存，三四線城市還沒開賣，本輪小周期就結束了。
不只三四線城市，熱點城市的中小房企也面臨著生存危機，要知道，恒大未來三年的目標是賣掉1.5萬億的房子。一家今年沖擊百億的地方百強房企老總稱，未來三年該企業的目標是沖到300億的規模，否則以后要在市場立足怕是難了。
這就是行業的規律，越往后，市場的增長大部分都將被大房企吃掉。說起賣企業，總是有很多不舍，就像自己養大的孩子被人抱走了一樣。不過，筆者想起當年朱新禮當年決定賣掉匯源時說過的一句話：企業應該當兒養當豬賣！既然守不住了，能賣個好價錢，總比白菜價要好得多。今年上半年，是熱點城市中小房企轉手的最好時機，但眼看著價格漲了，很多老板又舍不得了，這么錯失良機的企業不再少數。
現在，市場還在秋天，不再是最佳，但依然是一個次優的時機，到了明年年中，又會是另外一個光景了，需要做好心理準備。樓市降溫、市場規范最受傷的一定是中小房企，因為銷售艱難，資金必然緊張，中小房企融資渠道窄、資金成本高，又缺乏縱深，現金流隨時可能斷裂、猝死。
當然，有一些中小房企，鐵了心還要繼續干，也還有一定的資金實力，可以尋求細分業態的創新，比如在民宿、創新空間等小而美的模式上探索，尋找到生存之道。
除此之外，在市場上屹立不倒的企業，也需要調整產品定位，限購限貸干掉了投資客以及高端改善型需求，中檔產品卻依然需求旺盛，這從限購之后熱點城市成交情況可以看出。同時，一定要做好預案，確保現金流的安全，否則一旦政策再生變，一口氣沒緩過來，調控之后有春天也沒你什么事了。歷史會一再重演，這是真諦。手中有糧，心中才能不慌，這也是真理。
文章來源：明源地產研究院
