商業(yè)建筑設(shè)計建造中開發(fā)商應(yīng)當(dāng)注意的八大問題

現(xiàn)在很多商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)商拿到一塊地，首先想到的不是咨詢策劃公司，而是建筑設(shè)計公司，因?yàn)檎咧_發(fā)商報規(guī)。

 

但是做商業(yè)項(xiàng)目的正確流程，首先是市調(diào)定位，然后才是相關(guān)設(shè)計，再是建筑開發(fā)。

 

當(dāng)還未研究清楚做什么性質(zhì)的商業(yè)（市級商業(yè)、區(qū)級商業(yè)、社區(qū)商業(yè)等）、開發(fā)多大體量（5萬方？10萬方？后期招商運(yùn)營情況天差地別）、商業(yè)形態(tài)是什么（單體式商業(yè)、街區(qū)式商業(yè)等），而先做建筑設(shè)計，最后的結(jié)果很有可能與實(shí)際所需功能不相吻合，設(shè)計公司更多注重的是物業(yè)問題和安全問題，很多情況下他們并無使用物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)或者是相關(guān)研究的支撐。

 

對于商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營來說，建筑的功能必須吻合運(yùn)營使用的功能，建筑物業(yè)如有缺陷，將是商業(yè)項(xiàng)目永久的痛，一旦落成，想要改造耗費(fèi)的成本十分巨大，本文飆馬商業(yè)地產(chǎn)分享了在商業(yè)建筑設(shè)計建造的過程中，開發(fā)商必須嚴(yán)格把控、仔細(xì)研究的8個問題。

 

一、商場入口方位的設(shè)定。

 

入口包括主入口、次入口、超市入口等，沒有固定標(biāo)準(zhǔn)，但可根據(jù)項(xiàng)目四至道路的等級、人流車流的流向來確定，同時兼顧考慮各個入口、各類入口之間的協(xié)同互動效應(yīng)，如超市入口與商場入口是否需要客流共享等。

 

所以，必須先要有專業(yè)的市調(diào)調(diào)查，然后才能規(guī)劃建筑設(shè)計。入口設(shè)置不正確的話，一定會影響消費(fèi)者的到達(dá)率。

 

 

（案例：上海虹口龍之夢將地下超市家樂福的入口滾梯設(shè)置在次入口右側(cè)，客群共享，提升商場人氣。）

 

二、柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)設(shè)計投入與產(chǎn)出的平衡點(diǎn)。

 

采用何種柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)要根據(jù)城市的等級、商業(yè)項(xiàng)目的性質(zhì)、周邊競爭的態(tài)勢、開發(fā)商的開發(fā)實(shí)力來決定。

 

如果開發(fā)商想打造一個品質(zhì)型的商業(yè)項(xiàng)目，那柱距相應(yīng)要大一些，但資金投入也會相應(yīng)增加。

 

一般現(xiàn)在最經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)是8.4m*8.4m，但是落到地下一層做停車場的時候，8.4m的柱距只能停三輛車。如果要做高端商場，停車位多一些，要做到10.8m的開間才能停下4輛車。

 

 

（案例：杭州西溪濕地印象城，柱距10.8m）

 

柱距大小沒有具體的標(biāo)準(zhǔn)，要根據(jù)不同的項(xiàng)目具體的決定，歸根結(jié)底其實(shí)就是開發(fā)商對于投入和產(chǎn)出的測算。

 

三、商業(yè)建筑的層高及樓層數(shù)。

 

商業(yè)建筑的層高及樓層數(shù)與城市的消費(fèi)能力密切相關(guān)。

 

做高端的商場，層高一定要高。層高高了，建筑成本勢必會上升。樓層數(shù)多了，建筑面積相應(yīng)的會增加，但后期的招商運(yùn)營等相關(guān)問題也會接踵而來。層高和樓層數(shù)也要根據(jù)市調(diào)定位來提供一個合理的數(shù)據(jù)支撐。

 

四、中庭的面積和數(shù)量。

 

中庭是一個商業(yè)項(xiàng)目的人流磁場，過大過小、過多過少均無法發(fā)揮其重要的聚集消費(fèi)者并向各個區(qū)域源源不斷輸送客流的作用。

 

比如上海莘莊仲盛世界，它主中庭的位置設(shè)置十分不合理。  

 

進(jìn)門就是主中庭，而且面積過大，將近一千平米。它由美國的建筑設(shè)計事務(wù)所設(shè)計，結(jié)果卻不盡如人意。（國內(nèi)與國外的建筑設(shè)計公司選擇時最關(guān)鍵是其商業(yè)建筑設(shè)計是否專業(yè)，它曾做過多少個成功的商業(yè)項(xiàng)目。）

 

 

五、中廊、走道的寬度大小。

 

過寬和過窄都是不合理的。過窄會顯得商場低端，過寬導(dǎo)致消費(fèi)者不互動。商場中的建筑結(jié)構(gòu)實(shí)際是一個空間，給消費(fèi)者一個舒適的空間。

 

六、商場的平面動線及垂直動線體系。

 

現(xiàn)代的購物中心的設(shè)計理念與二十世紀(jì)初相比已經(jīng)有很大的提升。購物中心進(jìn)入中國時間較短，我國第一個建成并投入使用的都市型購物中心是上海港匯廣場。

 

 

上海港匯廣場動線設(shè)計得非常合理。但是該開發(fā)商在濟(jì)南建造的恒隆廣場，動線設(shè)計不合理，因此造成去年一百多家品牌店撤店。

 

也有許多人評論：定位太高端導(dǎo)致其經(jīng)營不善。

 

作者認(rèn)為這不是定位高端的問題，對一個省會城市，在市級商圈的高端位置建造一個商業(yè)廣場，建筑物業(yè)有品質(zhì)的話消費(fèi)者不會拒絕。問題是動線體系不合理，消費(fèi)者進(jìn)入后的舒適度大大降低。

 

 

（案例：濟(jì)南恒隆廣場。從導(dǎo)購圖中可以看出，其采用雙環(huán)線動線，大部分消費(fèi)者首次進(jìn)入商場以后極易迷失方向）

 

在這方面，建筑公司和設(shè)計公司都不一定拿手，因?yàn)樗麄儾皇俏飿I(yè)的使用者，也不會耗費(fèi)大量時間和精力去做相關(guān)的研究。

 

建議是策劃公司和設(shè)計公司在商業(yè)項(xiàng)目的建筑方面高度配合。

 

因?yàn)椴邉澒径ㄎ弧I(yè)態(tài)布局、動線設(shè)計，設(shè)計公司懂技術(shù)。把定位通過建筑設(shè)計的技術(shù)手段非常合理的表現(xiàn)出來，才能使商業(yè)項(xiàng)目幾十年不落伍，一直使用下去（港匯廣場99年開業(yè)，到目前為止動線系統(tǒng)也十分好用）。

 

七、是否要建設(shè)下沉式廣場。

 

現(xiàn)在許多開發(fā)商都有這個困惑，看到有些建設(shè)下沉式廣場的項(xiàng)目非常成功，自己是否也應(yīng)該設(shè)計建設(shè)。

 

如果地下有地鐵連接，那建造下沉式廣場的意義比較大，因?yàn)橄喈?dāng)數(shù)量的消費(fèi)者從地下到達(dá)，下沉式廣場配合景觀及休閑餐飲能大幅提升消費(fèi)者體驗(yàn)。

 

 

（案例：杭州西溪濕地印象城下沉式廣場，通過與西溪濕地相連的地下通道進(jìn)行游客導(dǎo)入）

 

但是如果沒有地鐵，卻硬要建造下沉式廣場，想把地面人有意的往地下導(dǎo)入，效果不會太理想。

 

而且地下商業(yè)的價值往往比較低，一般為超市，如果沒有自營的商業(yè)，這部分投入還不如用在其他方面，而且建造地下商鋪應(yīng)該在采光方面下功夫，而不是一味認(rèn)定建造下沉式廣場。

 

八、建筑物業(yè)相關(guān)管道、設(shè)施的預(yù)留。

 

現(xiàn)在商業(yè)市場變化非常快，特別是受網(wǎng)購沖擊。現(xiàn)在許多百貨商店已經(jīng)關(guān)門，購物中心去百貨化已經(jīng)成為趨勢。

 

百貨所需面積大、租期長、租金低，而分割成小鋪?zhàn)饨鹗找鏁咔乙子诔鲎狻５菍σ粋€經(jīng)濟(jì)消費(fèi)能力很低的城市，不要百貨全都建造購物中心，同樣很難生存。

 

我們曾經(jīng)在許昌調(diào)查過一個項(xiàng)目——時代購物中心，雖然它是百貨的結(jié)構(gòu)，但采用了購物中心的動線體系。這使得它既符合當(dāng)?shù)氐南M(fèi)能力，又有比較超前的建筑空間和動線體系。這種操作使得它運(yùn)營非常良好。

 

所以，內(nèi)部物業(yè)應(yīng)留出相應(yīng)的調(diào)整空間。特別是餐飲業(yè)態(tài)對于物業(yè)要求較高，相關(guān)管道預(yù)留一定做足做充分。

 

購物中心餐飲業(yè)態(tài)及其他業(yè)態(tài)之間的增減調(diào)換十分常見，如果沒有相關(guān)的管道預(yù)留，餐飲比例調(diào)漲十分麻煩，甚至成為空談。

 

綜上，商業(yè)項(xiàng)目的建筑物業(yè)是后期成功招商運(yùn)營的基礎(chǔ)，至于能建成什么樣，則完全取決于開發(fā)商！好的建筑物業(yè)不一定能成就好的商業(yè)項(xiàng)目，但好的商業(yè)項(xiàng)目一定有好的建筑物業(yè)作為支撐！

 

文章來源：地產(chǎn)智道