中國整個地產行業已逐步進入了存量時代。如何創新思路，以挖掘存量，向產業和服務要利潤，成為新的命題。與此同時，大量自由職業者正在興起，社會的基本結構從“公司+員工”變成了“平臺+個人”。去年以來，政策鼓勵大眾創新創業。今年6月3日，國務院發布“商改住”政策。一系列因素的疊加，使得聯合辦公、眾創空間、長租公寓、孵化器等創新空間形勢蓬勃發展。萬科、龍湖、綠地、遠洋、上實等紛紛布局，使得該領域的創新變得十分熱鬧。
不過，就目前看，創新空間領域，參與的多，做得好的卻少。筆者研究發現，其邏輯既與地產有關的部分，比如城市和區位，產業支撐等；又有不同的地方，相比地產行業拿地開發的重資產模式，創新空間的著力點在運營和服務，還要嫁接大數據。下面飆馬商業地產結合具體案例闡述。
創新空間大部分選址還是在一二線城市
文創類的可以到三四線
筆者認為，搞特色小鎮，要去經濟基礎還不錯的地方；其次，特色小鎮的主題要與當地優勢產業相匹配。
經濟基礎不錯的地方自然非一二線城市莫屬，比如特色小鎮最早興起并蓬勃發展的浙江，就是如此。創新空間與此類似。
一、大部分創新空間還是要選在中心城市的城市中心。
創新空間是比特色小鎮更小的一個物理載體，如果將特色小鎮整體看做是一個空間的話，那么聯合辦公、長租公寓等就是空間中的空間。因此，創新空間的選址，與特色小鎮有許多共通之處。
以聯合辦公空間為例，其選址一般位于城市中心，智力中心或者創意中心。智力或創意階層對城市生活的舒適和便利程度要求都要高宇其他階層。典型的例子，比如美國硅谷（硅谷有很多聯合辦公空間）宜人的氣候就是吸引世界各地的人才在那里學習、工作、創業生活的重要因素之一。
位于經濟發展較好城市中心的聯合辦公空間可達性高，接近客戶和專業網絡，從而可以更加便利地與客戶、供應商接觸，以及更容易獲取投資。這一點對長租公寓來說也很好理解，偏遠的地方庫存多到降價都賣不出去，還需要什么公寓！
至于智力中心就更好理解了，比如硅谷最早是依托斯坦福大學發展起來的。位于智力中心的聯合辦公空間具有人才和產業聚集、知識溢出等顯著特點。特別是靠近知名大學或者研發機構，更容易實現基礎知識和技術的快速轉移。
以全球領先的工作場所創新解決方案供應商雷格斯（LSE:RGU）為例，其在全球100多個國家的600多座城市中都有辦公場所。在大中華區，則主要分布在北京、成都、大連、廣州、杭州、香港、澳門、上海、深圳和中國臺北等地。
國內知名度比較高的創新空間，主要布局也在一線，比如SOHO的3Q聯合辦公，毛大慶的優客工場等。當然，二線城市或者說1.5線也不少，俠客島就是從成都開始起步的。其創始人王宏波認為，之所以選擇像成都這樣的1.5線城市，是因為其具備足夠的潛力——人口流入的潛力，吸引人才的潛力以及創新的能力等——同時成本又沒一線城市那么高，競爭還沒那么激烈。比如其成都•銀河島與北航、電科等知名院校合作；位于重慶江北嘴核心區金融區域的中新島則與新加坡合作建設。
二、文創類的可以選在三四線城市，并結合當地特色。
筆者此前反復指出，人才往大城市聚集是不可避免的，這意味著三四線城市會進一步的產業空心化，大規模的做不了，小的缺乏產業鏈支撐。但是，這并不意味著三四線死路一條。
若從整個經濟周期和產業來看，大工業時代已經過去，現在，除了航空航天、軍工、裝備制造業和電子行業的基礎產業，需要大規模產業合作的已經很少了，大部分的工業已變成自動化、個性化、小批量的按需制造。這部分輕量級的科技制造業，比如3D打印，三四線城市存在一定的機會。
同時，對于交通和訊息不是問題的小城市，是可以做文化創意產業的，因為每一個地方都有其特色的文化和農業（未來，大部分的三四線城市能剩下并發展的產業，也就只有農業、文化和旅游了）。而且，文創既有位企業服務的部分，又有為個人服務的部分，通常還比較輕量級，因此在具備文化特色，距離區域中心城市又不是太遠的三四線城市做聯合辦公空間、新公寓等是可行的。
上面提到的俠客島，最近即在緊鄰成都市的縣級市崇州市街子古鎮盤下了一個“青城文創硅谷”，并投入運營，主打文創產業。
事實上，若將特色小鎮當成是一個放大的創新空間，可參考的例子不少。比如，綠城的農業小鎮，規劃面積三平方公里左右，其中兩平方公里是農業，一平方公里開發建設。再比如浙江紹興的諸暨襪藝小鎮，重點打造智造硅谷、時尚市集、眾創空間三大功能區。其中，智造硅谷是襪藝小鎮的智能制造功能區，時尚市集是襪藝小鎮的智慧中樞和文化旅游區，眾創空間是襪藝小鎮的創業創新功能區。
換句話說，創新空間是園區中的園區，空間中的空間，用的是園區（或特色小鎮）的服務和配套，同時，其本身又是園區綜合配套的一部分，但更加智慧化、個性化、社交化！
目前創新空間多為資源驅動型
未來會走向數據驅動和資本驅動
如上所說，創新空間是為了適應經濟結構轉變（特色小鎮也是如此），自由職業者靈活、個性化的辦公需求而產生的。不過，房企介入到這一領域，不可避免的要考慮去庫存的問題。
一、SOHO中國通過聯合辦公，實現了第三次的轉型。
以SOHO中國為例，2012年以租代售之后，導致其營業利潤急劇下降，部分項目甚至出租率都很差，因此，其推出了SOHO 3Q尋求新的利潤增長點。
我們將這種本身持有物業，轉型進入創新空間的，稱之為資源驅動型。很顯然，房企基本都是這一類型。
2015 年，SOHO 中國新出租了 28.78 萬平米物業，完成預期目標的 128%，實現營業額約 9.95 億元，為股東創造凈利潤約 5.38 億元。能取得這樣的成績，SOHO 3Q是最大的亮點。在過去的一年里，11 個SOHO 3Q中心陸續在北京和上海落成。目前 SOHO 在中國在建的項目還有 3 個，其中 2 個位于上海，1 個在北京。
下面，我們來看一下SOHO 3Q的模式。
第一，空間上以桌子為單位出租。
SOHO 3Q將辦公空間分割，以一張桌子為單位出租，最終實現不同公司、不同行業的人在同一個辦公區域內辦公。此外，還有諸如免費wifi、咖啡、茶水、打印機、會議室等服務。
第二，時間上以周為單位結算租金。
SOHO3Q租期靈活，最短可以提供一周的租用時間，最長租期12個月。用戶按照自己的需求，以周為單位選擇租期，并支付租金。
第三，租賃方式上，采用O2O模式。
SOHO 3Q全部采用O2O模式，從下單、租賃協議簽訂及租金支付、續租等辦公空間租用的所有過程，都必須通過網站或APP完成。為了保證線上線下信息同步，線下只提供參觀服務，不接受訂單。網上租用辦公空間只需要3步就可完成：在線選位—在線支付—自動生成合同。
二、未來創新空間會升級到大數據驅動以及資本驅動。
SOHO的轉型是比較成功的。不過，筆者認為，SOHO 3Q這種資源驅動型的模式和提供的服務依然過于簡單。未來的趨勢將逐步過渡到大數據驅動和資本驅動的階段。
創新空間，無論是聯合辦公，還是you+青年公寓等，其最大的屬性在于社交。以聯合辦公為例，根據眾多的案例，我們可以得出三個設計原則：
1、 設計社區，而不是空間；
2、 要滿足不同工作場景的需要；
3、 最大程度提升空間使用效率。
俠客島王宏波認為，到創新空間工作和生活的人，最大的需求就是社交。
以you+青年公寓為例，個人住宿的地方設計得比較小，但是公共空間卻很大，就是為了便于大家走出自己的房間，與大家互動。
那么，設計的依據是什么呢？王宏波的答案是大數據。運營上，俠客島自主研發的線上系統“島里”，為俠客島的所有空間項目提供信息化管理工具，實現空間資產的線上運行與管理，同時是線下社交活動信息的集散平臺，并為企業資源的交換提供交互平臺。同時，針對辦公產所的布局，也有數據的支撐。因為辦公場所很多地方是沒有價值的，俠客島通過對空間使用率的檢測，通過一定的數據和算法，得出最優的設計方案。
“我們一開始就想做數據和算法驅動的空間——不只是空間運營，還包括企業服務。一個企業什么時間入駐，員工加班的時間，訪客的情況，我們跟他們打交道獲得的企業行為……根據大數據分析，匹配相應的服務。我們本身是一個科技公司，并不是一個物業或者開發公司。”王宏波如此表示。
實際中，初創企業入駐，需要的不只是一張辦公桌，還需要一系列的服務，因此俠客島根據創業者的實際需求，整合企業發展所需的工商財稅、知識產權、人力資源、法律咨詢等全套服務，形成26個大項，129個小項的標準化企業服務內容，建立了覆蓋創業全過程、全產業的梯級服務模式。
因此，未來，通過輸出品牌、系統等進行兼并，或者成為其他空間的運營商，也會是一個巨大的機遇。而對于在此方面無優勢，卻又想介入的房企來說，引入一個靠譜的第三方運營公司合作，或許是條捷徑。
當然，如果想自己當家做主，也可以通過資本運作進行兼并擴張，或者控股。比如WE+即是比較典型的資本驅動。按照其規劃，2015年完成5家店，而到2018年則要達到200家！
靠租金賺取收益不具有持續性
必須通過運營、咨詢和服務賺錢
商改住當然可以選擇直接賣掉（還面臨政策配套不齊的挑戰，做成長租公寓可能比較現實一點），但是，對于眾創空間、聯合辦公等來說，還需要探索出可持續的盈利模式。
SOHO 3Q的收入基本都來自于租金；而毛大慶的優客工場，據其講話透露，總收入的90%來自租金；俠客島當前70%的收入來自于租金……這顯然是不可持續的。
通過提供人力、財務、法務、咨詢等配套服務等可以獲取一定的收入，但前提依然是要入駐的企業本身要有可成長性。可以獲取更大收益的是參股入駐的企業，幫助其做大做強，直到被收購或者上市，實現整個套現。
這種模式不僅對投資的眼光要求極高，而且需要很強的資金實力，要能等得起。科技寺就是一個不錯的案例。
科技寺位于北京東四北大街北新橋附近（核心區域）。比較獨特的點主要有以下幾個方面：
第一，嚴格選擇企業。
寧可空著也不讓不符合要求的企業入駐，而且企業規模達到40人就要離開，這個對以租金為主要收入來源的創新空間來說很難做到；
第二，主要收入來自于高端增值服務。
如法務、吸引投資、尋求政府優惠政策、找創業導師，涉及范圍包括創業者可能遇到的所有問題。而且收費是靈活的，根據項目不同、估值不同，收費也不同。
總的來說，科技寺是提供一個資源聚合的平臺，自己全程參與，還提供其他機構的對接服務，創業團隊到了之后，只需要安心做產品。帶來的結果就是，創辦一年，科技寺內，90%的企業拿到融資，數家在新三板上市，而上市的這些企業，科技寺都有參股……
結語
聯合辦公、公寓等都是傳統地產升級的創新空間，長遠來看，其將成為地產行業一個重要的分支。如今，地產界的大公司都開始進入到這個領域“卡位”，比如龍湖地產2016年中期業績會上宣布正式涉足長租公寓和聯合辦公兩個新的業態，并稱已有項目在手，計劃在三年以來實現長租公寓300處，聯合辦公20個的目標。
萬科在廣州、深圳、廈門上海開拓公寓業務后，又在北京開始了第一個項目，與優客空間、樂乎公寓一起合作入駐回+雙創社區•天通苑雙創社區，開發800多間公寓的旗艦店項目，預計今年底開業。廣州富力、上海的綠地、杭州的綠城都在做，金地、嘉華、陽光城、招商等則在躍躍欲試。
筆者認為，隨著巨頭的進入，以及此前一些成功模式的復制，該領域的準入門檻將逐漸被抬高，因此，要進入這一市場的房企，可要要趁早部署哦。
文章來源：明源地產研究院
